Trib. Foggia, III Sez. Civile (collegiale), n. 1394/2026: rigettato il reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c., confermato il sequestro giudiziario dei fondi rurali.
Il conduttore che ha stipulato un contratto di affitto con chi appariva titolare del bene non può essere pregiudicato dalla simulazione del titolo del dante causa, né dall’acquisto successivo del fondo da parte di un terzo, quando il contratto risulti registrato con data certa anteriore al trasferimento. Sono due scudi distinti, che operano su piani giuridici diversi: l’art. 1415, comma 2, c.c. per la simulazione, l’art. 1599 c.c. – emptio non tollit locatum – per la successione nel rapporto locatizio. Il Tribunale di Foggia, III Sezione Civile, in composizione collegiale, con provvedimento n. 1394/2026 del 15 giugno 2026, ha confermato il sequestro giudiziario di due fondi rurali disposto in sede cautelare, rigettando il reclamo proposto dalla società acquirente. Una pronuncia che tocca nodi pratici di grande frequenza nelle controversie sul possesso di fondi rustici oggetto di alienazioni successive.
La vicenda processuale
La vicenda trae origine da una stratificata sequenza di atti negoziali aventi ad oggetto fondi agricoli siti in agro di un comune della provincia di Foggia. Nel 2011 i proprietari originari avevano stipulato con alcune società un contratto preliminare di compravendita relativo a un fondo rustico, contestualmente corredato da un contratto di affitto sul medesimo bene. Nella stessa data veniva sottoscritta una controdichiarazione con cui le parti riconoscevano la simulazione del contratto di affitto.
Nel corso degli anni successivi, i diritti derivanti dal preliminare e dall’affitto erano stati ceduti più volte, fino a giungere in capo a una società che, nel 2019, aveva sublocato il fondo e che, nel 2022, aveva stipulato con la società poi ricorrente – la conduttrice attuale – un contratto di affitto registrato entro il medesimo anno. Nel 2024, con atto notarile, la proprietà del fondo era stata trasferita a una delle odierne reclamanti.
La conduttrice, privata dell’accesso ai fondi e dei beni strumentali ivi collocati – tra cui un impianto di produzione di calcestruzzo, una cabina elettrica e un capannone industriale – aveva proposto ricorso cautelare ex art. 670 c.p.c., ottenendo il sequestro giudiziario di entrambi i fondi. Le società acquirenti hanno proposto reclamo ex art. 669-terdecies c.p.c. avanti al tribunale in composizione collegiale, che ha deciso sciogliendo la riserva all’esito dell’udienza del maggio 2026.
I motivi di reclamo erano quattro: violazione del contraddittorio per mancata partecipazione di tutte le parti del giudizio di merito; difetto di strumentalità della misura rispetto all’azione proposta; inopponibilità del contratto di affitto per assenza di valido titolo in capo al dante causa; mancanza del periculum in mora.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il sequestro giudiziario è disciplinato dall’art. 670 c.p.c., che ne consente l’adozione quando sussista controversia sulla proprietà o sul possesso di beni mobili o immobili e ricorra l’opportunità di provvedere alla loro custodia o gestione temporanea. Il reclamo avverso il provvedimento cautelare è regolato dall’art. 669-terdecies c.p.c..
Sul versante sostanziale vengono in rilievo tre norme cardine. L’art. 1415, comma 2, c.c. stabilisce che i terzi possono far valere la simulazione in confronto delle parti, ma che questa non può essere opposta dai contraenti al terzo che in buona fede abbia acquistato diritti dal titolare apparente. L’art. 1599 c.c. – che esprime il principio romano emptio non tollit locatum – dispone che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente quando sia munito di data certa anteriore all’alienazione del bene; in tale caso l’acquirente subentra ex lege nel rapporto, assumendo la posizione del locatore originario ai sensi del successivo art. 1602 c.c. L’art. 1406 c.c. regola la cessione del contratto, richiedendo il consenso di tutti i soggetti coinvolti – cedente, cessionario e ceduto – per il perfezionamento del negozio.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il caso impone di tenere distinti tre piani che la parte reclamante aveva invece sovrapposto.
Il primo è quello dei rapporti interni tra simulanti: la controdichiarazione del 2011 era idonea a determinare l’inefficacia del contratto di affitto tra i contraenti originari. Questa inefficacia, tuttavia, rimane confinata nel perimetro dei rapporti tra chi ha simulato: non può essere estesa ai terzi.
Il secondo piano è quello dei rapporti tra il titolare apparente e il terzo acquirente di buona fede: qui opera l’art. 1415, comma 2, c.c.., che tutela il terzo che abbia fatto affidamento sulla situazione giuridica apparente. La conduttrice aveva stipulato il contratto con chi si presentava come avente diritto: non può esserle opposta la simulazione di un accordo a cui era estranea.
Il terzo piano è quello dei rapporti tra conduttore e acquirente successivo del bene: qui l’art. 1415 cede il passo all’art. 1599 c.c.., che disciplina autonomamente la sorte del contratto locativo in caso di trasferimento della cosa locata. I due istituti operano in sequenza logica, non in alternativa.
Il principio guida: doppia protezione del conduttore tra simulazione e alienazione del bene
Cosa succede se il dante causa del conduttore aveva simulato il proprio titolo, e il proprietario successivo sostiene che il contratto di affitto non gli è opponibile? La risposta del Tribunale è articolata con precisione chirurgica: le due questioni vanno affrontate separatamente e con norme diverse.
Quanto alla simulazione, l’art. 1415, comma 2, c.c.. impone di prescindere dalla controdichiarazione nei confronti del terzo di buona fede che ha acquistato diritti dal titolare apparente. La conduttrice è un terzo rispetto all’accordo simulatorio del 2011: la controdichiarazione non la tocca.
Quanto all’acquisto successivo del bene, la verifica si sposta sull’art. 1599 c.c..: il contratto di affitto del 2022 risultava regolarmente registrato con data certa anteriore all’atto di trasferimento del 2024. Ricorrono pertanto i presupposti della norma: l’acquirente subentra ex lege nel rapporto, senza necessità del consenso del conduttore. La mancata trascrizione del contratto non è ostativa, poiché l’art. 1599, comma 3, c.c.. limita l’inopponibilità ai contratti ultranovennali non trascritti.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il collegio ha rigettato il reclamo su tutti i motivi, confermando integralmente l’ordinanza di sequestro.
Sul primo motivo – violazione del contraddittorio – il tribunale ha chiarito che nel sequestro giudiziario il contraddittorio deve essere instaurato nei soli confronti dei soggetti tra i quali sussiste la controversia concreta sul possesso o sulla detenzione del bene. Le ulteriori parti del giudizio di merito, coinvolte in domande relative alla nullità contrattuale o alla responsabilità risarcitoria, non rivestono la qualità di parti necessarie nel procedimento cautelare: non vi è litisconsorzio necessario, né sostanziale né processuale.
Sul difetto di strumentalità, la reclamante aveva sostenuto che il sequestro giudiziario sarebbe ammissibile solo a tutela di azioni incidenti sul titolo negoziale – nullità, risoluzione, simulazione – e non di semplici azioni personali di rilascio. Il collegio ha respinto l’assunto come frutto di un’erronea ricostruzione dell’art. 670 c.p.c..: la nozione di controversia sul possesso comprende anche la detenzione qualificata fondata su contratto, e l’azione di rilascio è pienamente idonea a radicare il presupposto della misura cautelare.
Sul periculum in mora, il tribunale ha ricondotto gli elementi valorizzati dal giudice di prime cure – accertamenti dei Carabinieri Forestali, attività estrattive abusive, sospensione dell’autorizzazione mineraria, utilizzo della cabina elettrica da parte delle resistenti – alla loro corretta funzione: non sanzione di condotte illecite, ma indici del rischio concreto di alterazione e depauperamento dei beni nelle more del giudizio. Distinzione tutt’altro che formale, che il collegio sottolinea con nettezza per escludere che il sequestro sia stato trasformato in misura punitiva.
Per i professionisti che assistono conduttori in controversie su fondi alienati, la pronuncia offre una mappa operativa chiara: verificare la registrazione del contratto e la data certa rispetto all’atto di trasferimento è il primo passo; la simulazione del titolo del dante causa, se il contratto è stato stipulato in buona fede, è una difesa destinata a non trovare accoglimento.
Le spese di lite – liquidate in [OMISSIS] per compensi oltre accessori – sono state poste a carico solidale dei reclamanti soccombenti, con condanna al pagamento del doppio contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.