Nullità del mutuo fondiario per violazione art. 38 TUB

Nullità del mutuo fondiario per violazione art. 38 TUB (Tribunale Lecce, sentenza n. 1350/2021)

La sentenza del Tribunale di Lecce n. 1350/2021 ha sancito la nullità di un mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità previsto dalla delibera CICR del 22.4.1995. La sentenza ha confermato l’orientamento giurisprudenziale secondo cui il limite di finanziabilità è un elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario e la sua violazione determina la nullità del contratto.

Introduzione:

Il mutuo fondiario è un particolare tipo di mutuo ipotecario concesso per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili a destinazione abitativa o produttiva. La legge prevede che il limite massimo di finanziabilità per i mutui fondiari sia pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi (art 38 T.U.B.).

In passato, la giurisprudenza era divisa sulla natura del limite di finanziabilità. Secondo un primo orientamento, il limite di finanziabilità era considerato un elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario, la cui violazione determinava la nullità del contratto. Secondo un secondo orientamento, il limite di finanziabilità era considerato una mera clausola di favore per il mutuatario, la cui violazione non determinava la nullità del contratto, ma solo la possibilità di conversione del mutuo fondiario in mutuo ordinario.

La sentenza del Tribunale di Lecce:

La sentenza del Tribunale di Lecce n. 1350/2021 ha confermato l’orientamento giurisprudenziale secondo cui il limite di finanziabilità è un elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario, la cui violazione determina la nullità del contratto.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Lecce, il mutuatario aveva contratto un mutuo fondiario per l’acquisto di un immobile il cui valore era stato stimato dal consulente tecnico d’ufficio in € 115.481,00. L’importo del mutuo era pari ad € 107.204,11, superiore al limite di finanziabilità previsto dalla delibera CICR del 22.4.1995, pari ad € 92.384,80.

Il Tribunale di Lecce ha dichiarato la nullità del contratto di mutuo fondiario, ritenendo che il limite di finanziabilità sia un elemento essenziale del contratto che serve a tutelare sia il mutuatario, evitando che si impegni in un’operazione finanziaria eccessivamente onerosa, sia la banca, evitando che si esponga a rischi eccessivi.

Estratto sentenza:

[…] Sul punto va evidenziato, il mutato orientamento – rispetto al precedente richiamato dalla Banca nella memoria di costituzione – della Suprema Corte che ha sancito come “In tema di mu-tuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contrat-to stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all’autonomia privata in ragione della natura pubblica dell’interesse tutelato, volto a regolare il “quantum” della pre-stazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l’attività di impresa.” [Cass. Sez. 1, sent. 13.7.2017 n. 17352].
Sulla scorta di detto orientamento, che ha trovato, peraltro, conferma in successive pronunce [Cass. Sez. 1, ord. 9.5.2018 n. 11201 – ib., Sez. 3, sent. 28.6.2019 n. 17439], va rilevato, come pu-re evidenziato dalla difesa degli attori/opponenti [atto di cit., p. 14], che nel contratto di mutuo versato in atti non si sia data indicazione alcuna del valore dell’immobile e che lo stesso, come risultante dalla perizia del CTU, alla data del 12.1.2011, era pari ad € 115.481,00.
Valutazione, quest’ultima, effettuata considerando il “valore cauzionale” del bene, ritenuto mag-giormente preferibile a quello venale [Cass. 11201/2018 cit., in motivazione p. 13], nonché espressamente richiamato nella memoria di costituzione dalla stessa Banca opposta, la quale ha evidenziato come il valore dell’immobile dovesse essere determinato in base ad un prudente ap-prezzamento della futura negoziabilità dello stesso e non con riguardo al suo valore di mercato all’atto della stipula [comparsa di cost. p.7].
La delibera del CICR del 22.4.1995 fissa l’attuale limite massimo di finanziabilità nella mi-sura pari all’80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stes-si, prevedendo la possibilità di elevare tale percentuale sino al 100% laddove vi sia stato il rila-scio di ulteriori garanzie integrative (quali fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di com-pagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia), non sussistenti per il mutuo oggetto di gravame, assistito unicamente da ga-ranzia ipotecaria.
Orbene, considerato che l’importo del finanziamento era pari ad € 107.204,11, il suddetto limite, pari sulla scorta della CTU ad € 92.384,80, deve ritenersi superato, con conseguente nullità del contratto di mutuo ipotecario, neppure suscettibile di conversione stante la man-cata proposizione di apposita domanda di parte ed a prescindere da ogni valutazione sulla ricorrenza dei presupporti per detta conversione. [Cass. n. 11201/2018 cit.].

Conseguenze della sentenza:

La sentenza del Tribunale di Lecce ha importanti conseguenze per i mutui fondiari concessi in violazione del limite di finanziabilità. I mutuatari che hanno contratto un mutuo fondiario in violazione del limite di finanziabilità possono chiedere al giudice la dichiarazione di nullità del contratto. In caso di sentenza di nullità, il mutuatario è tenuto a restituire alla banca solo le somme effettivamente ricevute, senza dover corrispondere gli interessi e le spese.

Conclusione:

La sentenza del Tribunale di Lecce ha posto fine ad un’incertezza giurisprudenziale che durava da diversi anni. La sentenza ha confermato che il limite di finanziabilità è un elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario, la cui violazione determina la nullità del contratto.

Avv. Cosimo Montinaro

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