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Condominio box auto: il regolamento non può sostituire le maggioranze dell’art. 1136 c.c.

29/09/2026 / Condominio

Corte d’Appello di Roma, n. 6670/2026: rigettato l’appello, confermata l’invalidità della delibera di nomina dell’amministratore di un’autorimessa. Chi governa un condominio box auto quando un solo soggetto detiene la maggioranza dei millesimi e il regolamento rinvia alle regole della comunione? La Corte d’Appello di Roma ha stabilito che quel rinvio non basta. Il condominio box auto nasce dal rapporto di accessorietà tra parti comuni e unità individuali, non dal lessico usato nel titolo, e la nomina dell’amministratore richiede le maggioranze dell’art. 1136 c.c.. Il caso riguardava un’autorimessa costruita su concessione pubblica, con box ceduti in proprietà superficiaria. Un regolamento contrattuale poteva davvero trasformare quel condominio box auto in comunione ordinaria? No. Il discrimine tra le due figure passa dalla funzione dei beni comuni, e la sentenza lo ricostruisce clausola per clausola. Prima la vicenda, poi le norme, infine il ragionamento. La vicenda processuale Una società aveva realizzato nella provincia di

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Amministratore condominiale esterno: la clausola regolamentare non è un divieto assoluto

22/09/2026 / Condominio

Corte d’Appello di Lecce, sede distaccata di Taranto, n. 168/2026: valida la clausola che riserva l’incarico ai condòmini, ma non preclude in ogni caso la nomina di un professionista esterno. Un regolamento condominiale può imporre che l’amministratore sia scelto tra i condòmini. Ma cosa succede se nessuno di loro è disponibile ad accettare l’incarico? È la domanda che la Corte d’Appello di Lecce, sede distaccata di Taranto, ha dovuto affrontare nella sentenza n. 168/2026, pronunciandosi su un caso di amministratore condominiale esterno nominato in asserita violazione del regolamento. La controversia nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare che aveva ratificato la nomina di un amministratore non appartenente alla compagine condominiale e approvato rendiconti risalenti fino al 2006. Il tema, ricorrente nella prassi degli studi che si occupano di diritto condominiale, tocca il delicato equilibrio tra autonomia regolamentare e funzionalità della gestione. La Corte, pur dichiarando nulla la sentenza di primo grado

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Appalto condominiale: il condomino risponde pro quota ma non può opporre eccezioni sul contratto

15/09/2026 / Condominio

Cass. civ., Sez. II, sent. n. 22672/2026: rigettato il ricorso del condomino condannato al pagamento della quota di corrispettivo dovuta all’appaltatore. Il condominio approva lavori straordinari sulle parti comuni, l’amministratore stipula il contratto di appalto e un condomino non paga la propria quota. L’appaltatore può allora agire direttamente contro il condomino moroso? E quest’ultimo può difendersi contestando la qualità dei lavori eseguiti? La Cassazione, con la sentenza n. 22672/2026, offre una risposta articolata che chiarisce i confini della legittimazione del condomino rispetto al contratto di appalto stipulato dall’amministratore. La pronuncia si inserisce in un filone consolidato, risalente alle Sezioni Unite del 2008, ma ne precisa alcuni profili applicativi rilevanti. Il nodo centrale riguarda la distinzione tra il credito dell’appaltatore verso il singolo e l’obbligo contributivo previsto dalla disciplina condominiale. Vediamo come la Corte ha ricostruito il rapporto tra queste due posizioni giuridiche. La vicenda processuale La controversia trae origine da

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Ascensore in condominio: si può installare senza il consenso dell’assemblea?

01/09/2026 / Condominio

Cass. civ., Sez. II, n. 6624/2026: il condomino può installare l’ascensore a proprie spese anche senza autorizzazione assembleare, in base all’art. 1102 c.c.. Un condomino chiede il permesso di modificare una finestra per raggiungere un’altra scala e usare l’ascensore lì installato. L’assemblea nega. La Cassazione, con la sentenza n. 6624/2026, chiarisce che il diniego non è decisivo. Chi vuole installare o utilizzare un ascensore a proprie spese può fondare il proprio diritto direttamente sull’art. 1102 c.c.., senza dover attendere il via libera dei condomini riuniti in assemblea. La pronuncia interviene su una questione ricorrente nella prassi condominiale, specie negli edifici privi di ascensore costruiti prima dell’introduzione degli obblighi di accessibilità. La Corte affronta due profili distinti e ugualmente rilevanti: da un lato l’ammissibilità della domanda di accertamento della proprietà quando la controparte si limita a contestarla in via difensiva; dall’altro il rapporto tra la delibera assembleare negativa e il diritto

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Revoca amministratore di condominio: le irregolarità tipizzate non bastano da sole

25/08/2026 / Condominio

Trib. La Spezia, decreto 09.07.2026: rigettato il ricorso ex art. 1129 c.c. per la revoca dell’amministratore condominiale, in assenza di gravi irregolarità di rilevanza tale da giustificarla. Nella gestione condominiale, il condomino insoddisfatto pensa spesso che basti individuare una delle ipotesi elencate dall’art. 1129 c.c. per ottenere la revoca amministratore condominio gravi irregolarità. Il Tribunale della Spezia, con il decreto pubblicato il 14 agosto 2026, ricorda invece che la norma non funziona per automatismi. Anche quando la condotta contestata rientra astrattamente tra le fattispecie tipizzate dal legislatore, il giudice mantiene un margine di valutazione discrezionale sulla gravità concreta e sul pregiudizio effettivo arrecato al condominio. La vicenda, originata dalla contestazione di una condomina insoddisfatta della gestione delle infiltrazioni nel proprio appartamento, offre indicazioni operative preziose per chi si occupa di contenzioso condominiale, terreno nel quale le tensioni personali tendono spesso a confondersi con le reali irregolarità gestionali. La vicenda processuale

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Transazione condominiale con l’appaltatore: non blocca il risarcimento al singolo condomino

11/08/2026 / Condominio

Trib. Santa Maria Capua Vetere, n. 2878/2026: condannati in solido condominio e impresa appaltatrice per infiltrazioni, inopponibile la transazione ai danni della proprietà esclusiva. Un condominio transige la lite con l’impresa che ha eseguito lavori sulle parti comuni. Ma il condomino che ha subito infiltrazioni nel proprio appartamento può ancora agire per il risarcimento? Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con sentenza n. 2878/2026, risponde di sì, tracciando un confine netto tra i poteri dell’assemblea condominiale e i diritti di proprietà esclusiva dei singoli. La pronuncia chiarisce inoltre come la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. resti in capo al condominio anche quando i lavori sono affidati a un’impresa appaltatrice. Due principi che si intrecciano e che meritano attenzione ogni volta che un contenzioso condominiale con un terzo rischia di travolgere, insieme, anche le pretese individuali dei condomini. La vicenda processuale La proprietaria di un appartamento condominiale conveniva

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Revoca amministratore condominiale: quando la contabilità irregolare non basta

04/08/2026 / Condominio

Trib. Vercelli, n. 1475/2026: rigettata la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore per mancanza di regolamento e irregolarità contabili. Chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore condominiale non è un rimedio universale contro qualsiasi malfunzionamento della gestione. Il Tribunale di Vercelli lo ricorda con un decreto che traccia una linea netta tra vizi che possono essere fatti valere solo impugnando le delibere assembleari e le vere e proprie gravi irregolarità che giustificano la rimozione dell’incarico. La pronuncia interviene su un ricorso proposto da un condomino che lamentava la mancata adozione del regolamento condominiale e la tenuta lacunosa della contabilità. Due censure, un solo esito: il rigetto integrale. La decisione offre indicazioni operative preziose per chi si occupa di contenzioso condominiale e deve valutare se la strada della revoca ex art. 1129 c.c.. sia effettivamente percorribile. La vicenda processuale Un condomino, proprietario di un’unità immobiliare in un edificio della provincia di Vercelli, presentava ricorso

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Impugnazione delibera condominiale: la sostituzione fa cessare la materia del contendere

28/07/2026 / Condominio

Trib. Catania, n. 3558/2026: cessata la materia del contendere per impugnazione delibera condominiale sostituita da nuova assemblea. Chi impugna una delibera assembleare rischia di veder svanire l’interesse ad agire se il condominio, nelle more del giudizio, torna a deliberare sugli stessi punti. È quanto emerge da una recente pronuncia in tema di impugnazione delibera condominiale, con cui il Tribunale di Catania ha dichiarato cessata la materia del contendere in una controversia relativa all’approvazione di lavori straordinari e rendiconti condominiali. La decisione ripercorre temi ricorrenti nel contenzioso condominiale: il diritto di accesso alla documentazione contabile, la legittimazione a impugnare per omessa convocazione e il regime delle spese nel condominio parziale. Un caso che offre lo spunto per fare chiarezza su questioni pratiche frequenti nella gestione degli edifici in condominio. La vicenda processuale La controversia origina dall’impugnazione di una delibera assembleare adottata nel 2022, con cui il condominio convenuto aveva approvato interventi

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Convocazione assemblea condominiale: nulla la delibera senza prova scritta dell’avviso a tutti

21/07/2026 / Condominio

Trib. Salerno, Sez. I civ., n. 4239/2026: annullata la delibera assembleare per omessa prova della regolare convocazione di tutti i condomini. Quando un condomino contesta di non aver mai ricevuto l’avviso di convocazione, la difesa dell’amministratore non può fondarsi sui ricordi di chi era presente in assemblea. Lo ha chiarito il Tribunale di Salerno, che ha annullato una delibera condominiale proprio perché il condominio convenuto non è riuscito a dimostrare, con la documentazione richiesta dalla legge, di aver convocato regolarmente tutti i partecipanti. La convocazione assemblea condominiale, per il giudice, va provata con le forme tassative previste dalla norma, e nessun’altra modalità può sopperire a tale onere. Nemmeno la prova per testimoni. Una precisazione che ridisegna, in termini piuttosto rigorosi, l’onere probatorio gravante sugli amministratori in sede di impugnazione delle delibere. La vicenda processuale Due comproprietari di un locale commerciale, l’uno nudo proprietario e l’altra usufruttuaria, hanno impugnato dinanzi al

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Danno da cose in custodia in condominio: quando risponde anche il preposto del terzo appaltatore

14/07/2026 / Condominio

Trib. Roma, n. 10736/2026: accertata la responsabilità solidale del condominio e dell’appaltatore per l’allagamento causato da un tubo antincendio difettoso. Un allagamento nato da un guasto banale – una saracinesca che perde – può trasformarsi in un contenzioso a più livelli, tra condominio, appaltatore dei servizi di vigilanza e compagnie assicuratrici. È quanto emerge dalla sentenza n. 10736/2026 del Tribunale di Roma, che affronta il tema della responsabilità da cose in custodia in condominio intrecciandolo con la responsabilità del preponente ex art. 2049 c.c. per il fatto del proprio dipendente. Il giudice ricostruisce con precisione il nesso causale tra il malfunzionamento dell’impianto e l’intervento maldestro degli addetti alla sicurezza, giungendo ad affermare una responsabilità solidale ripartita tra più soggetti. La decisione offre indicazioni operative preziose su art. 2051 c.c. condominio e sui rapporti di garanzia assicurativa nei giudizi con terza chiamata. La vicenda processuale La controversia trae origine da un

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