📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto condominiale – Condominio orizzontale – Parti comuni
- Oggetto: Rimborso spese di manutenzione straordinaria di tetto, frontalino e cornicione in condominio orizzontale di villette a schiera – Natura condominiale o esclusiva dei beni – Efficacia derogatoria del regolamento contrattuale rispetto alla presunzione ex art. 1117 c.c.
- Normativa: Art. 1117 c.c.; art. 269 c.p.c.; art. 13 comma 1 quater D.P.R. n. 115/2002; D.M. n. 147/2022
- Giurisprudenza conforme: Elenco completo consultabile in calce all’articolo integrale per abbonati
- Parole chiave: condominio orizzontale villette a schiera, art. 1117 c.c. deroga regolamento contrattuale, tetto proprietà esclusiva condomino, presunzione comunione beni condominiali, regolamento condominiale contrattuale
In tema di condominio orizzontale costituito da villette a schiera, il regolamento condominiale di natura contrattuale che attribuisce espressamente al singolo condomino in proprietà esclusiva elementi quali il tetto, il frontalino e il cornicione della propria unità abitativa prevale sulla presunzione di comunione stabilita dall’art. 1117 c.c., in quanto il titolo – ivi incluso il regolamento contrattuale originario – contiene una disciplina derogatoria rispetto al codice civile, con la conseguenza che le spese di manutenzione straordinaria di tali elementi gravano esclusivamente sul proprietario e non possono essere poste a carico del condominio.
La Corte d’Appello di Roma, Sezione VIII Civile, con sentenza del 2026, ha confermato la pronuncia del Tribunale di [OMISSIS] che aveva rigettato la domanda di rimborso proposta da un condomino il quale aveva sostenuto le spese di manutenzione straordinaria di tetto, frontalini e cornicioni della propria villetta a schiera, ritenendo tali elementi di proprietà comune. La Corte ha rilevato che il regolamento condominiale contrattuale del complesso di villini — composto da 14 unità — elencava tassativamente i beni comuni (viale di ingresso, fognatura principale, cancello, impianti fino al punto di diramazione) e qualificava espressamente tetti, scale di accesso ai piani, muri maestri e fondazioni come beni di proprietà esclusiva di ciascun acquirente.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Nozione di condominialità di un bene: duplice criterio dell’attitudine oggettiva al godimento comune e della concreta destinazione al servizio della collettività condominiale – Cass. 2009
- Natura esemplificativa e non tassativa dell’elenco di cui all’art. 1117 c.c.: salvezza della diversa indicazione contenuta nel titolo costitutivo del condominio
- Efficacia del regolamento condominiale contrattuale come titolo idoneo a vincere la presunzione legale di comunione e ad attribuire in proprietà esclusiva beni che il codice civile presume comuni
- Distinzione tra beni comuni elencati nel regolamento (viale centrale di ingresso, fognatura principale, cancello, impianti condominiali fino al punto di diramazione) e beni esclusi dall’elenco (giardini, vialetti adiacenti ai fabbricati) con attribuzione in proprietà esclusiva
- Indivisibilità delle sole parti comuni espressamente indicate nel regolamento contrattuale e limiti alla configurabilità di beni condominiali ulteriori rispetto a quelli menzionati nel titolo
- Chiamata in garanzia della compagnia di assicurazione del condominio ex art. 269 c.p.c. e ripercussioni sulla liquidazione delle spese di lite nel doppio grado