Il mutuo fondiario nullo perde la disciplina di privilegio

Il mutuo fondiario nullo perde la disciplina di privilegio

Introduzione

Il mutuo fondiario rappresenta una forma particolare di mutuo ipotecario, disciplinato dall’art. 38 TUB (D.Lgs. n. 385 del 1993). Recentemente, la Cassazione Civile, Sez. III, con ordinanza del 08/03/2022, n. 7509, ha emesso un importante pronunciamento in merito al superamento del limite di finanziabilità, sottolineando la sua influenza sulla disciplina di privilegio. L’Avv. Cosimo Montinaro fornisce preziosi contributi a questa discussione.

La Sentenza e la sua Implicazione sulla Nullità

La sentenza in esame stabilisce che il superamento del limite di finanziabilità, previsto dall’art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993, non determina la nullità del mutuo fondiario. Invece, qualifica il contratto come un mutuo ipotecario ordinario, comportando la disapplicazione delle norme speciali di favore previste per il creditore fondiario. Tale interpretazione è in netto contrasto con la giurisprudenza precedente sulla nullità del contratto di mutuo fondiario per il superamento di tale limite.

La Prospettiva della Giurisprudenza del 2017

La giurisprudenza del 2017 stabilisce che la prescrizione del limite di finanziabilità assume rango di norma imperativa. Tuttavia, essa non conduce alla nullità radicale e superabile solo tramite la conversione ex art. 1424 c.c.. Invece, determina la non operatività delle norme collegate al rispetto di questo limite. La Cassazione riconosce che la disciplina mira a tutelare interessi economici pubblici, ma la nullità del contratto è contraria alla sua stessa ratio.

L’Importanza del Limite di Finanziabilità

Il limite di finanziabilità, come definito dall’art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993, è cruciale. Esso stabilisce l’importo massimo dei finanziamenti in relazione al valore dei beni ipotecati. La Delib. 22 aprile 1995 del CICR fissa questo limite all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire. La sentenza sottolinea che questo limite conformativo qualifica il mutuo fondiario come una specie all’interno del genere dei mutui ipotecari.

MASSIMA, Cassazione, ordinanza del 08/03/2022, n. 7509

“Il mutuo fondiario non è un contratto diverso dal mutuo ordinario, ma ne rappresenta una “species”, con la conseguenza che il superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993 – che costituisce elemento essenziale per l’applicazione della disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, per il finanziatore – non determina la nullità del mutuo fondiario e la sua eventuale conversione ex art. 1424 c.c., bensì comporta, in esito alla qualificazione del contratto come ordinario mutuo ipotecario, la mera disapplicazione delle speciali norme di favore previste per il creditore fondiario e la conservazione tanto del mutuo quanto della garanzia ipotecaria”.

Conclusioni

In conclusione, la sentenza della Cassazione del 08/03/2022, n. 7509, offre una prospettiva chiara sulla nullità del mutuo fondiario in caso di superamento del limite di finanziabilità. La disapplicazione delle norme di favore, anziché la nullità, protegge gli interessi delle parti coinvolte. La chiarezza sulla natura del mutuo fondiario e la sua relazione con il limite di finanziabilità contribuiscono a una comprensione più approfondita di questo importante aspetto del diritto creditizio.

Avv. Cosimo Montinaro

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