Trib. Brescia, Sez. II Civile, n. 5552/2026: rigettata la domanda di pagamento della penale contrattuale prevista in caso di recesso del venditore.
La clausola penale inserita in un contratto di mediazione immobiliare che riservi all’agente, in caso di recesso anticipato del cliente, una somma commisurata alla provvigione pattuita, può essere nulla per vassatorietà. Accade quando quella clausola non sia stata oggetto di una trattativa specifica, seria e individuale – e quando la penale in favore del consumatore non raggiunga il doppio di quanto previsto per il professionista. Il Tribunale di Brescia, con la sentenza n. 5552/2026 depositata il 12 giugno 2026, ha fatto applicazione di questi principi rigettando la domanda di un’agenzia immobiliare che reclamava il pagamento della clausola penale contrattuale dopo la donazione dell’immobile da parte del cliente. La decisione offre un’occasione per riesaminare i limiti entro cui le agenzie immobiliari possono tutelarsi contrattualmente di fronte al recesso del mandante.
La vicenda processuale
Il rapporto nasceva da un incarico di vendita che il proprietario di un immobile aveva conferito a un’agenzia immobiliare. Il contratto prevedeva, all’art. 10, che in caso di recesso anticipato da parte del venditore, questi fosse tenuto a corrispondere all’agente, a titolo di penale, una somma pari all’80% della provvigione pattuita – quantificata in [OMISSIS].
Alla prima scadenza contrattuale, nessuna delle parti aveva inviato la dichiarazione di recesso prevista dall’art. 4 del regolamento negoziale: il contratto si era pertanto rinnovato automaticamente. Immediatamente dopo il rinnovo, il proprietario aveva donato l’immobile a terzi, rendendo di fatto impossibile l’adempimento dell’incarico conferito all’agenzia.
L’agenzia ha convenuto in giudizio il proprietario avanti al Tribunale di Brescia, Sezione Seconda Civile, sostenendo che la donazione – avendo reso impossibile l’esecuzione del contratto di mediazione – dovesse essere qualificata come recesso implicito dall’incarico, con conseguente diritto al pagamento della penale contrattuale di [OMISSIS].
Il convenuto si è costituito eccependo la nullità dell’art. 10 del contratto per vassatorietà della clausola, ai sensi del codice del consumo. In subordine, ha dedotto l’inapplicabilità della clausola al caso concreto e ha chiesto la riduzione della penale. La causa è stata decisa all’udienza del marzo 2026, in assenza di attività istruttoria.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il giudizio si colloca all’intersezione tra la disciplina della mediazione e quella della tutela del consumatore nei contratti standard. Vengono in rilievo, in primo luogo, l’art. 33, comma 1, del d.lgs. 206/2005 (codice del consumo), che presume la vassatorietà delle clausole che determinino un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto a carico del consumatore, e l’art. 33, comma 2, lett. e), che presume vessatoria la clausola che consente al professionista di trattenere una somma di denaro se il consumatore non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto speculare del consumatore di esigere il doppio della somma corrisposta qualora sia il professionista a recedere o non concludere il contratto.
Viene altresì in rilievo l’art. 34, comma 2, c. cons., che sottrae alla valutazione di vassatorietà le clausole attinenti all’oggetto principale del contratto o all’adeguatezza del corrispettivo: la Cassazione ha chiarito che la clausola penale nel contratto di mediazione non rientra in tale eccezione.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il primo nodo interpretativo riguarda la qualificazione della clausola penale nell’incarico di mediazione immobiliare. La penale, come noto, ha funzione tanto risarcitoria quanto sanzionatoria e preventiva: cristallizza in via anticipata il pregiudizio che il professionista subirà a causa dell’inadempimento o del recesso del cliente. Tuttavia, quando tale clausola sia contenuta in un contratto predisposto dal professionista e sottoscritto da un consumatore, essa entra nell’orbita della disciplina consumeristica, che impone un controllo di tipo oggettivo-strutturale.
Il secondo nodo riguarda l’esclusione per trattativa individuale ex art. 34, comma 4, c. cons..: la clausola, pur astrattamente rientrante nel catalogo grigio dell’art. 33, comma 2, c. cons.., non è vessatoria se è stata oggetto di specifica negoziazione individuale. La Cassazione ha precisato che tale trattativa deve essere seria, effettiva e individuale – non essendo sufficiente la cosiddetta negoziazione parziale, ossia la comune determinazione di alcuni punti specifici del contratto (Cass. Sez. 3, n. 18785/2010).
Il principio guida: clausola penale del mediatore e vassatorietà
Cosa succede se la penale a favore del consumatore non è pari al doppio di quella prevista a favore del professionista? La risposta del Tribunale di Brescia è netta: la clausola è vassatoria e, quindi, nulla.
Il principio era già stato fissato dalla Cassazione con la sentenza Sez. 2, n. 19565/2020: la clausola del contratto di mediazione che riservi all’agente una penale commisurata al prezzo di vendita dell’immobile, indipendentemente dall’attività di ricerca concretamente svolta, non attiene all’oggetto del contratto ai sensi dell’art. 34, comma 2, c. cons.., e non si sottrae quindi alla valutazione di vassatorietà. Il giudice è tenuto a compierla d’ufficio, verificando sia il significativo squilibrio ex art. 33, comma 1, sia il contrasto con la presunzione di vassatorietà di cui all’art. 33, comma 2, lett. e), c. cons..
La portata applicativa del principio è rilevante: ogni volta che il contratto di mediazione immobiliare preveda, a vantaggio del professionista, una penale per il recesso del cliente senza una corrispondente previsione di doppio rimborso in favore del consumatore per il recesso dell’agente, la clausola è presuntivamente nulla – salvo prova contraria della trattativa individuale.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale ha rigettato la domanda dell’agenzia, dichiarando la nullità dell’art. 10 del contratto per vassatorietà.
Il percorso argomentativo si articola in due passaggi distinti. Il primo riguarda la struttura della clausola: l’art. 10 prevedeva a favore del cliente, in caso di recesso dell’agente, una penale pari alla sola provvigione pattuita – non al doppio, come invece richiederebbe l’art. 33, lett. e), c. cons.. per neutralizzare la presunzione di squilibrio. Questo asimmetria strutturale è sufficiente, secondo il giudice, a qualificare la clausola come vessatoria.
Il secondo passaggio ha ad oggetto la trattativa individuale, che l’agenzia aveva cercato di provare attraverso un argomento di carattere formale: la circostanza che l’entità della penale fosse stata scritta a penna nel modulo contrattuale. Il Tribunale ha respinto questa tesi con ragionamento che merita attenzione. L’art. 10 era contenuto in un formulario predisposto dall’agente immobiliare: il solo inserimento manoscritto di un importo non dimostra che quella clausola sia stata oggetto di negoziazione seria ed effettiva. Scrivere a penna un numero in uno spazio lasciato in bianco dal modulo standard è cosa ben diversa dalla trattativa individuale che il codice del consumo richiede.
La distinzione non è di poco conto nella pratica. Una trattativa individuale presuppone che il consumatore abbia avuto la concreta possibilità di influire sul contenuto della clausola, di modificarla o di rifiutarla: non si riduce alla sottoscrizione di una clausola che, per quanto numericamente determinata, era già presente nella struttura del formulario predisposto dal professionista.
Dall’assenza di prova di una trattativa adeguata è discesa la vassatorietà della clausola e, per conseguenza, la sua nullità ai sensi del codice del consumo. La domanda dell’agenzia è stata integralmente rigettata. Le spese di lite – liquidate in [OMISSIS] per compensi, oltre al rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA – sono state poste a carico dell’attrice soccombente secondo la regola dell’art. 91 c.p.c..
Per i professionisti del settore, la decisione suggerisce una revisione dei formulari standard in uso: la predisposizione unilaterale del modulo contrattuale espone l’agenzia al rischio di nullità delle clausole penali ogni volta che manchi un meccanismo di equilibrio reciproco e non sia documentata una vera negoziazione individuale. Non è sufficiente lasciare spazi in bianco da riempire a penna: occorre che la trattativa sulla clausola sia reale, documentata e strutturalmente idonea a incidere sul regolamento negoziale.