Corte d’Appello di Roma, n. 6541/2026: rigettato l’appello del locatore contro il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione commerciale.
Un locatore intima lo sfratto per morosità e invoca la clausola risolutiva espressa. Ma se per anni ha tollerato ritardi analoghi senza mai contestarli, quella clausola può risultare inefficace. Lo ha stabilito la Corte d’Appello di Roma, confermando il rigetto pronunciato in primo grado. La vicenda riguarda un contratto di locazione commerciale risolto da una disdetta per naturale scadenza, ma prima ancora oggetto di un tentativo di risoluzione per inadempimento. Il caso è interessante perché tocca un tema ricorrente nella prassi: quando la clausola risolutiva espressa perde la sua funzione di automatismo e richiede invece una nuova, esplicita diffida ad adempiere.
La vicenda processuale
Il contratto di locazione commerciale, relativo a un locale in Roma, era stato stipulato nel 2003 dalla conduttrice con i proprietari dell’epoca; nel 2013 l’immobile era stato acquistato dalla parte attrice, subentrata quindi nella posizione di locatrice. Il contratto prevedeva, tra le altre clausole, una clausola risolutiva espressa per il mancato pagamento di due canoni mensili consecutivi e per il mancato pagamento degli oneri accessori entro un mese dalla richiesta scritta, per un ammontare pari a due mensilità.
Nel corso del rapporto, tra il 2015 e il 2019, la conduttrice aveva più volte pagato il canone con ritardo, di regola di circa un mese, senza che la locatrice sollevasse contestazioni, salvo che per due mensilità nel 2015. Nel 2020, a seguito dell’emergenza sanitaria, le parti avevano concordato una riduzione temporanea del canone fino a dicembre dello stesso anno. Nell’ottobre 2020 la locatrice aveva comunicato la disdetta del contratto per la scadenza naturale, fissata al 31 ottobre 2021. Nelle more, la conduttrice si era resa morosa per i canoni di marzo, aprile e maggio 2021, per gli oneri accessori degli anni 2020 e 2021 e per la quota dell’imposta di registro relativa a diverse annualità. La locatrice, senza alcun sollecito preventivo, aveva quindi agito per la convalida dello sfratto, dichiarando di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa e chiedendo, in via subordinata, la risoluzione per grave inadempimento ex art. 1455 c.c..
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 2022, aveva rigettato la domanda, ritenendo l’inadempimento non grave in ragione dell’incidenza della pandemia sull’attività commerciale della conduttrice e del successivo, tempestivo pagamento delle somme dopo l’intimazione. La locatrice ha proposto appello, articolando tre motivi imperniati sull’errata esclusione della colpevolezza del debitore, sulla contraddittorietà della motivazione e sul difetto di prova dell’effettiva incidenza dell’emergenza sanitaria.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La decisione ruota attorno agli artt. 1453, 1455 e 1456 c.c.. L’art. 1456 c.c. disciplina la clausola risolutiva espressa, strumento di autotutela privata che consente ai contraenti di predeterminare ex ante la gravità di un determinato inadempimento, sottraendo così al giudice la valutazione sulla sua importanza. L’art. 1455 c.c., diversamente, richiede una valutazione giudiziale della gravità dell’inadempimento secondo il criterio dello squilibrio del sinallagma contrattuale. L’art. 1453, terzo comma, c.c. esclude che il debitore possa adempiere validamente dopo l’introduzione della domanda di risoluzione, principio richiamato dall’appellante per sostenere l’irrilevanza del pagamento tardivo dei canoni intimati. Rileva infine l’art. 91 del d.l. 18/2020, che ha attribuito al rispetto delle misure di contenimento pandemico la natura di impedimento non imputabile ai sensi dell’art. 1218 c.c., ma solo per il periodo di effettiva vigenza di tali misure, ossia fino al 18 maggio 2020.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il cuore della decisione riguarda il rapporto tra clausola risolutiva espressa e principio di buona fede contrattuale. La Corte ricorda che, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, l’agire dei contraenti va valutato secondo il criterio generale della buona fede, sia quanto alla ricorrenza dell’inadempimento sia quanto al legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione. Se il comportamento del debitore appare comunque conforme a tale criterio, non sussiste inadempimento rilevante ai fini della clausola, dovendosi ricondurre la verifica non al requisito soggettivo della colpa ma a quello, oggettivo, della condotta inadempiente, secondo quanto affermato dalla Suprema Corte con l’ordinanza n. 8282/2023. L’esercizio del potere risolutorio, quindi, deve rispettare anch’esso i principi di correttezza e buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., che ne impediscono l’abuso.
La tolleranza del locatore e l’inefficacia della clausola
Questo è il principio guida della pronuncia. La giurisprudenza di legittimità e di merito ha più volte affermato che la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine pattuito rende inoperante la clausola risolutiva espressa, la quale riacquista efficacia soltanto se il creditore, non volendovi rinunciare, manifesti nuovamente la volontà di richiamare il debitore all’esatto adempimento. Nel caso esaminato, il protrarsi per diversi anni di ritardi nel pagamento del canone, senza contestazioni salvo due episodi isolati, ha determinato una prassi di tolleranza incompatibile con l’esercizio automatico della clausola. Ma cosa succede se il locatore, dopo anni di tolleranza, agisce senza alcun sollecito preventivo? La risposta della Corte è netta: l’assenza di un sollecito prima dell’instaurazione del giudizio non consente di ritenere legittimo l’esercizio della clausola risolutiva espressa, perché la conduttrice, se sollecitata, avrebbe presumibilmente adempiuto, come poi effettivamente avvenuto dopo l’intimazione di sfratto.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Corte d’Appello ha rigettato integralmente il gravame. Quanto al primo profilo, relativo alla clausola risolutiva espressa, i giudici hanno osservato che il tribunale ha correttamente escluso l’automatismo risolutorio, valorizzando il comportamento complessivo delle parti nell’esecuzione del rapporto. Il canone, secondo quanto emerso dagli atti, non era mai stato versato puntualmente negli anni precedenti, ma tale prassi non aveva mai formato oggetto di contestazione da parte della locatrice, se non in due occasioni risalenti al 2015. Questa tolleranza reiterata ha, di fatto, neutralizzato l’efficacia della clausola, che avrebbe potuto essere riattivata solo tramite una nuova diffida.
Sul secondo profilo, relativo alla domanda subordinata di risoluzione per grave inadempimento ex art. 1455 c.c., la Corte ha applicato il criterio, già consolidato in giurisprudenza, secondo cui la gravità va valutata tenendo conto sia dell’incidenza oggettiva dell’inadempimento sull’economia del rapporto sia di elementi soggettivi quali un’eventuale tolleranza protratta dell’altra parte, come indicato da Cass. n. 22346/2014. Applicando tale criterio, i giudici hanno ritenuto che il ritardo nei pagamenti, inserendosi in una prassi già consolidata negli anni precedenti e mai contestata, non abbia determinato uno squilibrio apprezzabile del sinallagma contrattuale, anche a prescindere dalla questione, pure sollevata dall’appellante, sull’effettiva prova dell’incidenza della situazione pandemica sull’attività commerciale della conduttrice.
Va segnalato che la Corte ha comunque precisato un profilo tecnico rilevante: la locatrice non era legittimata ad avvalersi della clausola risolutiva espressa per l’imposta di registro, non ricompresa nella clausola contrattuale, né per gli oneri accessori, per i quali la clausola richiedeva un importo pari a due mensilità di canone, soglia nel caso non raggiunta. Quanto alla cessazione del rapporto, la Corte ha dato atto della regolare disdetta comunicata dalla locatrice, non oggetto di opposizione, con conseguente cessazione del contratto alla scadenza pattuita. L’appello è stato dunque rigettato, con condanna della parte soccombente al pagamento delle spese del grado di giudizio.