La gestione condominiale e la ripartizione delle spese nei condomini orizzontali rappresentano uno dei temi più dibattuti nel diritto immobiliare contemporaneo. La recente pronuncia del Tribunale di Palermo affronta con particolare rigore la questione delle tabelle millesimali e dei limiti dei poteri assembleari in materia di modifica dei criteri di ripartizione delle spese comuni.
La vicenda giudiziaria in esame tocca il cuore delle relazioni condominiali nei complessi residenziali moderni, dove la coesistenza di unità abitative autonome richiede una disciplina precisa per la gestione dei servizi comuni. Il caso riguarda il Complesso residenziale Helios, situato a Isola delle Femmine, dove una condomina ha contestato le delibere assembleari che avevano modificato unilateralmente i criteri di ripartizione delle spese.
La questione assume particolare rilevanza nell’attuale panorama immobiliare, caratterizzato dalla diffusione di condomini orizzontali e villaggi residenziali che necessitano di regole chiare per la gestione delle parti comuni. Il pronunciamento del Tribunale di Palermo del 2025 fornisce importanti chiarimenti sui principi di proporzionalità nella ripartizione delle spese condominiali e sui limiti dell’autonomia assembleare.
➡️RICHIEDI UNA CONSULENZA⬅️ all’Avv. Cosimo Montinaro – e-mail segreteria@studiomontinaro.it
Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
- SCARICA LA SENTENZA ⬇️
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia giudiziaria trae origine dalla complessa vicenda del Complesso residenziale Helios, situato a Isola delle Femmine, un condominio orizzontale composto da undici unità abitative distribuite in villette mono e plurifamiliari. Il caso nasce dalla richiesta di una condomina di procedere all’accertamento costitutivo delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese comuni, in un contesto caratterizzato da una lunga storia di incertezze gestionali e delibere controverse.
La genesi della problematica risale al marzo 2005, quando i proprietari delle villette che costituivano il comparto “A” del complesso residenziale si riunirono in assemblea per dichiarare costituito il condominio. In quella sede venne approvato un regolamento interno che stabiliva un criterio transitorio di ripartizione delle spese in parti uguali, “sino a quando in tutti i lotti edificabili non saranno presenti le unità abitative“. Il regolamento prevedeva espressamente che “successivamente la ripartizione delle spese verrà stabilita in relazione alle tabelle millesimali che verranno redatte“.
Coerentemente con questo proposito, dopo il completamento del complesso residenziale avvenuto il 5 agosto 2014 con l’edificazione dell’ultima unità abitativa, i condomini approvarono il preventivo per l’elaborazione delle tabelle millesimali nel corso dell’assemblea del 20 dicembre 2015. Tuttavia, questa decisione venne improvvisamente ribaltata durante l’assemblea del 17 gennaio 2016, quando la maggioranza assembleare stabilì di sostituire definitivamente il criterio della proporzionalità con quello della partecipazione paritaria per capita secondo il numero delle unità riferibili a ognuno.
La modifica venne consolidata con la delibera del 3 novembre 2016, che modificò anche il regolamento interno negli articoli 4 e 20, eliminando ogni riferimento alle tabelle millesimali proporzionali. Queste decisioni generarono profonde divisioni all’interno della compagine condominiale, poiché il criterio paritario penalizzava i proprietari di unità abitative di dimensioni ridotte a favore di quelli con proprietà più ampie.
La situazione si complicò ulteriormente nel corso del procedimento giudiziario, quando alcuni condomini tentarono di risolvere la controversia attraverso lo scioglimento del condominio. Con delibera del 29 maggio 2023, adottata a maggioranza, l’assemblea condominiale decise lo scioglimento del condominio orizzontale, invocando le disposizioni degli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
L’attrice contestò radicalmente tale impostazione, sostenendo che le delibere del 2016 erano affette da nullità per violazione del principio di unanimità richiesto per le modifiche dei criteri di ripartizione delle spese. Inoltre, eccepì l’inefficacia della delibera di scioglimento del 2023, rilevando che i servizi comuni del complesso residenziale erano strutturalmente indivisibili e non potevano essere separati autonomamente per ciascun edificio.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il quadro normativo di riferimento per la gestione condominiale trova il suo fondamento nell’articolo 1123 del Codice Civile, che stabilisce il principio generale secondo cui “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno“. Tale disposizione rappresenta il cardine del sistema di ripartizione proporzionale delle spese condominiali.
L’articolo 1119 del Codice Civile disciplina l’indivisibilità delle parti comuni, stabilendo che “le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio“. Questa norma assume particolare rilevanza nel caso dei condomini orizzontali, dove la valutazione della divisibilità dei servizi comuni richiede un’analisi tecnica specifica.
Gli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile regolano lo scioglimento del condominio nei casi di edifici che possano essere divisi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. L’articolo 61 prevede che “quando un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi può essere diviso in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto“. L’articolo 62 stabilisce le maggioranze necessarie per tale decisione.
L’articolo 1101 del Codice Civile disciplina l’amministrazione della cosa comune, stabilendo che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto“. Nel contesto condominiale, tale norma si applica alla gestione dei servizi comuni nei condomini orizzontali.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito con la sentenza delle Sezioni Unite n. 18477/2010 che “la decisione di applicare tabelle millesimali, essendo meramente ricognitiva del criterio legale della proporzionalità e non determinando un effetto dispositivo in capo a ciascun condomino non presuppone l’unanimità“. Tale principio distingue tra l’approvazione delle tabelle millesimali e la modifica dei criteri di ripartizione.