Esame avvocato 2023: traccia di diritto civile e soluzione
Traccia di diritto civile
Tizio riferisce di essere conduttore di un immobile destinato a uso diverso dall’abitazione, in particolare destinato a sede della sua azienda di autorimessa. A causa del rigurgito di liquami da uno dei tombini presenti sul pavimento del locale, questo si è interamente allagato due mesi prima. A seguito di sopralluogo dei Vigili del fuoco, l’immobile è stato dichiarato inagibile fino al totale ripristino delle condutture, ancora non consegnato.
Tizio ha appena ricevuto dal locatore la notifica dell’intimazione di sfratto per morosità, in ragione del mancato pagamento delle ultime due mensilità del canone.
La controparte intimante ha anche invocato la clausola “solve et repete” (art. 1462 c.c.).
Tizio è interessato a tenere in vita il contratto di locazione e a non dover sopportare il pagamento del canone a fronte dell’inattività della sua azienda; vuole altresì essere sollevato da tutte le ulteriori conseguenze pregiudizievoli derivate dall’evento.
Il candidato rediga la comparsa di costituzione e risposta per la parte intimata, valutando altresì l’esperibilità di azione riconvenzionale nei confronti dell’intimante e dei terzi.
Soluzione
La questione giuridica che si pone è la seguente: il conduttore è legittimato a omettere il pagamento dei canoni di locazione in caso di inadempimento del locatore all’obbligo di manutenzione dell’immobile locato?
La risposta è positiva. L’eccezione di inadempimento è un principio generale del diritto civile che consente a una parte di un contratto di rifiutarsi di adempiere alla propria obbligazione se l’altra parte non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente alla propria.
In materia di locazione, la giurisprudenza ha affermato che l’eccezione di inadempimento è legittima se sussiste la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti. In questo caso, il malfunzionamento del tombino ha impedito al conduttore di utilizzare l’immobile secondo l’uso convenuto, costituendo quindi un inadempimento grave da parte del locatore.
atto giudiziario
- Opposizione all’intimazione di sfratto:
- Il conduttore deve dimostrare di aver pagato regolarmente i canoni fino al momento del sinistro occorso.
- Il conduttore deve inoltre dimostrare che l’immobile è divenuto inagibile a causa del rigurgito di liquami.
- La prova dell’inagibilità può essere fornita mediante la produzione di una dichiarazione di inagibilità rilasciata dai Vigili del fuoco.
- Eccezione di inadempimento:
- Il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento del locatore, ai sensi dell’art. 1460 c.c., per il mancato ripristino dell’immobile locato.
- Il conduttore deve dimostrare che l’immobile era inidoneo all’uso convenuto, a causa del rigurgito di liquami.
- Domanda riconvenzionale:
- Il conduttore può chiedere al locatore, nonchè al il Comune, in qualità di terzo – gestore della rete fognaria (speigando apposita chiamata in causa di terzo), il risarcimento del danno subito, sia per il danno emergente (ad esempio, per la riparazione dei beni danneggiati), sia per il lucro cessante (ad esempio, per il mancato guadagno dall’attività di autorimessa).
- Il conduttore deve dimostrare l’entità del danno subito.