📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto condominiale – Rapporto mandante/mandatario ex artt. 1129 e 1720 c.c.
- Oggetto: Domanda riconvenzionale dell’ex amministratore per rimborso di anticipazioni asseritamente effettuate in favore del condominio nel corso di un settennio di gestione – Opposizione a decreto ingiuntivo per rate condominiali scadute
- Normativa: artt. 1129, 1242, 1720 c.c.; L. 220/2012; artt. 352 u.c. e 281 sexies c.p.c.
- Giurisprudenza conforme: Elenco completo consultabile in calce all’articolo integrale per abbonati
- Parole chiave: amministratore di condominio, anticipazioni condominiali, onere probatorio, rendiconto annuale, contabilità condominiale
In tema di rapporto tra amministratore e condominio, l’onere probatorio dell’amministratore di condominio per il rimborso delle anticipazioni sostenute in favore del mandante, desumibile dall’art. 1720 c.c. e dalla disciplina del mandato applicabile ratione temporis ai sensi dell’art. 1129 c.c., impone la produzione di una contabilità idonea a rendere intellegibili le voci di entrata e di uscita con le relative quote di ripartizione, con la conseguenza che, in difetto di tale documentazione, il credito restitutorio non può ritenersi provato neppure ove una consulenza tecnica contabile abbia tentato di ricostruire i movimenti su base documentale parziale e con metodo indiretto.
La Corte d’Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, con sentenza del 2026, ha confermato il rigetto della domanda riconvenzionale dell’ex amministratore, ribadendo che l’onere probatorio dell’amministratore di condominio per il rimborso delle anticipazioni non può essere assolto mediante ricevute rilasciate a sé stesso in qualità di condomino, deposizioni testimoniali articolate con capitoli generici, o semplici rendiconti redatti dal successore. L’interessato deve dimostrare sia l’effettivo esborso sia la provenienza del denaro da risorse personali: profilo centrale dell’onere probatorio dell’amministratore condominiale in sede di ripetizione ex art. 1720 c.c., non superabile dalla mera intestazione dei conti correnti utilizzati per i pagamenti.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Applicabilità della disciplina del contratto di mandato al rapporto tra amministratore di condominio e condominio ex art. 1129 c.c., anche nella versione anteriore alla riforma di cui alla L. 220/2012
- Obbligo dell’amministratore di predisporre e presentare il rendiconto annuale all’approvazione dell’assemblea e riflessi del mancato adempimento sull’onere probatorio in sede contenziosa
- Valore probatorio della delibera assembleare che approva un rendiconto consuntivo con disavanzo: distinzione tra ricognizione di debito e mero dato contabile
- Efficacia probatoria delle ricevute rilasciate dall’amministratore a sé stesso nella qualità di condomino: inopponibilità al condominio
- Attendibilità della prova testimoniale articolata con capitoli generici riferiti a un arco temporale pluriennale: incidenza sulla qualità della risposta e conseguente scarsa valenza probatoria
- Compensazione ex art. 1242 c.c. tra credito dell’amministratore e debito del condomino: requisiti di liquidità, esigibilità e omogeneità dei crediti contrapposti
- Valore confessorio dell’offerta transattiva e dei pagamenti parziali effettuati dal nuovo amministratore subentrante