Trib. Enna, n. 580/2026: rigettate le domande di risoluzione e recesso, e le riconvenzionali, con spese compensate.
Il promittente venditore resta fermo per vent’anni, poi invoca il mancato accollo del mutuo e chiede di sciogliere il contratto. Ci riesce? Il Tribunale di Enna risponde di no. La pronuncia interessa chiunque affronti un contenzioso sull’accollo del mutuo nel preliminare, perché separa con cura l’esistenza dell’inadempimento dalla sua gravità. Nel caso deciso l’inadempimento c’era, e il giudice lo ha riconosciuto. Non bastava però a risolvere il rapporto, né a legittimare il recesso con ritenzione della caparra confirmatoria. Sul piano del metodo, l’accollo del mutuo nel preliminare è letto come semplice modalità di pagamento di parte del prezzo, mentre la clausola risolutiva espressa che lo presidiava è considerata rinunciata dopo una tolleranza ultradecennale. Si ricostruisce anzitutto la vicenda, poi il quadro normativo e infine il percorso con cui il Tribunale ha trattato l’accollo del mutuo nel preliminare e le contrapposte domande di risoluzione.
La vicenda processuale
Nel 2002 il dante causa dell’attuale società attrice stipulò con il convenuto due contratti preliminari, aventi a oggetto la proprietà superficiaria di un’abitazione e di un garage in un complesso di edilizia convenzionata in provincia di Enna. Il prezzo dell’abitazione, pari a [OMISSIS] oltre adeguamento ISTAT, era strutturato in parte con l’accollo di un mutuo e in parte con versamenti in contanti a scadenze predeterminate, e l’inadempimento dell’accollo era elevato a clausola risolutiva espressa. La consegna degli immobili avvenne nel 2003. Poi, per anni, nulla.
Nel 2013 il promittente alienante inviò una lettera volta a ottenere l’adempimento dell’accollo, e nel 2018 una raccomandata con cui invitava il promissario a mettersi in contatto per organizzare la stipula del definitivo. Nel 2023 la società attrice, con sede in provincia di Caltanissetta, è subentrata nella posizione del cedente per effetto di una cessione di ramo di azienda.
Davanti al Tribunale in composizione monocratica la società ha chiesto la risoluzione dei preliminari, in via principale ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. o dell’art. 1456 c.c., deducendo il mancato accollo e il rifiuto di stipulare il definitivo. Ha domandato inoltre la restituzione degli immobili e il risarcimento di più voci di danno, dall’incommerciabilità all’occupazione senza titolo, dagli oneri del mutuo alla perdita di valore. In subordine ha esercitato il recesso con ritenzione della caparra, chiedendo in tal caso il danno da occupazione o, in alternativa, l’indennizzo per arricchimento senza causa. Il convenuto ha eccepito la prescrizione decennale e ha negato la gravità dell’inadempimento, opponendo la mancanza dei titoli urbanistici idonei al trasferimento. Ha poi proposto domanda riconvenzionale di risoluzione con restituzione di quanto versato, pari a [OMISSIS], e in subordine di recesso con condanna al doppio della caparra.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La domanda principale della società poggia sugli artt. 1453 e 1455 c.c., cioè sulla risoluzione giudiziale per inadempimento, che non può essere pronunciata quando l’inadempimento ha scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra parte. In alternativa viene invocato l’art. 1456 c.c., perché il preliminare elevava il mancato accollo a clausola risolutiva espressa. Sul versante temporale rileva l’art. 2946 c.c., richiamato dal convenuto per il decorso del decennio. Il recesso subordinato trova fonte nell’art. 1385, comma 2, c.c., collegato alla caparra confirmatoria. L’interpretazione della clausola sugli oneri ulteriori passa dall’art. 1362 c.c., che impone di cercare la comune intenzione delle parti anche nel loro comportamento successivo alla conclusione del contratto. Per le spese di lite viene in gioco l’art. 92 c.p.c.. Il giudice richiama infine, per misurare gli interessi in gioco, l’art. 2 Cost. e la disciplina dell’edilizia convenzionata (l. 457/1978 e l. 865/1971).
Gli istituti giuridici coinvolti
Il primo nodo è la prescrizione. La sentenza distingue il diritto all’adempimento, che si prescrive dal momento in cui la prestazione è esigibile, dal diritto alla risoluzione, il quale inizia a prescriversi solo quando si verifica un inadempimento grave e imputabile. Se l’inadempimento manca, la prescrizione non decorre affatto.
Il secondo nodo è la clausola risolutiva espressa. Il Tribunale richiama Cass. 2013 n. 24564 e Cass. 36098/2023 per ricordare che la tolleranza del creditore non elimina la clausola e non integra, di per sé, una rinuncia tacita, a meno che il creditore manifesti l’intenzione di avvalersene in caso di ulteriore protrazione dell’inadempimento. Quando tale manifestazione non c’è mai stata, il quadro cambia.
Il terzo istituto è il recesso con caparra confirmatoria. Secondo Cass. 2019 n. 16624, Cass. 2019 n. 21209 e Cass. 2021 n. 19072, esso non deroga alla disciplina generale della risoluzione e presuppone un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza, con conseguente caducazione degli effetti del contratto fin dall’origine. Un recesso fondato su un inadempimento lieve, dunque, non regge.
L’accollo del mutuo nel preliminare e la gravità dell’inadempimento
Il principio che regge la pronuncia riguarda la gravità. Il giudice riconosce che l’accollo del mutuo nel preliminare non è stato eseguito, perché il convenuto non ha nemmeno dedotto di averlo onorato. Ma l’obbligazione inadempiuta concerneva una modalità di pagamento di parte del prezzo, non il pagamento in sé, e le altre somme dovute in contanti non risultano contestate. Nel preliminare, inoltre, l’alienante non è privato della proprietà, che mantiene in capo a sé.
Ma un inadempimento accertato può restare privo di effetti risolutori? Secondo il Tribunale sì, quando il creditore lo tollera per oltre un decennio e lo denuncia solo dopo un ventennio, perché l’inerzia lascia emergere la «scarsa importanza» dell’obbligazione nell’economia dell’affare. Pesano poi l’interesse abitativo sotteso all’edilizia convenzionata e il fatto che i costi del mutuo siano stati sostenuti dal cedente, mentre la società subentrata nel 2023 non ha dovuto sostenere alcun mutuo in conseguenza del mancato accollo.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il dispositivo è netto. Il Tribunale ha rigettato le domande della società attrice, ha rigettato le domande riconvenzionali del convenuto e ha compensato le spese di lite ai sensi dell’art. 92 c.p.c., in ragione della reciproca soccombenza.
Sul terreno della prescrizione il giudice tiene separati due inadempimenti. Quanto al rifiuto di stipulare il definitivo, l’eccezione non coglie nel segno, perché il dies a quo del diritto alla risoluzione non coincide con la stipula del preliminare. Che il definitivo fosse esigibile subito, nelle intenzioni delle parti al momento della consegna del 2003, comporta semmai la prescrizione dell’azione di adempimento, non di quella risolutoria, e qui l’inadempimento imputabile manca del tutto. Diverso l’esito per il mancato accollo, che andava eseguito subito e all’indomani della stipula integrava un inadempimento elevato a clausola risolutiva espressa. Da allora è trascorso più di un decennio, e la lettera del 2013 non interrompe la prescrizione del diverso diritto alla risoluzione. Lo stesso vale per il recesso generato dal mancato accollo.
Il Tribunale aggiunge però un’argomentazione alternativa, valida anche escludendo la prescrizione. Sul rifiuto di stipulare, la raccomandata del 2018 non basta. Invitava soltanto a «mettersi in contatto», non indicava data, ora, luogo e notaio, non determinava il saldo e non conteneva alcuna intimazione né prospettava conseguenze in caso di inerzia. Al più il convenuto è rimasto inerte, e quell’inerzia trova giustificazione nella pari inerzia del promittente. La società, peraltro, dopo il subentro del 2023 non ha mai invitato la controparte alla stipula.
Sull’accollo la gravità difetta per le ragioni già viste. Il prezzo era pari a [OMISSIS], l’accollo riguardava il mutuo per circa [OMISSIS] e il resto era dovuto in contanti a scadenze fissate, senza che il mancato pagamento di queste ultime sia stato contestato. Il promittente, poi, non si attivò mai fino al 2013 e neppure dopo, e nel 2018 manifestò comunque l’intenzione di concludere l’affare. Non conduce a diverso esito l’art. 1456 c.c., pure invocato dalla società. La clausola, osserva il giudice, deve intendersi rinunciata, perché per oltre vent’anni il creditore non l’ha mai richiamata né ha manifestato l’intenzione di valersene, in linea con i principi di Cass. 2013 n. 24564. La raccomandata del 2018 è compatibile con la rinuncia e incompatibile con la volontà di avvalersene. Escluso l’inadempimento grave, cade anche il recesso ex art. 1385 c.c., e con esso le domande risarcitorie e indennitarie, che trovano fondamento proprio nella rimozione retroattiva del negozio.
Nemmeno gli oneri ulteriori, dedotti come non pagati, mutano il quadro. La clausola non pone a carico del promissario le imposte sull’immobile, sicché la somma rilevante scende a circa [OMISSIS], importo che da solo non incide sulla gravità. Inoltre l’art. 1362 c.c. porta a leggere la clausola nel senso che il costruttore, dopo aver sostenuto le spese, può ribaltarle sul promissario, il quale non deve attivarsi senza richiesta. Il comportamento successivo lo conferma, dato che per circa un ventennio quei pagamenti non sono mai stati domandati. Il promittente avrebbe dovuto, secondo correttezza, comunicare i costi, circostanza che la società non ha neppure dedotto, tanto più che essi erano stati sostenuti dall’impresa costruttrice.
Le riconvenzionali seguono la stessa sorte. L’eccezione di prescrizione sollevata dalla società viene respinta per la ragione già esposta, poiché senza un rifiuto di stipula non è nemmeno sorto il diritto alla risoluzione. Se poi si assumesse che il definitivo mancò per carenza dei titoli urbanistici, il convenuto non assunse mai alcuna iniziativa, né per stipulare né per risolvere, godendo della detenzione dei beni e dando così attuazione al rapporto. Ciò esclude la gravità. E se invece l’inadempimento del promittente fosse stato grave, avrebbe dato subito diritto alla risoluzione, con decennio ormai ampiamente decorso.
Resta un profilo processuale. Poiché entrambe le parti domandano la risoluzione per altrui inadempimento, il giudice che le ritenga infondate non può dichiarare la risoluzione consensuale come se fosse un minus, perché violerebbe la corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Lo afferma Cass. 2017 n. 17665, precisando che le domande reciproche non attenuano l’art. 1455 c.c. e che il giudice deve limitarsi a rigettarle entrambe.
Per chi assiste il promittente venditore, la motivazione suggerisce di non attendere decenni, di manifestare in modo espresso l’intenzione di valersi della clausola risolutiva e di formulare un invito alla stipula completo di data, ora, luogo, notaio e saldo.