In un panorama giuridico sempre più complesso, la questione delle infiltrazioni negli immobili rappresenta una delle problematiche più frequenti che coinvolgono acquirenti, venditori e condomini. Una recente pronuncia del Tribunale di Milano ha affrontato in modo articolato tale argomento, delineando importanti principi in materia di garanzia per vizi nella compravendita immobiliare e di responsabilità del condominio per danni derivanti da parti comuni. La vicenda trattata offre notevoli spunti di riflessione su due aspetti cruciali: da un lato, la stringente tempistica per la denuncia dei vizi nella compravendita immobiliare, dall’altro, la responsabilità oggettiva del condominio per i danni derivanti da cose in custodia.
Il caso esaminato riguarda l’acquisto di un immobile ad uso laboratorio, nel quale, poco dopo il rogito, gli acquirenti riscontravano umidità e infiltrazioni provenienti da un locale condominiale adiacente. La controversia ha visto gli acquirenti agire sia contro i venditori (chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimento danni) sia contro il condominio (per responsabilità da cosa in custodia). Il Tribunale di Milano, con una decisione tecnicamente articolata, ha respinto le domande nei confronti dei venditori per intervenuta decadenza, mentre ha accolto parzialmente la richiesta risarcitoria verso il condominio.
La sentenza in esame chiarisce l’importanza del rispetto dei termini di decadenza nella denuncia dei vizi e, contestualmente, conferma la natura oggettiva della responsabilità condominiale per i danni derivanti da parti comuni dell’edificio, offrendo un prezioso orientamento per professionisti e cittadini coinvolti in simili controversie.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia trae origine dall’acquisto di un’unità immobiliare ad uso laboratorio avvenuto nel gennaio 2020. Gli acquirenti, dopo aver concluso il contratto di compravendita, avviavano lavori di ristrutturazione nell’immobile, con l’intenzione di modificarne la destinazione d’uso. Durante tali lavori, in seguito ad un periodo di pioggia, emergevano delle macchie di umidità su una parete confinante con un locale condominiale. Secondo quanto documentato in causa, tali macchie venivano notate per la prima volta dall’architetto incaricato dai compratori durante un sopralluogo effettuato l’11 febbraio 2020, mentre erano assenti durante un precedente controllo avvenuto il 24 gennaio dello stesso anno.
Solo il 21 febbraio 2020, gli acquirenti provvedevano a denunciare il vizio ai venditori, contestando la presenza delle infiltrazioni e richiedendo un intervento risolutivo. Successivamente, veniva accertato che le infiltrazioni provenivano dal locale condominiale adiacente, dove si trovavano tubature vetuste e degradate che avevano causato perdite d’acqua in più occasioni, anche in periodi precedenti alla vendita. In particolare, era emerso che già nel maggio e nell’ottobre 2019 si erano verificati fenomeni infiltrativi a causa di perdite nelle tubature condominiali, e che i venditori avevano provveduto a ripristinare la parete danneggiata applicando lastre di cartongesso, senza tuttavia risolvere la causa primaria del problema.
Dopo aver tentato senza successo una soluzione bonaria della controversia, gli acquirenti si rivolgevano al Tribunale, promuovendo prima un accertamento tecnico preventivo (ATP) e successivamente un’azione giudiziale nei confronti sia dei venditori che del condominio. La domanda nei confronti dei venditori era volta ad ottenere una riduzione del prezzo di acquisto ai sensi dell’art. 1492 c.c. (actio quanti minoris) e il risarcimento dei danni per non aver potuto godere dell’immobile, essendo stati costretti a locare un’altra abitazione. Nei confronti del condominio, invece, gli attori chiedevano il risarcimento dei danni ex art. 2051 c.c. per la responsabilità da cosa in custodia, sostenendo che il danno fosse derivato dalla mancata manutenzione delle tubature presenti nel locale comune.
I venditori si costituivano in giudizio eccependo preliminarmente la decadenza dalla garanzia per vizi ai sensi dell’art. 1495 c.c., sostenendo che la denuncia fosse stata effettuata oltre il termine di otto giorni dalla scoperta del difetto. Nel merito, contestavano comunque l’esistenza di vizi occulti e negavano di aver dolosamente occultato alcunché agli acquirenti. Il condominio, da parte sua, si difendeva eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva rispetto all’azione contrattuale di riduzione del prezzo e, in subordine, sosteneva il concorso di colpa degli attori nel verificarsi del danno ai sensi dell’art. 1227 c.c.
Durante lo svolgimento del processo, entrambe le parti effettuavano i lavori necessari per risolvere il problema: il condominio interveniva nel maggio 2022 sulle parti comuni, mentre gli acquirenti completavano i lavori di ripristino nell’ottobre-dicembre dello stesso anno. Nonostante ciò, non si raggiungeva alcun accordo transattivo, portando così il giudice a decidere definitivamente sulla controversia.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La sentenza del Tribunale di Milano si fonda su un articolato quadro normativo e giurisprudenziale che merita di essere attentamente analizzato per comprendere appieno la decisione adottata. In primo luogo, vengono richiamati i principi relativi alla garanzia per vizi nella compravendita, disciplinata dagli articoli 1490 e seguenti del codice civile.
L’art. 1490 c.c. stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il successivo art. 1492 c.c. prevede che, in presenza di tali vizi, il compratore possa chiedere alternativamente la risoluzione del contratto (actio redhibitoria) o la riduzione del prezzo (actio quanti minoris). Cruciale nella vicenda è l’art. 1495 c.c., che dispone che il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o il caso in cui il venditore abbia riconosciuto l’esistenza del vizio o l’abbia occultato.
In merito a tale termine di decadenza, la sentenza richiama consolidati orientamenti giurisprudenziali secondo cui il dies a quo decorre dal momento in cui il compratore acquisisce la certezza obiettiva del vizio, non essendo sufficiente il semplice sospetto (Cass. n. 797/1965 e Cass. n. 11452/2000). Inoltre, in caso di vizi occulti, il termine decorre non dalla consegna della cosa, ma dal giorno in cui essi sono divenuti riconoscibili per il compratore (Cass. n. 5732/2011).
Per quanto riguarda l’occultamento doloso del vizio, che rappresenterebbe una causa di inapplicabilità del termine di decadenza, il Tribunale richiama la giurisprudenza secondo cui l’attività di occultamento deve essere particolarmente qualificata, consistente non nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività illecita, funzionale a nascondere il vizio della cosa (Cass. n. 74042/2021; Cass. n. 7545/1997; Cass. n. 5251/2004).
In relazione all’actio quanti minoris, la sentenza precisa che, secondo la giurisprudenza, il compratore ha diritto alla diminuzione del prezzo in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi (Cass. n. 4278/1984; Cass. n. 12852/2008). Tale riduzione deve riferirsi non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto (Cass. n. 1517/2022).
Per quanto concerne la responsabilità del condominio, il fondamento normativo è rappresentato dall’art. 2051 c.c., che sancisce la responsabilità per i danni cagionati dalle cose in custodia. Sul punto, la sentenza richiama numerosi precedenti che qualificano tale responsabilità come oggettiva, richiedendo al danneggiato la sola dimostrazione del nesso causale tra la cosa e l’evento dannoso, senza necessità di provare la colpa del custode (Cass. n. 25214/2014; Cass. n. 10641/2002).
La pronuncia evidenzia inoltre come l’unico limite a tale responsabilità sia rappresentato dal caso fortuito, inteso come fatto esterno estraneo alla relazione di custodia, che assorbe in sé l’efficienza causale dell’evento dannoso (Cass. n. 18518/2024; Cass. n. 26142/2023). Tale caratterizzazione oggettiva è stata ribadita anche dalle Sezioni Unite della Cassazione (Cass. SU n. 20943/2022), che hanno confermato la natura di responsabilità oggettiva dell’art. 2051 c.c., prescindente da qualsiasi connotato di colpa.
La sentenza richiama infine i principi relativi alla liquidazione equitativa del danno, sottolineando che, secondo la giurisprudenza, per ricorrere a tale criterio non è necessaria l’impossibilità assoluta di provare il danno nella sua precisa entità, essendo sufficiente una notevole difficoltà in relazione alle particolarità del caso (Cass. n. 13332/2000).
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Milano, dopo un’attenta disamina della fattispecie, è giunto a una decisione articolata che respinge le domande promosse contro i venditori mentre accoglie parzialmente quelle avanzate nei confronti del condominio. Le argomentazioni del giudice meritano un’analisi approfondita per le importanti ricadute pratiche che ne derivano.