Nel complesso panorama del diritto bancario e delle procedure esecutive, la distinzione tra mutuo ordinario e mutuo di scopo assume rilevanza cruciale per determinare l’esecutività del titolo ai sensi dell’articolo 474 del Codice di Procedura Civile. Una significativa pronuncia del Tribunale di Lecce del 2025 affronta questa delicata problematica, esaminando un caso in cui la qualificazione giuridica del contratto di finanziamento si rivela determinante per stabilire se sussistano i presupposti per l’azione esecutiva immobiliare.
La questione giuridica al centro della controversia riguarda la natura causale di un contratto di mutuo stipulato nel 2007 per la realizzazione di un progetto edilizio residenziale. Il debitore ha sostenuto che il contratto, pur qualificato dalla banca come “mutuo fondiario“, presentasse in realtà le caratteristiche strutturali e funzionali tipiche del mutuo di scopo edilizio, con conseguenti riflessi sulla sua idoneità a costituire titolo esecutivo.
Il caso rappresenta un interessante esempio di come la forma contrattuale possa non corrispondere alla sostanza del rapporto negoziale, richiedendo al giudice un’analisi approfondita delle clausole contrattuali per individuare la vera natura dell’operazione finanziaria. La controversia evidenzia l’importanza di distinguere tra le diverse tipologie di finanziamento bancario, ciascuna caratterizzata da specifici requisiti e conseguenze giuridiche, soprattutto in ambito di tutela del debitore e diritto processuale civile.
La sentenza del Tribunale di Lecce offre importanti spunti interpretativi sulla funzione economica dei contratti di finanziamento edilizio e sui criteri per individuare quando la finalità dello scopo assuma rilevanza causale tale da modificare la struttura tipica del mutuo. Il giudice Dott. Italo Mirko De Pasquale ha dovuto valutare se le modalità di erogazione “a stati di avanzamento lavori” e i controlli tecnici previsti dalla banca costituissero meri elementi accessori nell’interesse del finanziatore o rappresentassero invece componenti essenziali del sinallagma contrattuale.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia trae origine da un contratto di mutuo stipulato il 23 gennaio 2007 presso il notaio, con il quale un istituto di credito concedeva alla società mutuataria la somma di circa € 680.000 destinata alla realizzazione di un progetto edilizio consistente in dieci alloggi per civile abitazione e nove box auto di pertinenza, ubicati nel Comune di Sannicola, alla via Aradeo. Il finanziamento era garantito da ipoteca sui beni immobili oggetto della costruzione, secondo la prassi consolidata del credito fondiario.
Le difficoltà sorsero nel corso dell’esecuzione del progetto edilizio quando, in seguito alle verifiche tecniche effettuate dal fiduciario dell’istituto di credito, emerse che il completamento dell’opera necessitava di una somma aggiuntiva superiore a € 1.000.000. La società mutuataria richiese pertanto, in data 18 ottobre 2012, la rinegoziazione del mutuo per far fronte ai maggiori costi di costruzione. L’istituto di credito rispose a questa richiesta stipulando, in data 30 aprile 2013, un contratto di apertura di credito in conto corrente con garanzia ipotecaria per l’importo di circa € 220.000.
Tuttavia, secondo quanto allegato dalla società debitrice, l’istituto finanziario non rispettò lo scopo negoziale del contratto di apertura di credito, utilizzando circa € 75.000 per ripianare le rate insolute del mutuo edilizio del 2007 tramite un’operazione di giroconto, e omettendo di erogare il residuo importo di circa € 145.000 destinato all’ultimazione della costruzione. Questa condotta fu contestata dalla mutuataria che, con missiva del 23 febbraio 2016, costituì in mora l’istituto finanziario per l’inadempimento contrattuale.
La situazione si complicò ulteriormente quando, con raccomandata del 23 agosto 2016, la banca notificò alla società mutuataria la decadenza dal beneficio del termine del mutuo, dando così avvio alla procedura che avrebbe condotto all’azione esecutiva. Nel frattempo, il settore bancario subiva significative trasformazioni che coinvolgevano direttamente l’istituto creditore: il 26 giugno 2017 le partecipazioni nella banca furono cedute da un ente in liquidazione coatta amministrativa a una nuova società.
Successivamente, il 10 luglio 2017, si rendeva cessionaria di crediti deteriorati e partecipazioni bancarie, acquisendo tra questi anche il credito vantato nei confronti della società mutuataria. Questa cessione del credito comportò il subentro del nuovo soggetto nella posizione creditoria, con tutte le conseguenze giuridiche derivanti dal trasferimento del rapporto. L’escalation procedurale raggiunse il culmine il 31 gennaio 2022 quando venne notificato l’atto di pignoramento immobiliare nella procedura esecutiva che diede origine al contenzioso oggetto della presente sentenza. La società debitrice reagì proponendo opposizione all’esecuzione, formulando contestualmente richiesta di sospensione della procedura esecutiva che venne inizialmente rigettata con ordinanza del 4 maggio 2023. Contro questo provvedimento, la società presentò reclamo che fu accolto dal Tribunale di Lecce in composizione collegiale, il quale sospese l’esecuzione immobiliare concedendo il termine di novanta giorni per l’introduzione del giudizio di merito che ha condotto alla pronuncia in esame.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il quadro normativo di riferimento per la risoluzione della controversia si articola principalmente attorno alle disposizioni dell’articolo 474 del Codice di Procedura Civile, che disciplina i titoli esecutivi e i requisiti per l’azione esecutiva. Tale norma stabilisce che l’esecuzione forzata può essere iniziata in base a un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido ed esigibile, rappresentando un pilastro fondamentale del sistema processuale civile per la tutela del credito.
La distinzione tra mutuo ordinario e mutuo di scopo non trova una disciplina organica nel Codice Civile, essendo il mutuo di scopo edilizio una figura contrattuale atipica elaborata dalla prassi bancaria e dalla giurisprudenza. Il mutuo di scopo si caratterizza per la finalizzazione specifica della somma mutuata, che deve essere destinata esclusivamente al raggiungimento di un determinato obiettivo, con conseguenti meccanismi di controllo sull’utilizzo dei fondi da parte dell’istituto finanziatore.
La Suprema Corte di Cassazione ha fornito importanti orientamenti interpretativi sulla qualificazione dei contratti di finanziamento edilizio. Particolarmente significativa è l’ordinanza n. 15695 del 5 giugno 2024, espressamente richiamata nella sentenza in esame, che ha chiarito come la presenza di un “vero e proprio programma contrattuale” assuma “valenza dirimente ai fini dell’individuazione dei casi di effettiva connotazione causale dello scopo“.
Il principio generale che emerge dalla giurisprudenza consolidata stabilisce che il mutuo di scopo rappresenta una fattispecie negoziale consensuale, onerosa e atipica, che assolve essenzialmente una funzione creditizia speciale. La peculiarità di questo contratto risiede nel fatto che la consegna della somma, normalmente per stati di avanzamento, con contestuale controllo della progressiva realizzazione dello scopo, rappresenta l’esecuzione dell’obbligazione principale anziché, come nel mutuo ordinario, l’elemento costitutivo del contratto.
Questa differenza strutturale comporta conseguenze decisive sulla natura giuridica del rapporto: nel mutuo di scopo, l’appartenenza dell’intera somma, salvo i ratei già materialmente riconosciuti e corrisposti, è riferibile non al soggetto finanziato, ma all’ente finanziatore. Tale caratteristica deriva dalla persistente disponibilità presso la mutuante delle somme erogate a garanzia dell’avverarsi delle condizioni previste, con conseguente differimento del momento della rispettiva consegna e di quello di perfezionamento del contratto.
La giurisprudenza di merito ha progressivamente consolidato l’orientamento secondo cui il contratto condizionato di mutuo, caratterizzato dalla persistente disponibilità delle somme presso il finanziatore, risulta inidoneo ad assolvere la funzione di titolo esecutivo autonomo e autosufficiente, non documentando l’esistenza attuale di un’obbligazione di somma di denaro certa, liquida ed esigibile come richiesto dall’articolo 474 c.p.c..
Un ulteriore aspetto normativo rilevante riguarda la disciplina delle cessioni di credito nel settore bancario, che ha interessato la fattispecie in esame. Le operazioni di cessione di crediti deteriorati sono regolate da specifiche disposizioni che garantiscono la continuità dei rapporti giuridici, pur comportando il subentro del cessionario in tutte le posizioni, attive e passive, del cedente nel rapporto contrattuale originario.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Lecce ha accolto integralmente la domanda della società ricorrente, dichiarando il difetto di esecutività del titolo azionato e condannando la parte convenuta al pagamento delle spese processuali. La decisione si fonda su una approfondita analisi delle clausole contrattuali che ha portato il giudice a qualificare il contratto come mutuo di scopo edilizio anziché come mutuo fondiario.