📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto civile – Condominio
- Oggetto: Scioglimento condominio – Compatibilità con regolamento contrattuale
- Normativa: artt. 61-62 disp. att. c.c., artt. 1117 c.c., 1136 c.c., 1138 c.c.
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- Parole chiave: scioglimento condominio, supercondominio, regolamento contrattuale, inseparabilità beni comuni, edifici autonomi
In tema di scioglimento del condominio ex artt. 61 e 62 disp. att. c.c., le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, richiamate nei singoli atti di compravendita, che prevedono l’inseparabilità dei beni comuni condominiali dalle singole unità immobiliari quali pertinenze poste in perpetuo al loro servizio, non ostano allo scioglimento del condominio con contestuale costituzione di un supercondominio per i beni rimasti in comune, in quanto il rapporto pertinenziale con i beni comuni sussiste rispetto alle singole unità abitative e tale rimane anche dopo lo scioglimento, e parimenti i rapporti di servitù stabiliti hanno dal lato attivo il supercondominio che si costituisce quale conseguenza della creazione di due condomini separati che utilizzano congiuntamente alcuni beni comuni, non potendo la clausola di inseparabilità essere interpretata nel senso di impedire lo scioglimento ma esclusivamente nel senso di vietare la cessione del diritto di proprietà sulla singola unità immobiliare separatamente dai diritti di comproprietà condominiale.
La Corte d’Appello di Milano, con sentenza depositata nel 2026, ha confermato la pronuncia del Tribunale di Pavia che aveva disposto lo scioglimento di un condominio composto da venti unità abitative suddivise in due edifici fisicamente separati. I condomini resistenti contestavano che lo scioglimento fosse incompatibile con specifiche disposizioni del regolamento condominiale contrattuale, richiamato nei singoli contratti di compravendita, che prevedeva l’inseparabilità dei beni comuni quali pertinenze perpetue delle singole unità. I giudici hanno confermato la legittimità dello scioglimento con costituzione di supercondominio per i beni rimasti comuni, rilevando che le clausole regolamentari non impediscono la divisione quando i rapporti pertinenziali e di servitù persistono nel nuovo assetto condominiale, dovendo l’inseparabilità essere intesa solo come divieto di cessione separata dei diritti, non come impedimento allo scioglimento conforme alla normativa codicistica.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Presupposti per lo scioglimento del condominio ex art. 61 disp. att. c.c. mediante provvedimento dell’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di edificio della quale si chiede la separazione
- Applicabilità dell’art. 62, comma 1, disp. att. c.c. che consente lo scioglimento anche quando restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c.
- Distinzione tra emendatio libelli e mutatio libelli quando la modifica della domanda restringe il petitum mediante rinuncia parziale senza variare il fatto giuridico costitutivo della pretesa
- Assolvimento della condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria ex art. 5, d.lgs. n. 28/2010 e irrilevanza della condotta di soggetti terzi rispetto agli attori
- Irrilevanza degli asseriti aggravi di costi derivanti dalla costituzione di un supercondominio, non essendo il pregiudizio economico indicato quale circostanza ostativa dalla normativa di riferimento
- Inapplicabilità dell’art. 62, comma 2, disp. att. c.c. quando la divisione può attuarsi senza modificare lo stato delle cose e senza opere per la sistemazione diversa dei locali o dipendenze tra condomini