Condominio: le 5 sentenze imprescindibili della settimana

Il diritto condominiale rappresenta una delle aree giuridiche più dinamiche e in continua evoluzione, caratterizzata da un costante dialogo tra normativa, giurisprudenza e prassi quotidiana. La settimana appena conclusa ha visto l’emanazione di diverse pronunce significative che delineano importanti principi in materia di gestione condominiale, poteri e responsabilità dell’amministratore, uso delle parti comuni e validità delle delibere assembleari.

La riforma del condominio del 2012 ha indubbiamente segnato un punto di svolta nella regolamentazione della materia, introducendo nuovi strumenti e obblighi che hanno mutato profondamente il panorama giuridico. Tuttavia, è principalmente attraverso l’interpretazione giurisprudenziale che si sono delineati i contorni applicativi delle norme, offrendo risposte concrete alle molteplici problematiche che quotidianamente emergono nella vita condominiale.

La trasparenza nella gestione amministrativa continua a rappresentare uno dei temi centrali, come dimostra la crescente attenzione alla completezza e accessibilità della documentazione condominiale. In questo ambito, la giurisprudenza più recente ha confermato l’obbligo dell’amministratore uscente di consegnare tempestivamente tutti i documenti al successore, riconoscendo che la mancata ottemperanza a tale prescrizione può legittimare il ricorso a provvedimenti d’urgenza.

Parallelamente, il tema delle anticipazioni di spesa da parte dell’amministratore continua a generare controversie, richiedendo un delicato bilanciamento tra l’esigenza di una gestione efficiente e la necessità di tutelare l’interesse collettivo del condominio. Le pronunce più recenti sembrano orientate a riconoscere il diritto al rimborso, purché adeguatamente documentato e riconducibile a effettive necessità condominiali.

Altro aspetto cruciale riguarda l’uso delle parti comuni, con particolare attenzione ai limiti entro cui ciascun condomino può servirsi della cosa comune senza ledere i diritti degli altri partecipanti. La giurisprudenza continua a interpretare l’art. 1102 c.c. alla luce del principio di solidarietà condominiale, vietando appropriazioni esclusive che precludano ogni possibilità di godimento agli altri condomini.

Non meno rilevante è il tema della validità delle delibere assembleari, con un focus particolare sui quorum costitutivi e deliberativi, nonché sulle conseguenze derivanti da vizi procedurali nella convocazione dell’assemblea. Le pronunce più recenti riaffermano l’importanza dell’anagrafe condominiale quale strumento essenziale per garantire la regolarità delle comunicazioni ai condomini.

Di seguito, analizzeremo cinque sentenze particolarmente significative emesse nell’ultima settimana, che offrono importanti spunti di riflessione e linee guida per professionisti del settore, amministratori e condomini.

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Legittimità del rimborso anticipazioni: quando l’amministratore ha diritto alla restituzione delle somme anticipate di tasca propria

Una recente sentenza del Tribunale di Milano ha affrontato una questione di notevole interesse pratico riguardante il diritto dell’amministratore di condominio alla restituzione delle somme anticipate personalmente per far fronte a spese condominiali urgenti. Il caso vedeva contrapposti un condominio opponente e l’ex amministratrice che, cessato il suo incarico, aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per il recupero di €5.000,00 anticipati di tasca propria durante la sua gestione.

La vicenda processuale ha preso avvio quando il condominio ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo, contestando la debenza della somma ingiunta e lamentando la carenza di legittimazione attiva dell’ex amministratrice. Al centro della controversia vi era un assegno bancario di €5.000,00 emesso nel marzo 2012 dal conto corrente del condominio opponente a favore di un altro condominio, amministrato dalla stessa persona.

Secondo la ricostruzione emersa in giudizio, tale operazione era stata oggetto di discussione in un’assemblea condominiale tenutasi nel marzo 2013, durante la quale l’amministratrice aveva spiegato che l’emissione dell’assegno era stata frutto di un “mero errore“. In quella sede, l’assemblea aveva deliberato che l’amministratrice procedesse “personalmente alla restituzione nelle casse del condominio della predetta somma entro un termine massimo di 18 mesi“, con l’onere per la stessa di recuperare l’importo dal condominio beneficiario “senza alcun coinvolgimento” del condominio opponente.

L’amministratrice aveva effettivamente provveduto alla restituzione dell’importo in due tranches, con l’ultima avvenuta nel novembre 2014. Successivamente, al momento del passaggio di consegne avvenuto nel dicembre 2017, la situazione patrimoniale consegnata dall’amministratrice uscente riportava tra le poste passive un “anticipo Amm.re” da rimborsare per €5.000,00.

Il Tribunale di Milano, dopo aver esaminato attentamente la documentazione prodotta, ha anzitutto respinto l’eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata dal condominio, qualificandola come mera difesa volta a contestare la titolarità del diritto nel merito. Ha quindi ritenuto che, benché non vi fosse in atti prova che l’importo di cui si chiedeva la ripetizione fosse stato effettivamente anticipato dall’amministratrice per conto del condominio opponente, l’attrice avesse fornito idonea prova del trasferimento in capo a lei del credito di un altro condominio verso quello convenuto.

Il giudice ha dato particolare rilievo alla circostanza che, con la delibera del marzo 2013, l’assemblea del condominio beneficiario dell’assegno aveva ceduto all’amministratrice il credito generato dalla emissione dell’assegno, e che l’amministratrice aveva effettivamente provveduto al pagamento dell’importo al condominio opponente. Inoltre, l’assemblea ordinaria del condominio opponente aveva successivamente approvato un rendiconto di gestione che riportava un “anticipo di […] di euro 5000“, confermando così l’esistenza del credito.

Il Tribunale ha pertanto rigettato l’opposizione e confermato il decreto ingiuntivo, ritenendo legittima la richiesta di restituzione avanzata dall’ex amministratrice. Ha inoltre respinto la domanda riconvenzionale di risarcimento danni proposta dal condominio per presunta irregolarità nella gestione contabile, non essendo stata fornita prova né della sussistenza né della consistenza del pregiudizio lamentato.

Le spese di lite sono state compensate, tenuto conto della complessità delle questioni trattate e del fatto che l’opposizione si era resa necessaria poiché il condominio era venuto a conoscenza della cessione del credito solo in sede di giudizio.

In sintesi

L’amministratore di condominio che anticipa somme di denaro per conto del condominio ha diritto al rimborso, purché tale anticipazione sia documentabile e riconducibile a necessità condominiali
La cessione del credito in ambito condominiale è pienamente valida e può costituire legittimo titolo per agire nei confronti del condominio debitore
La mera approvazione di un rendiconto che evidenzi un disavanzo non costituisce automaticamente riconoscimento di debito da parte del condominio nei confronti dell’amministratore

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Obbligo di consegna documentazione: quando l’ex amministratore deve rilasciare tutti i documenti condominiali

Una significativa ordinanza del Tribunale di Bari ha affrontato un tema di cruciale importanza nella gestione condominiale: l’obbligo dell’amministratore uscente di consegnare tutta la documentazione in suo possesso al nuovo amministratore. Il caso riguardava un condominio sito in Bari che, a seguito della revoca dell’incarico al precedente amministratore avvenuta in data 8 febbraio 2024, si era visto costretto a ricorrere alla tutela cautelare d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per ottenere la consegna della documentazione condominiale.

Il condominio ricorrente aveva rappresentato che, nonostante la nomina di un nuovo amministratore contestualmente alla revoca del precedente, quest’ultimo non aveva ottemperato all’obbligo giuridico imposto dall’art. 1129 c. 8 c.c., che prescrive all’amministratore uscente di consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio. Tale inadempimento persisteva nonostante una specifica richiesta trasmessa in data 13 novembre 2024.

La documentazione richiesta era particolarmente ampia e comprendeva: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore, il registro di contabilità, i rendiconti delle spese condominiali con i relativi riparti ed i preventivi approvati dall’assemblea, il regolamento di condominio, le tabelle millesimali, la documentazione relativa al conto corrente condominiale (compresi estratti conto, contratti e blocchetti degli assegni), la documentazione relativa alla sicurezza del fabbricato, i libretti relativi agli impianti comuni, le planimetrie dell’edificio, la documentazione catastale, tutti i contratti relativi alle utenze e alle forniture, la documentazione sulle vertenze giudiziarie, le fatture e i documenti di spesa degli esercizi passati, i documenti relativi ai contratti di appalto e agli adempimenti fiscali.

Il condominio aveva sottolineato che la mancata consegna di tale documentazione stava paralizzando la regolare gestione dell’ente, impedendo al nuovo amministratore di adempiere proficuamente ai propri numerosi obblighi. Di qui la richiesta di un provvedimento d’urgenza, considerato che non esistevano altri strumenti cautelari tipici utilizzabili a tutela dei diritti del condominio.

Il Tribunale di Bari, dopo aver valutato la documentazione prodotta, ha ritenuto il ricorso ammissibile e fondato nel merito. Quanto all’ammissibilità, il giudice ha riconosciuto la sussistenza del requisito della “sussidiarietà” richiesto per i provvedimenti ex art. 700 c.p.c., non essendo invocabile alcun’altra tutela cautelare prevista dall’ordinamento.

Nel merito, il Tribunale ha preliminarmente richiamato la consolidata giurisprudenza secondo cui l’amministratore di condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza. In particolare, ha evidenziato come l’art. 1129 c. 8 c.c., modificato dalla L. n. 220/2012, preveda espressamente che “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini”.

Il giudice ha precisato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la semplice messa a disposizione della documentazione non equivale alla materiale consegna cui l’amministratore è obbligato per legge, e che il mancato adempimento di tale dovere può legittimamente fondare l’adozione di un provvedimento d’urgenza.

Quanto al periculum in mora, il Tribunale ha riconosciuto che, in relazione alle notorie incombenze dell’amministrazione condominiale, la mancata disponibilità della documentazione amministrativo-contabile rappresentava un concreto pericolo di grave pregiudizio per il condominio e i suoi partecipanti, difficilmente misurabile e riparabile, anche per la possibile creazione di una situazione di impasse durevole nel tempo.

Il Tribunale ha quindi accolto il ricorso, ordinando all’ex amministratore di consegnare immediatamente tutta la documentazione richiesta, rigettando invece l’istanza ex art. 614 bis c.p.c. (che prevedeva una penale per il ritardo nell’esecuzione dell’obbligo di consegna) perché ritenuta manifestamente iniqua. Le spese processuali sono state poste a carico del resistente.

In sintesi

L’amministratore uscente ha l’obbligo giuridico di consegnare tutta la documentazione condominiale al suo successore, in conformità con quanto previsto dall’art. 1129 c. 8 c.c.
La semplice messa a disposizione della documentazione non è sufficiente, essendo necessaria la materiale consegna di tutti i documenti
Il mancato adempimento di tale obbligo può legittimare il ricorso a un provvedimento d’urgenza ex art. 700 c.p.c., sussistendo sia il fumus boni iuris che il periculum in mora

Utilizzo esclusivo del lastrico solare: quando il manufatto realizzato viola i diritti degli altri condomini

Una rilevante sentenza della Corte d’Appello di Bari, Terza Sezione Civile, ha affrontato un caso particolarmente interessante relativo ai limiti entro cui un condomino può utilizzare una parte comune dell’edificio. La controversia riguardava un manufatto metallico realizzato su una porzione di lastrico solare condominiale, soprastante lo scalone principale di un palazzo storico a Trani.

La vicenda processuale ha avuto origine quando un condomino ha citato in giudizio il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio e la società conduttrice (che vi esercitava attività alberghiera), lamentando che quest’ultima aveva realizzato, con il consenso del locatore, un manufatto metallico sul lastrico solare rimasto condominiale. Secondo l’attore, tale struttura doveva ritenersi illegittima in quanto priva delle necessarie autorizzazioni amministrative e in contrasto con il regolamento condominiale, oltre che esorbitante i limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c. per l’uso delle parti comuni.

La questione centrale del contendere riguardava la natura giuridica della porzione di lastrico solare su cui insisteva il manufatto e i limiti entro cui un condomino può servirsi della cosa comune. I convenuti sostenevano che quella porzione di lastrico non fosse in realtà una parte comune a tutti i condomini, ma soltanto a due di essi, e che comunque il manufatto non violasse i limiti dell’art. 1102 c.c., trattandosi di una mera copertura di un lastrico solare di forma convessa (quindi inidoneo al calpestio) al quale, peraltro, non si poteva accedere a seguito dell’eliminazione della preesistente scala d’accesso.

In primo grado, il Tribunale di Trani aveva rigettato la domanda, ritenendo regolare il manufatto sotto il profilo urbanistico, inapplicabile il regolamento condominiale alla fattispecie e non configurabile una violazione dell’art. 1102 c.c..

La Corte d’Appello di Bari, chiamata a pronunciarsi sull’impugnazione proposta dall’attore soccombente, ha invece riformato la sentenza, accogliendo l’appello. La Corte ha anzitutto chiarito che, in base agli atti di divisione intercorsi tra i condomini, la porzione di lastrico solare soprastante lo scalone principale era stata espressamente mantenuta come parte comune a tutti i condomini, e non solo a due di essi come sostenuto dai convenuti.

Quanto al merito della questione, la Corte ha affrontato il problema dei limiti entro cui il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale può modificare o occupare il tetto condominiale con una struttura a proprio uso esclusivo. A questo proposito, ha richiamato due diversi orientamenti della giurisprudenza di legittimità: un primo indirizzo, più rigoroso, secondo cui un simile intervento è sempre da ritenersi illecito ai sensi dell’art. 1102 c.c., in quanto comporta l’appropriazione della cosa comune; e un secondo orientamento, meno severo, che ammette la legittimità dell’intervento a condizione che non comprometta la funzione di copertura del tetto e che le modifiche alla consistenza del bene non siano significative in rapporto alla sua estensione.

Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che, anche aderendo all’orientamento meno rigoroso, il manufatto realizzato dalla società alberghiera non poteva comunque considerarsi rispettoso dei limiti dell’art. 1102 c.c. Infatti, dalle fotografie e dalla relazione di CTU era emerso chiaramente che la piattaforma in legno e metallo, pur non pregiudicando la funzione di copertura del lastrico, sovrastava l’intera porzione di lastrico condominiale, saldandosi con le circostanti porzioni di proprietà esclusiva. In tal modo, occupava completamente la colonna d’aria soprastante il lastrico comune, senza lasciare alcuno spazio per possibili usi concorrenti, attuali o potenziali, da parte degli altri condomini (come, ad esempio, la collocazione di antenne o pannelli fotovoltaici).

La Corte ha quindi concluso che l’utilizzo esclusivo del bene comune da parte del convenuto e della società conduttrice comportava nei fatti l’appropriazione di tale bene per l’intera sua estensione e consistenza, azzerando il diritto degli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto, in violazione dell’art. 1102 c.c..

La Corte ha inoltre osservato che il manufatto violava anche il divieto di “occupazione” delle cose comuni “con costruzioni, casotti ed altro anche se aventi carattere provvisorio” previsto dall’art. 10 del regolamento condominiale contrattuale, interpretando tale clausola alla luce della comune intenzione delle parti di mantenere libera da ogni tipo di ingombro la porzione di lastrico soprastante lo scalone principale.

La sentenza si è quindi conclusa con l’accoglimento dell’appello e la condanna dei convenuti, in solido tra loro, alla demolizione del manufatto e al ripristino dello stato dei luoghi. È stata invece rigettata la domanda di risarcimento danni, in quanto genericamente formulata e non supportata da adeguate allegazioni e prove.

In sintesi

L’uso esclusivo di una parte comune dell’edificio che ne comporti l’occupazione completa, impedendo ogni possibilità di utilizzo da parte degli altri condomini, viola l’art. 1102 c.c.
Il proprietario dell’ultimo piano non può realizzare un manufatto che, pur non compromettendo la funzione di copertura del tetto condominiale, occupi l’intera colonna d’aria soprastante, precludendo ogni uso concorrente agli altri condomini
L’interpretazione dei regolamenti condominiali deve tenere conto della comune intenzione delle parti, particolarmente quando si tratta di clausole che limitano l’uso delle parti comuni

Quorum deliberativi in condominio: quando le maggioranze difettose invalidano le delibere assembleari

Una recente sentenza del Tribunale di Imperia ha affrontato diverse questioni di notevole rilevanza pratica in materia di delibere condominiali, con particolare riferimento alla regolarità della convocazione dei condomini e ai quorum deliberativi necessari per l’approvazione di specifiche decisioni. La controversia vedeva contrapposti alcuni condomini impugnanti e il Condominio “Santa Maria” di San Lorenzo al Mare.

I condomini attori avevano chiesto l’annullamento di tutte le delibere assunte nell’assemblea condominiale del 27 ottobre 2023, lamentando tre distinti profili di illegittimità: la mancata convocazione di due condomine all’assemblea, la nullità/annullabilità delle delibere relative ai punti 2 e 3 dell’ordine del giorno (riguardanti la revoca e la nomina dell’amministratore) per difetto di quorum, e la nullità/annullabilità della delibera relativa al punto 4 dell’ordine del giorno (concernente lavori di manutenzione straordinaria con il Superbonus 110%) per violazione di legge e mancanza di quorum.

Il Tribunale di Imperia, dopo un’attenta valutazione delle prove documentali, ha accolto parzialmente le domande attoree, annullando le delibere relative ai punti 2, 3 e 4 dell’ordine del giorno, ma respingendo la contestazione relativa alla mancata convocazione delle condomine.

In relazione al primo motivo di impugnazione, riguardante la presunta irregolarità nella convocazione di due condomine, il giudice ha richiamato un principio ormai consolidato secondo cui, a seguito dell’istituzione dell’anagrafe condominiale ad opera della legge 220/2012, l’amministratore è tenuto a inviare la convocazione dell’assemblea esclusivamente all’indirizzo del condomino riportato nell’anagrafe stessa. L’art. 1130, comma 6, c.c. pone infatti a carico di ciascun condomino l’onere di comunicare tempestivamente all’amministratore ogni variazione dei propri dati. Nel caso di specie, il Tribunale ha accertato che le due condomine erano state regolarmente convocate presso gli indirizzi risultanti dall’anagrafe condominiale, e che le stesse non avevano mai comunicato formalmente un cambiamento di residenza o domicilio. Di conseguenza, non potevano dolersi dell’omessa convocazione all’assemblea.

Quanto al secondo motivo di impugnazione, relativo alle delibere di revoca dell’amministratore in carica e di nomina di un nuovo amministratore, il Tribunale ha rilevato un vizio nel conteggio dei millesimi. In particolare, ha riscontrato che una delega rilasciata da una società condomina per 233,602 millesimi era invalida, in quanto eccedente il limite di 200 millesimi previsto dall’art. 67, comma 1, disp. att. c.c. Escludendo tali millesimi dal computo, la delibera risultava priva del quorum deliberativo richiesto (la metà più uno del valore dell’edificio, ai sensi dell’art. 1136 c.c.) e quindi annullabile.

In merito al terzo motivo di impugnazione, concernente la delibera di autorizzazione all’effettuazione di lavori di ristrutturazione con il Superbonus 110%, il Tribunale ha parimenti rilevato l’insufficienza del quorum deliberativo. Dalla disamina del verbale assembleare emergeva infatti che i condomini espressisi favorevolmente rappresentavano complessivamente 243,76 millesimi, a fronte di una presenza di 18 condomini per un totale di 839,38 millesimi. Tale maggioranza era inferiore al quorum minimo richiesto per le deliberazioni relative al Superbonus 110%, pari a un terzo dei millesimi e un terzo dei partecipanti al condominio.

Il Tribunale ha inoltre rigettato il tentativo della parte convenuta di integrare il verbale assembleare con una correzione postuma, secondo cui a votare a favore sarebbe stato anche un altro condomino titolare di 92,37 millesimi. Tale correzione è stata ritenuta inammissibile, sia per la sua tardività processuale, sia perché una simile modifica avrebbe richiesto una nuova assemblea ad hoc o, quantomeno, la sottoscrizione di tutti i condomini presenti alla precedente riunione.

In conclusione, il Tribunale ha annullato le delibere relative ai punti 2, 3 e 4 dell’ordine del giorno dell’assemblea del 27 ottobre 2023, condannando il Condominio convenuto al pagamento del 50% delle spese di lite in favore degli attori, in ragione della parziale soccombenza.

In sintesi

La convocazione all’assemblea condominiale deve essere inviata agli indirizzi risultanti dall’anagrafe condominiale, con onere per i condomini di comunicare tempestivamente eventuali variazioni
Le deleghe rilasciate per la partecipazione all’assemblea non possono superare i 200 millesimi per ciascun delegato, a pena di invalidità
Le delibere relative alla revoca e nomina dell’amministratore richiedono il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, anche in seconda convocazione

Impugnazione dei bilanci condominiali: termini di decadenza e onere della prova nelle contestazioni contabili

Una recente sentenza del Tribunale di Sassari ha affrontato un caso di particolare interesse riguardante l’impugnazione di delibere assembleari di approvazione dei bilanci condominiali. La controversia vedeva contrapposti un condomino, comproprietario di un’unità immobiliare all’interno di un condominio di Sassari, e lo stesso condominio, rappresentato dal suo amministratore.

Il ricorrente aveva impugnato le delibere assembleari assunte in data 19 settembre 2023 e 16 novembre 2023, con le quali erano stati approvati i bilanci consuntivi relativi agli anni 2020, 2021 e 2022. In particolare, il condomino lamentava diverse irregolarità nei bilanci, tra cui la mancanza di una corretta esposizione dei saldi iniziali e finali di cassa, la presenza di discrasie tra le risultanze dei bilanci e i movimenti effettivamente registrati sul conto corrente condominiale, l’incasso di quote condominiali non contabilizzate, nonché il pagamento di spese non inerenti alla gestione condominiale e del compenso dell’amministratrice senza previo preventivo.

Inoltre, secondo il ricorrente, l’iter di approvazione dei bilanci sarebbe stato inficiato dalla partecipazione al voto dell’amministratrice che, pur essendo condomina, avrebbe dovuto astenersi in quanto in conflitto di interessi, avendo ella stessa redatto i resoconti oggetto di deliberazione.

Il Tribunale di Sassari, dopo aver esaminato la documentazione prodotta dalle parti, ha rigettato il ricorso, fornendo importanti chiarimenti sui termini di decadenza per l’impugnazione delle delibere condominiali e sull’onere probatorio gravante sul condomino impugnante.

In primo luogo, il giudice ha rilevato che, per quanto riguarda i bilanci relativi agli anni 2020 e 2021, era intervenuta la decadenza dall’impugnazione. Infatti, tali bilanci erano stati approvati con deliberazione del 19 settembre 2023 e, sebbene il ricorrente avesse avviato un procedimento di mediazione successivamente a tale data, aveva impugnato formalmente le delibere solo con il ricorso depositato il 13 marzo 2024, ben oltre il termine di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c., in combinato disposto con l’art. 8, comma 2, del d.lgs. n. 28/2010.

Per quanto concerne invece l’impugnazione della delibera di approvazione del bilancio 2022, assunta nell’assemblea del 16 novembre 2023, il Tribunale ha ritenuto infondate nel merito le doglianze del ricorrente.

In particolare, il giudice ha respinto la contestazione relativa alla presunta violazione del diritto di informazione dei condomini, osservando che dall’esame dei verbali assembleari emergeva che il ricorrente aveva avuto piena conoscenza dei bilanci, tanto da poter formulare specifiche osservazioni e rilievi durante le assemblee, senza mai eccepire l’irregolarità della convocazione o chiedere un differimento per esaminare la documentazione.

Quanto alle presunte irregolarità contabili presenti nel bilancio 2022, il Tribunale ha rilevato l’indeterminatezza delle doglianze formulate dal ricorrente, il quale si era limitato a evocare generiche irregolarità nella redazione dei documenti contabili senza tuttavia dimostrare la scorrettezza dei dati riportati, basandosi su elementi privi di riscontri oggettivi.

Infondata è stata ritenuta anche la censura relativa alla invalidità della delibera per la presenza di un conflitto di interessi in capo all’amministratrice. Il Tribunale ha richiamato la giurisprudenza di legittimità secondo cui il conflitto di interessi sussiste solo qualora venga dimostrato che il voto espresso dal condomino in situazione di conflitto sia stato determinante per l’approvazione della delibera e che quest’ultima arrechi pregiudizio all’interesse del condominio. Nel caso di specie, nessuno dei due requisiti era stato dimostrato: l’assemblea si era riunita in seconda convocazione e la delibera era stata approvata con una maggioranza tale che, anche senza il voto dell’amministratrice, il bilancio sarebbe stato comunque approvato. Inoltre, non era stato dimostrato che la delibera impugnata avesse perseguito l’interesse personale dell’amministratrice a discapito di quello del condominio.

Infine, il Tribunale ha rilevato che l’impugnazione promossa dal ricorrente appariva carente sotto il profilo dell’interesse ad agire, non essendo stato allegato né dimostrato alcun pregiudizio concreto derivante dalle asserite irregolarità dei bilanci. Secondo il giudice, l’interesse ad impugnare una delibera assembleare non può ridursi ad un mero interesse alla rimozione dell’atto, ma presuppone la derivazione dalla deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della posizione patrimoniale del condomino impugnante.

In sintesi

L’impugnazione delle delibere condominiali deve avvenire entro il termine perentorio di 30 giorni dalla loro approvazione, a pena di decadenza
Il condomino che contesta la regolarità di un bilancio condominiale deve fornire prove concrete delle irregolarità lamentate, non essendo sufficienti generiche doglianze
Il conflitto di interessi in sede di approvazione del bilancio sussiste solo se il voto del condomino in conflitto è stato determinante e la delibera arreca un pregiudizio concreto al condominio