La gestione condominiale rappresenta uno degli aspetti più delicati e conflittuali della vita comunitaria negli edifici residenziali. Quando un amministratore di condominio viene meno ai propri doveri fondamentali, i condomini si trovano spesso in una situazione di frustrazione e impotenza, non sapendo come tutelare i propri diritti e ottenere una gestione trasparente del patrimonio comune.
Il caso che ha portato alla decisione del Tribunale di Milano nel 2025 rappresenta un esempio paradigmatico di come la giurisprudenza stia sempre più orientandosi verso la tutela rigorosa dei diritti dei condomini e dell’obbligo di trasparenza che grava sull’amministratore. La vicenda processuale, sviluppatasi attraverso un ricorso ex articolo 1129 c.c., ha messo in luce una serie di irregolarità sistemiche nella gestione amministrativa che hanno compromesso il regolare funzionamento della vita condominiale.
Il condominio di via Archimede a Milano, come molti altri complessi residenziali, si è trovato ad affrontare una crisi di fiducia nei confronti del proprio amministratore, culminata in una battaglia legale che ha evidenziato l’importanza del rispetto delle norme sulla trasparenza e sui tempi di gestione. La questione centrale del contendere riguardava principalmente tre aspetti fondamentali: il mancato invio dei verbali assembleari, la ritardata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto e il negato accesso alla documentazione condominiale.
Questi comportamenti omissivi dell’amministratrice non rappresentavano episodi isolati, ma un pattern sistematico di violazioni che si protraeva da anni, creando un vulnus significativo nella gestione del condominio e impedendo ai proprietari di esercitare i propri diritti di controllo sull’amministrazione delle parti comuni. La durata pluriennale di tali irregolarità ha reso ancora più grave la situazione, dimostrando come la negligenza amministrativa possa compromettere il corretto funzionamento dell’intera comunità condominiale.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia ha avuto origine dall’iniziativa di un condomino proprietario di un’unità immobiliare nel complesso residenziale, il quale ha presentato un ricorso giudiziale per ottenere la revoca dell’amministratrice a causa di una serie di gravi irregolarità accumulate nel corso degli anni. La gestione dell’ente condominiale presentava infatti criticità strutturali che andavano ben oltre i semplici ritardi amministrativi, configurandosi come vere e proprie violazioni sistematiche dei doveri legali.
La prima e più significativa irregolarità riguardava l’omessa esecuzione di una delibera assembleare approvata il 13 gennaio 2020, relativa alla sostituzione della società che gestiva la contabilizzazione delle spese di riscaldamento e la lettura dei ripartitori, nonché dei ripartitori di calore stessi. Nonostante i solleciti ripetuti da parte dei condomini, anche durante l’assemblea del 20 dicembre 2023, l’amministratrice non aveva mai dato seguito a questa importante decisione assembleare.
Il malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento e l’errata contabilizzazione dei consumi erano problematiche note da anni, tanto che il condomino ricorrente aveva instaurato un separato giudizio con indagini peritali che avevano confermato tali irregolarità. La mancata attuazione della delibera assembleare non solo perpetuava questi problemi tecnici, ma esponeva il condominio al rischio di danni economici derivanti da una possibile condanna al pagamento delle spese processuali.
Un secondo aspetto critico riguardava il sistematico mancato invio dei verbali delle delibere assembleari. L’amministratrice aveva omesso di trasmettere ai condomini i verbali delle assemblee del 25 gennaio 2023, 6 febbraio 2023, 7 maggio 2024 e 18 marzo 2025, nonostante le richieste reiterate per iscritto da parte del condomino ricorrente. Questa condotta omissiva privava i condomini del loro diritto fondamentale di essere informati sulle decisioni assunte dall’assemblea.
La terza categoria di irregolarità concerneva l’omessa tenuta del registro dei verbali assembleari e il negato accesso alla documentazione contabile. L’amministratrice non aveva mai consentito la visione del registro, impedendo di fatto ai condomini di esercitare il loro diritto di controllo sulla gestione amministrativa. Inoltre, aveva mancato di aderire a due procedimenti di mediazione instaurati dal ricorrente per l’impugnazione di altrettante delibere assembleari.
L’ultima ma non meno importante irregolarità riguardava la tardiva convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale relativo alla gestione 2023-2024, terminata a giugno 2024. L’assemblea era stata convocata solo il 18 marzo 2025, ben oltre il termine di 180 giorni previsto dall’articolo 1130 n. 10 c.c., configurando una violazione normativa particolarmente grave che comprometteva la regolarità della gestione condominiale.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il quadro normativo di riferimento per la revoca dell’amministratore di condominio trova la sua disciplina principale nell’articolo 1129 del Codice Civile, come modificato dalla riforma del condominio del 2012. Questa norma stabilisce in modo specifico i casi in cui un amministratore può essere rimosso dal proprio incarico, sia attraverso delibera assembleare che tramite provvedimento dell’autorità giudiziaria.
Il comma 11 dell’articolo 1129 c.c. prevede espressamente che “la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio“. Più significativamente, la norma stabilisce che la revoca “può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino… in caso di gravi irregolarità“.
Il comma 12 della medesima disposizione elenca in modo non esaustivo le condotte che costituiscono “gravi irregolarità“, tra cui spicca al numero 1 “l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale“. Questa previsione normativa risulta particolarmente rilevante nel caso in esame, dove la ritardata convocazione dell’assemblea per oltre due mesi rispetto al termine legale ha costituito uno dei pilastri dell’accusa.
L’articolo 1130 del Codice Civile, che disciplina le attribuzioni dell’amministratore, stabilisce al numero 10 l’obbligo di “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni“. Il rispetto di questo termine non è meramente formale, ma rappresenta un elemento essenziale per garantire la trasparenza e il controllo democratico della gestione condominiale.
L’articolo 1130 bis del Codice Civile, introdotto ex novo dalla riforma del 2012, disciplina specificamente il rendiconto condominiale, stabilendo che “I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo“. Questa norma sancisce il diritto fondamentale dei condomini all’accesso alla documentazione, diritto che nel caso in esame era stato sistematicamente negato dall’amministratrice.
Il comma 14 dell’articolo 1129 c.c. stabilisce inoltre che “per quanto da esso non disciplinato, si applicano le norme in materia di mandato“. Questa previsione è di fondamentale importanza perché riconduce il rapporto tra amministratore e condominio nell’alveo delle norme sul mandato, con particolare riferimento all’obbligo di diligenza previsto dall’articolo 1710 c.c., che richiede l’osservanza della “diligenza del buon padre di famiglia“.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che le condotte suscettibili di giustificare la revoca dell’amministratore non si limitano alle gravi irregolarità tipizzate dall’articolo 1129 c.c., potendo ricomprendere anche altre violazioni dei doveri amministrativi. In particolare, la Cassazione Civile, Sezioni Unite, n. 9148/2008 ha stabilito che “l’amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato“.
Quanto agli aspetti probatori, trova applicazione il principio generale dell’articolo 1218 c.c. e la regola processuale dell’articolo 2967 c.c., secondo cui il creditore deve fornire la prova della fonte del suo diritto e può limitarsi ad allegare l’inadempimento, spettando al debitore dimostrare l’avvenuto adempimento. Nel caso dell’amministratore di condominio, questo significa che grava sull’amministratore l’onere di dimostrare di aver regolarmente adempiuto i propri obblighi contrattuali e legali.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Milano ha affrontato la questione con un approccio metodico e rigoroso, respingendo preliminarmente l’eccezione di inammissibilità sollevata dall’amministratrice e procedendo quindi all’esame del merito. La decisione collegiale ha evidenziato come le irregolarità contestate non fossero episodi isolati, ma rappresentassero un pattern comportamentale incompatibile con i doveri dell’incarico amministrativo.