CASO
Tizio e Caia si sposavano nel gennaio 2010 in regime di comunione legale dei beni.
Subito dopo le nozze, si stabilivano nell’immobile di proprietà di Mevio, padre di Tizio, concesso a quest’ultimo a titolo di comodato gratuito perché vi abitasse con la sua famiglia.
Nel 2016 dall’unione tra Tizio e Caia nascevano due bambini, Tizietto e Caietta.
Sempre nel 2016, per adeguare l’immobile alle nuove esigenze famigliari i due coniugi effettuavano modifiche al suo interno costate all’incirca 40.000,00 euro.
Nel 2019 Tizio e Caia adivano il Tribunale civile per ottenere la separazione personale giudiziale.
Al termine del giudizio di separazione, il Tribunale stabiliva l’assegnazione a Caia, quale affidataria dei minori Tizietto e Caietta, del suddetto immobile adibito a casa coniugale.
Mevio si rivolge al vostro studio legale chiedendo parere motivato sulla possibilità di recuperare la disponibilità dell’immobile di sua proprietà rappresentandovi, inoltre, che:
– egli si trovava in un periodo di forte difficoltà economica e che non era più in grado di pagare un affitto;
– Caia aveva ricevuto in eredità nel 2017 un immobile nella stessa città.
Il candidato rediga parere motivato in favore di Mevio, indicando, altresì, le possibili azioni da intraprendere in un eventuale giudizio.
SOLUZIONE GIURIDICA
Inquadramento della fattispecie
La vicenda in esame presenta tutte le caratteristiche tipiche del comodato familiare che da decenni occupa la giurisprudenza di legittimità. I fatti sono inequivocabili: Tizio e Caia, sposatisi in regime di comunione legale nel gennaio 2010, vanno ad abitare nell’immobile di proprietà del padre di Tizio, Mevio, concesso a titolo di comodato gratuito “perché vi abitasse con la sua famiglia“. Dal matrimonio nascono due figli nel 2016 e nello stesso anno i coniugi investono 40.000 euro per adeguare l’immobile alle esigenze familiari. Nel 2019 sopravviene la separazione giudiziale con assegnazione dell’immobile a Caia quale affidataria dei minori.
Il caso si inquadra perfettamente nella fattispecie del comodato di casa familiare, il cui regime giuridico è stato definitivamente delineato dalle Sezioni Unite della Cassazione n. 13603/2004 che hanno risolto un consolidato contrasto giurisprudenziale stabilendo principi tuttora vigenti.
La disciplina del comodato e la sua evoluzione giurisprudenziale
Il comodato trova la sua disciplina negli artt. 1803 e seguenti del codice civile ed è definito come il contratto con cui “una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la cosa ricevuta“. Il contratto è essenzialmente gratuito, caratteristica questa che lo distingue nettamente dalla locazione e che giustifica il particolare regime delle spese e degli obblighi delle parti.
La questione della natura giuridica del comodato di casa familiare ha rappresentato per lungo tempo un nodo problematico nella giurisprudenza. Prima dell’intervento chiarificatore delle Sezioni Unite del 2004, si contrapponevano due orientamenti: da un lato chi sosteneva che il comodato familiare dovesse essere ricondotto al comodato precario dell’art. 1810 c.c., caratterizzato dalla facoltà del comodante di ottenere la restituzione “ad nutum“; dall’altro chi riteneva applicabile la disciplina dell’art. 1809 c.c., con la conseguente necessità di un urgente e imprevisto bisogno per la restituzione anticipata.
Le Sezioni Unite hanno definitivamente stabilito che nell’ipotesi di concessione in comodato da parte di un terzo di un bene immobile destinato a casa familiare, il successivo provvedimento di assegnazione in favore del coniuge affidatario non modifica la natura del titolo di godimento, che resta regolato dalla disciplina del comodato. Il principio fondamentale è che quando per effetto della concorde volontà delle parti si è impresso al contratto un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari, questo conferisce all’uso il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la crisi coniugale, senza possibilità di far dipendere la cessazione del vincolo esclusivamente dalla volontà del comodante.
L’urgente e imprevisto bisogno nel comodato familiare
L’art. 1809, comma 2, del codice civile rappresenta il fulcro della disciplina, prevedendo che il comodante possa ottenere la restituzione anticipata quando “sopravviene un urgente ed impreveduto bisogno“. La giurisprudenza ha progressivamente delineato i contorni di questa nozione con crescente precisione.
Le Sezioni Unite n. 20448/2014 hanno chiarito che il bisogno non deve necessariamente essere grave, dovendo essere invece imprevisto e urgente. L’imprevistoità va intesa come sopravvenienza rispetto al momento della stipula del contratto, mentre l’urgenza deve essere interpretata come imminenza, restando esclusa la rilevanza di un bisogno meramente astratto o non attuale.
La giurisprudenza successiva ha ulteriormente precisato questi concetti. La Cassazione n. 6323/2019 ha sottolineato come il bisogno debba essere sopravvenuto rispetto al momento della stipula, mentre la portata del bisogno è stata chiarita dalla stessa giurisprudenza che ha riconosciuto come sufficiente non solo la necessità di uso diretto dell’immobile, ma anche il sopravvenire imprevisto del deterioramento della condizione economica che giustifichi la restituzione del bene anche ai fini della vendita o di una redditizia locazione.
Un aspetto fondamentale è rappresentato dal controllo di proporzionalità che il giudice deve esercitare. La Cassazione n. 24618/2015 ha stabilito che essendo in gioco valori della persona e in particolare le esigenze di tutela della prole, il giudice deve esercitare con massima attenzione il controllo di proporzionalità e adeguatezza nel comparare le particolari esigenze di tutela della prole e il contrapposto bisogno del comodante.
La questione delle spese di miglioramento
Un profilo di particolare rilevanza pratica riguarda il destino delle spese sostenute dal comodatario per modifiche e migliorie dell’immobile. L’art. 1808 del codice civile stabilisce il principio generale secondo cui il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa, salvo le spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, purché necessarie e urgenti.
La giurisprudenza consolidata ha interpretato restrittivamente questa deroga. La Cassazione Civile, Prima Sezione, con ordinanza n. 15699/2018, ha definitivamente chiarito che il comodatario che decida di affrontare spese di manutenzione straordinaria lo fa nel suo esclusivo interesse e non può pretenderne il rimborso dal comodante, salvo che si tratti di spese necessarie ed urgenti per la conservazione della cosa.
Il principio è stato ribadito anche dalla Cassazione n. 18063/2018, che ha specificato come se un genitore concede un immobile in comodato per l’abitazione della costituenda famiglia non è obbligato al rimborso delle spese non necessarie né urgenti sostenute durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell’abitazione coniugale. La ratio di questa disciplina risiede nell’essenziale gratuità del comodato, che non può essere compromessa dall’obbligo di sostenere spese che il comodatario ha liberamente scelto di affrontare per il proprio interesse.
La mediazione civile obbligatoria
Un aspetto procedurale di fondamentale importanza è rappresentato dall’obbligo di esperire il tentativo di mediazione prima dell’azione giudiziale. Il decreto legislativo 28/2010, come significativamente modificato dalla Riforma Cartabia, prevede all’art. 5, comma 1-bis, l’elenco delle materie per cui la mediazione costituisce condizione di procedibilità dell’azione giudiziale. Tra queste rientra espressamente il “comodato”.
Il mancato esperimento della mediazione comporta l’improcedibilità della domanda giudiziale, vizio rilevabile d’ufficio dal giudice. La condizione di procedibilità si considera tuttavia soddisfatta quando il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l’accordo. La disciplina attuale prevede che il primo incontro di mediazione sia da considerarsi effettivo e non meramente informativo, offrendo alle parti l’opportunità di confrontarsi sul merito della controversia già in questa fase.
Applicazione al caso concreto
Venendo all’applicazione dei principi esposti al caso in esame, emergono chiaramente tutti i presupposti per l’accoglimento della domanda di Mevio.
Quanto alla natura del contratto, il comodato è chiaramente configurabile come comodato a termine indeterminato per finalità familiari, essendo stato concesso espressamente “perché vi abitasse con la sua famiglia“. Questa formulazione inequivocabile della destinazione familiare del bene colloca il rapporto nell’ambito della disciplina dell’art. 1809 c.c. piuttosto che in quello del comodato precario.
Relativamente alla sussistenza dell’urgente e imprevisto bisogno, le difficoltà economiche sopravvenute di Mevio integrano pienamente i requisiti richiesti dalla giurisprudenza consolidata. Il carattere imprevisto è dato dal fatto che le difficoltà sono sopraggiunte rispetto al momento della stipula del contratto nel 2010. L’urgenza è dimostrata dalla circostanza che Mevio non è più in grado di pagare un affitto, configurando un bisogno concreto e attuale. La serietà del bisogno è evidenziata dal fatto che si tratta di esigenze economiche concrete e non voluttarie.
Il controllo di proporzionalità che il giudice dovrà necessariamente operare appare favorevole a Mevio considerando che Caia ha ricevuto in eredità nel 2017 un immobile nella stessa città, circostanza che consente il trasferimento dei minori senza pregiudizio per la loro crescita e stabilità. Le esigenze economiche di Mevio, d’altro canto, sono concrete e attuali, presentando quel carattere di serietà richiesto dalla giurisprudenza.
Per quanto concerne le spese di 40.000 euro sostenute dai coniugi nel 2016, queste non costituiscono ostacolo alla restituzione né generano diritto al rimborso. Trattandosi di spese sostenute “per adeguare l’immobile alle nuove esigenze famigliari“, mancano evidentemente i caratteri di necessità e urgenza richiesti dall’art. 1808 c.c. e dalla giurisprudenza consolidata. Sono piuttosto configurabili come migliorie volontarie effettuate nell’interesse esclusivo dei comodatari.
Strategia processuale consigliata
La strategia processuale dovrà necessariamente articolarsi in due fasi. La fase preliminare impone il deposito dell’istanza di mediazione presso un organismo competente del luogo ove ha sede il Tribunale territorialmente competente. In questa sede Mevio dovrà allegare tutta la documentazione relativa alle difficoltà economiche sopravvenute e dimostrare la disponibilità di alloggio alternativo per Caia e i minori. La mediazione obbligatoria potrebbe costituire l’occasione per una composizione bonaria della controversia, evitando i costi e i tempi del giudizio ordinario.
In caso di esito negativo della mediazione, si aprirà l’eventuale fase giudiziale con l’azione ex art. 1809 c.c. per la restituzione dell’immobile. Mevio dovrà allegare e provare l’esistenza del contratto di comodato e la sopravvenienza dell’urgente bisogno, dimostrando le mutate condizioni economiche ed evidenziando la disponibilità di immobile alternativo per l’ex nuora.
Dal punto di vista dell’onere probatorio, Mevio dovrà provare l’esistenza del contratto di comodato, circostanza per cui è ammissibile la prova testimoniale trattandosi di contratti immobiliari di comodato secondo l’orientamento consolidato. Dovrà inoltre dimostrare la sopravvenienza dell’urgente bisogno e la concretezza delle difficoltà economiche. Non sarà invece necessario provare la proprietà dell’immobile, trattandosi di azione contrattuale e non rivendicatoria.
Conclusioni
Il caso presenta elevate probabilità di successo per Mevio. La giurisprudenza consolidata delle Sezioni Unite e dei pronunciamenti successivi offre un quadro normativo chiaro e favorevole. L’urgente e imprevisto bisogno economico di Mevio, unito alla disponibilità di alloggio alternativo per Caia, configurano una situazione in cui il controllo di proporzionalità giudiziale dovrebbe risultare favorevole al comodante.
La strategia processuale dovrà necessariamente transitare attraverso la mediazione obbligatoria, che rappresenta non solo un adempimento procedural e necessario, ma anche un’opportunità concreta di composizione stragiudiziale della lite. Le spese di miglioramento sostenute dai coniugi non costituiscono ostacolo alla restituzione, essendo pacificamente irripetibili secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale che privilegia l’essenziale gratuità del contratto di comodato.
Dott. Francesco Longo