Nullità del mutuo fondiario per violazione art. 38 TUB (Tribunale Lecce, sentenza n. 1350/2021)

NULLITÀ DEL MUTUO FONDIARIO PER VIOLAZIONE ART. 38 TUB (TRIBUNALE LECCE, SENTENZA N. 1350/2021)

Con atto di citazione ritualmente notificato, veniva proposta opposizione, innanzi al Tribunale Civile di Lecce, avverso l’atto di precetto notificato da BNL per il pagamento della complessiva somma di € 93.082,03, oltre spese legali ed ulteriori interessi di mora, quale importo dovuto per inadempimento di un contratto di mutuo, eccependo, tra l’altro, la nullità del mutuo per mancata indicazione del valore dell’immobile ipotecato, non risultando così possibile accertare il rispetto del limite di finanziabilità ex art. 38 T.U.B. e delibera CICR applicativa del 22.4.1995.

Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 1350/2021 pubblicata in data 06/05/2021, accoglieva detto motivo di opposizione, per l’effetto, dichiarava la nullità del contratto di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità previsto dalla delibera CICR del 22.4.1995, emessa in attuazione dell’art. 38, 2° co., d.lgs. TUB 385/93, annullando l’atto di precetto notificato da Banca Nazionale del Lavoro spa per il pagamento dell’importo di € 93.082,03, oltre accessori e spese.

Avv. Cosimo Montinaro

Estratto sentenza:

[…] Sul punto va evidenziato, il mutato orientamento – rispetto al precedente richiamato dalla Banca nella memoria di costituzione – della Suprema Corte che ha sancito come “In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.” [Cass. Sez. 1, sent. 13.7.2017 n. 17352].
Sulla scorta di detto orientamento, che ha trovato, peraltro, conferma in successive pronunce [Cass. Sez. 1, ord. 9.5.2018 n. 11201 – ib., Sez. 3, sent. 28.6.2019 n. 17439], va rilevato, come pure evidenziato dalla difesa degli attori/opponenti [atto di cit., p. 14], che nel contratto di mutuo versato in atti non si sia data indicazione alcuna del valore dell’immobile e che lo stesso, come risultante dalla perizia del CTU, alla data del 12.1.2011, era pari ad € 115.481,00.
Valutazione, quest’ultima, effettuata considerando il “valore cauzionale” del bene, ritenuto maggiormente preferibile a quello venale [Cass. 11201/2018 cit., in motivazione p. 13], nonché espressamente richiamato nella memoria di costituzione dalla stessa Banca opposta, la quale ha evidenziato come il valore dell’immobile dovesse essere determinato in base ad un prudente apprezzamento della futura negoziabilità dello stesso e non con riguardo al suo valore di mercato all’atto della stipula [comparsa di cost. p.7].
La delibera del CICR del 22.4.1995 fissa l’attuale limite massimo di finanziabilità nella misura pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, prevedendo la possibilità di elevare tale percentuale sino al 100% laddove vi sia stato il rilascio di ulteriori garanzie integrative (quali fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia), non sussistenti per il mutuo oggetto di gravame, assistito unicamente da garanzia ipotecaria.
Orbene, considerato che l’importo del finanziamento era pari ad € 107.204,11, il suddetto limite, pari sulla scorta della CTU ad € 92.384,80, deve ritenersi superato, con conseguente nullità del contratto di mutuo ipotecario, neppure suscettibile di conversione stante la mancata proposizione di apposita domanda di parte ed a prescindere da ogni valutazione sulla ricorrenza dei presupporti per detta conversione. [Cass. n. 11201/2018 cit.].

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