Il controverso tema della proprietà del lastrico solare rappresenta uno degli argomenti più dibattuti nell’ambito del diritto condominiale italiano. La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 8527/2025, ha fornito importanti chiarimenti sui criteri da applicare per determinare la proprietà del lastrico solare in caso di passaggi di proprietà complessi e ricostituzione della proprietà esclusiva dell’intero edificio. La pronuncia offre un’interpretazione autorevole dell’art. 1117 del codice civile, stabilendo che quando un edificio, originariamente appartenente ad un unico proprietario, viene frazionato in più unità immobiliari cedute a soggetti diversi, successivamente torna ad una proprietà unitaria e infine viene nuovamente diviso tra più soggetti, sorge un nuovo condominio nel quale il lastrico solare rientra automaticamente tra i beni comuni, indipendentemente dalle precedenti riserve di proprietà.
La decisione risulta particolarmente significativa per la prassi immobiliare e per i professionisti del settore, poiché contribuisce a fare chiarezza su situazioni complesse che spesso generano contenziosi tra condomini. La Cassazione ha infatti affermato un principio di diritto che supera le incertezze interpretative riguardanti la sorte delle riserve di proprietà esclusiva a seguito della ricostituzione della proprietà unitaria dell’edificio. Secondo i giudici di legittimità, quando un condominio viene meno per effetto della ri-concentrazione delle proprietà e successivamente rinasce a seguito di nuove alienazioni, la presunzione di condominialità del lastrico solare prevista dall’art. 1117 c.c. torna ad operare pienamente, senza che possano essere invocate le precedenti riserve di proprietà esclusiva.
Tale interpretazione si basa precisamente su quanto affermato dalla Corte di Cassazione nel testo della sentenza, dove si sottolinea che “il condominio consiste nella presenza di beni comuni strumentali alle unità abitative individuali” e che “a seguito delle retro-alienazioni o della concentrazione, non vi sono più né beni comuni né proprietà individuali facenti capo a soggetti diversi ma vi è solo una proprietà esclusiva sui beni strumentali e sulle unità abitative”. La Corte chiarisce in modo inequivocabile che l’art. 1117 c.c. torna pienamente operativo quando sorge un nuovo condominio, salvo che non vi sia una nuova espressa riserva di proprietà esclusiva.
Il caso esaminato dalla Suprema Corte riguarda un palazzo in Ragusa, costruito originariamente da un’unica proprietà, che ha subito nel corso degli anni diversi passaggi di proprietà, fino alla vendita del lastrico solare a un terzo soggetto, atto che ha generato la controversia oggetto della sentenza. La pronuncia rappresenta quindi un importante precedente per situazioni analoghe e fornisce criteri interpretativi chiari per la risoluzione di casi simili, contribuendo alla sicurezza giuridica in un settore spesso caratterizzato da incertezze e contrasti giurisprudenziali.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda giudiziaria trae origine dalla domanda proposta da alcuni proprietari di un piano secondo e del piano terreno di un palazzo situato in una città siciliana. I ricorrenti chiedevano di dichiarare inefficace nei loro confronti l’atto stipulato nel settembre 2012, con cui altri proprietari del terzo e del primo piano dell’edificio avevano venduto il lastrico solare dell’immobile a un terzo soggetto. La questione centrale del contenzioso riguardava l’appartenenza del lastrico solare, se cioè questo fosse un bene comune del condominio oppure un bene di proprietà esclusiva e, come tale, liberamente alienabile da parte loro.
Il palazzo in questione era stato originariamente edificato da due coniugi, che ne erano gli unici proprietari. Nel 1971, i proprietari originari avevano donato alle figlie il terzo e il secondo piano dell’edificio, riservandosi la proprietà esclusiva del lastrico. Questo primo atto di disposizione aveva dato vita ad un condominio, nel quale il lastrico solare era stato espressamente escluso dalle parti comuni. In seguito, nel 1973, una delle figlie aveva venduto il terzo piano ai genitori e, nel 1978, l’altra figlia aveva donato il secondo piano sempre ai genitori. Attraverso queste operazioni, l’intero palazzo era tornato ad essere di proprietà esclusiva dei coniugi originari, determinando così la cessazione del condominio precedentemente costituito.
Successivamente, nel 1982, i proprietari originari avevano trasferito nuovamente alle figlie la nuda proprietà del secondo e del terzo piano dell’edificio. In questo secondo atto di trasferimento, diversamente da quanto era avvenuto nel 1971, non era stata prevista alcuna riserva di proprietà esclusiva del lastrico solare. I coniugi erano poi deceduti rispettivamente nel 1993 e nel 2000. Nel 2012, i nuovi proprietari del terzo e del primo piano dell’edificio avevano venduto il lastrico solare a un terzo soggetto, con l’atto la cui efficacia era stata contestata dai ricorrenti.
Il Tribunale competente, in primo grado, aveva rigettato la domanda proposta dai ricorrenti, ritenendo che il lastrico solare fosse stato legittimamente venduto. Secondo il giudice di primo grado, il lastrico era pervenuto ai venditori dai genitori e originari unici proprietari che, allorché avevano dato vita al condominio nel 1971, alienando alcune unità immobiliari, si erano riservati la proprietà del lastrico, escludendolo espressamente dal novero dei beni condominiali. La Corte d’Appello, con sentenza del 2023, ha invece riformato la decisione del Tribunale, accogliendo la tesi dei ricorrenti. La Corte territoriale ha ritenuto che il condominio creato nel 1971 fosse venuto meno nel 1978, quando l’intero edificio era tornato ad essere di proprietà dei coniugi originari, e che nel 1982 fosse sorto un nuovo condominio, nel quale, non essendo stata prevista alcuna riserva, il lastrico solare doveva considerarsi un bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c..
Di conseguenza, la Corte d’Appello ha ritenuto che la vendita del lastrico solare effettuata nel 2012 fosse inopponibile ai ricorrenti in quanto proprietari di altre unità immobiliari dell’edificio e, quindi, comproprietari del lastrico solare. Avverso questa sentenza, l’acquirente del lastrico ha proposto ricorso per Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse errato nel ritenere che il lastrico solare fosse divenuto un bene comune con la nascita del nuovo condominio nel 1982, nonostante la precedente riserva di proprietà esclusiva del 1971. La questione sottoposta all’esame della Suprema Corte concerneva, quindi, l’interpretazione dell’art. 1117 c.c. e la determinazione degli effetti della ricostituzione della proprietà esclusiva dell’intero edificio sulle precedenti riserve di proprietà.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il caso in esame ha richiesto un’approfondita analisi delle norme civilistiche in materia di condominio e delle relative interpretazioni giurisprudenziali. La disposizione centrale nella controversia è rappresentata dall’art. 1117 del codice civile, che disciplina le parti comuni dell’edificio. Questo articolo, inserito nel Capo II del Titolo VII del Libro III del codice civile, stabilisce una presunzione di condominialità per determinate parti dell’edificio, tra cui il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso e i vestiboli, i portici, i cortili e altre parti destinate all’uso comune.
Secondo la formulazione dell’art. 1117 c.c., queste parti si presumono di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, “se non risulta il contrario dal titolo”. Questa norma stabilisce quindi una presunzione relativa, che può essere superata dalla prova contraria risultante dal titolo di proprietà. Nel caso specifico dei lastrici solari, la giurisprudenza consolidata della Cassazione ha chiarito che questi sono considerati di proprietà comune a meno che non risulti diversamente dal titolo. In particolare, la Suprema Corte ha più volte affermato che, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto.
La sentenza richiama espressamente alcuni precedenti giurisprudenziali rilevanti, in particolare l’ordinanza n. 20693 del 09/08/2018 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, secondo cui “al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni”. Questa interpretazione è stata confermata anche in altre pronunce, come la sentenza n. 11812/2011 e, più recentemente, le sentenze n. 30229/2023 e n. 17862/2023.
Tuttavia, la questione peculiare affrontata nella sentenza in esame riguarda l’ipotesi in cui, dopo la costituzione del condominio con riserva di proprietà esclusiva del lastrico solare, l’edificio torni ad essere di proprietà di un unico soggetto e successivamente venga nuovamente frazionato in più unità immobiliari. In tali circostanze, la Corte ha dovuto chiarire se la presunzione di condominialità dell’art. 1117 c.c. torni ad operare con riferimento al nuovo condominio, o se invece la precedente riserva di proprietà continui a produrre effetti nonostante l’estinzione e la successiva ricostituzione del condominio.
La giurisprudenza precedente non aveva affrontato specificamente questa particolare situazione, rendendo la pronuncia n. 8527/2025 un importante precedente per la risoluzione di casi analoghi. In effetti, la Corte di Cassazione ha dovuto integrare i principi già affermati in precedenza con una nuova interpretazione che tenesse conto delle peculiarità del caso concreto, caratterizzato da una sequenza complessa di trasferimenti di proprietà che aveva portato prima alla nascita di un condominio, poi alla sua estinzione per riconcentrazione delle proprietà in un unico soggetto, e infine alla costituzione di un nuovo condominio in assenza di una nuova riserva espressa.
La Cassazione ha preso in considerazione anche i principi generali in materia di estinzione dei diritti reali, secondo cui la cessazione del condominio per riconcentrazione delle proprietà in un unico soggetto determina l’estinzione dei regimi giuridici precedentemente applicabili alle parti comuni. In questo contesto, rilevante è stato anche il riferimento agli art. 817, 818, 1321, 1350, 2644 e 2727 del codice civile, menzionati nel ricorso ma ritenuti non violati dalla Corte d’Appello. Questi articoli disciplinano rispettivamente la nozione di pertinenza, gli accessori, il contratto, gli atti che devono farsi per iscritto, la trascrizione degli atti relativi ai beni immobili e le presunzioni semplici.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo di ricorso proposto da Maria Campo, confermando l’interpretazione fornita dalla Corte d’Appello di Catania in merito alla proprietà condominiale del lastrico solare. La decisione si basa su un’articolata analisi giuridica che chiarisce il regime proprietario del lastrico solare a seguito delle complesse vicende che hanno interessato l’edificio in questione. La Suprema Corte ha delineato con precisione il meccanismo di costituzione, estinzione e ricostituzione del condominio, fornendo un’interpretazione autorevole dell’art. 1117 c.c. in relazione a situazioni caratterizzate da plurimi passaggi di proprietà.
Il principio di diritto affermato dalla Cassazione può essere così sintetizzato: nel caso in cui l’originario proprietario unico di un edificio alieni una o più unità immobiliari, nasce un condominio su tutte le parti comuni ex art. 1117 c.c. o comunque messe negozialmente in comune; se l’originario proprietario si riserva la proprietà esclusiva di una parte dell’edificio (nella specie, il lastrico solare) che altrimenti sarebbe comune, tale riserva è efficace e deroga alla presunzione di condominialità; se successivamente le unità immobiliari alienate vengono retroalienate all’originario proprietario, il condominio si estingue, poiché viene meno la pluralità di proprietari; se in seguito l’originario proprietario aliena nuovamente una o più unità immobiliari senza rinnovare la riserva di proprietà esclusiva, nasce un nuovo condominio nel quale il lastrico solare è un bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c..