La gestione delle spese condominiali e l’impugnazione delle delibere assembleari rappresentano da sempre uno dei terreni più conflittuali nell’ambito della vita condominiale. La vicenda esaminata dal Tribunale di Catanzaro nel 2025 offre interessanti spunti di riflessione su due aspetti fondamentali: il rispetto dei termini decadenziali per l’impugnazione delle delibere e i criteri di ripartizione delle spese relative ai lastrici solari quando sussiste un uso esclusivo da parte di uno dei condomini.
La controversia trae origine da una serie di delibere assembleari che hanno modificato i criteri di ripartizione delle spese per lavori straordinari su una terrazza/lastrico solare di proprietà comune. Inizialmente, l’assemblea aveva approvato all’unanimità un piano di riparto basato sui millesimi di proprietà, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile. Successivamente, però, l’organo assembleare ha deciso di applicare un criterio diverso, fondato sull’articolo 1126 dello stesso Codice, che tiene conto dell’uso esclusivo del lastrico da parte di uno dei condomini.
La questione ha assunto particolare rilevanza quando il condomino interessato ha deciso di impugnare entrambe le delibere, sollevando eccezioni di nullità e contestando la legittimità del nuovo criterio di ripartizione. Il caso si è complicato ulteriormente per la presenza di due procedimenti paralleli, successivamente riuniti, e per l’esperimento di una procedura di mediazione che non ha prodotto gli effetti sperati.
➡️RICHIEDI UNA CONSULENZA⬅️ all’Avv. Cosimo Montinaro – email segreteria@studiomontinaro.it
Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
- SCARICA LA SENTENZA ⬇️
ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda processuale ha avuto inizio quando un condomino proprietario di diverse unità immobiliari all’interno di un edificio condominiale, costituito nel novembre 2012, ha deciso di impugnare una delibera assembleare adottata il 19 dicembre 2014. Il soggetto in questione possedeva complessivamente 339,68 millesimi di proprietà, essendo proprietario esclusivo di un magazzino al piano terra e di un appartamento al secondo piano, oltre ad essere comproprietario di una porzione di lastrico solare/terrazza insieme ad altri quattro condomini.
La controversia è sorta in relazione alla modifica dei criteri di ripartizione delle spese per lavori straordinari sulla terrazza comune. In precedenza, con delibera del 30 luglio 2014, l’assemblea straordinaria aveva approvato all’unanimità sia il preventivo per i lavori che il bilancio per le lavorazioni straordinarie necessarie alla messa in sicurezza dell’immobile. Questi interventi riguardavano tutto l’edificio, compresa l’intera terrazza/lastrico solare di copertura del fabbricato, sia la porzione di proprietà esclusiva che quella in comproprietà tra tutti i condomini.
Il piano di riparto inizialmente stabilito prevedeva che le spese fossero suddivise tra tutti i condomini proporzionalmente ai loro millesimi di proprietà. Secondo questo criterio, gli oneri a carico del condomino attore ammontavano complessivamente a 39.706,94 euro, da corrispondere in cinque rate mensili di 7.941,39 euro ciascuna. Di questa somma, 1.525,32 euro erano destinati alla porzione del lastrico solare in comproprietà, mentre 38.181,62 euro riguardavano il magazzino, l’appartamento e la terrazza di proprietà esclusiva.
Tuttavia, con la delibera del 19 dicembre 2014, l’assemblea ha modificato il criterio di ripartizione, decidendo di applicare l’articolo 1126 del Codice Civile anziché l’articolo 1123. Questa modifica comportava che le spese per la terrazza comune fossero poste a carico del condomino nella misura di un terzo, in ragione del suo uso esclusivo della stessa, determinando un aggravio di spesa pari a 7.666,67 euro. La delibera è stata approvata a maggioranza qualificata, con il solo voto contrario del condomino interessato, che ha ritenuto illegittima questa modifica del criterio di ripartizione precedentemente stabilito.
La situazione si è ulteriormente complicata quando, nonostante l’avvio di una procedura di mediazione da parte del condomino dissentente, l’assemblea del 27 marzo 2015 ha provveduto a ratificare all’unanimità la decisione assunta con la precedente delibera. Questa ratifica è avvenuta in assenza del condomino interessato, che ha sostenuto di non aver ricevuto tempestivamente la convocazione a causa di un disservizio postale. La delibera del 27 marzo ha confermato che il condomino doveva sostenere le spese per i lavori della terrazza nella misura di un terzo, ai sensi dell’articolo 1126 del Codice Civile.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il quadro normativo di riferimento della controversia è costituito principalmente dalle disposizioni del Codice Civile in materia di condominio, con particolare riguardo agli articoli 1123, 1126, 1135, 1136 e 1137. L’articolo 1137, comma 2, del Codice Civile stabilisce che le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate da ogni condomino assente, dissenziente o astenuto nel termine perentorio di trenta giorni. Questo termine decorre dalla data della deliberazione per i condomini dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per quelli assenti.
La distinzione fondamentale tra delibere nulle e annullabili è stata definitivamente chiarita dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza a Sezioni Unite numero 4806 del 7 marzo 2005. Secondo questo orientamento consolidato, devono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, e quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva dei condomini.
Al contrario, devono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea.
Per quanto riguarda specificamente le delibere in materia di ripartizione delle spese, la giurisprudenza di legittimità ha costantemente distinto le ipotesi di nullità da quelle di annullabilità. La Corte ha affermato la nullità della delibera che modifichi i criteri di spesa stabiliti dalla legge, sia nell’ipotesi di individuazione dei criteri di ripartizione ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile, sia nell’ipotesi di cambiamento dei criteri già fissati in precedenza. Conseguentemente, la Corte ha riconosciuto l’annullabilità della delibera nel caso di violazione dei criteri già stabiliti quando vengono in concreto ripartite le spese.
L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. L’articolo 1126, invece, disciplina specificamente i lastrici solari, stabilendo che le spese per la loro manutenzione sono a carico di chi ne ha l’uso esclusivo per un terzo, e per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini dell’edificio cui il lastrico serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
La più recente giurisprudenza di legittimità, con la sentenza a Sezioni Unite numero 9839 del 14 aprile 2021, ha ribadito che l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale. Sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Catanzaro ha affrontato la controversia distinguendo chiaramente le due delibere impugnate e applicando principi giurisprudenziali consolidati. Per quanto riguarda la delibera del 19 dicembre 2014, il Giudice ha dichiarato l’inammissibilità della domanda per decadenza dai termini previsti dall’articolo 1137 del Codice Civile. Il condomino dissenziente aveva espresso voto contrario alla deliberazione, pertanto il termine di trenta giorni decorreva dalla data della deliberazione stessa.