📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto di proprietà – Distanze nelle costruzioni
- Oggetto: Domanda di riduzione in pristino per violazione della distanza di nove metri dal confine – applicabilità della normativa derogatoria comunale in caso di sopraelevazione e ampliamento di fabbricato oggetto di condono edilizio
- Normativa: Art. 873 c.c.; art. 872 c.c.; art. 91 c.p.c.; art. 96 c.p.c.; art. 4, commi 42-bis e 42-ter, N.T.A. del P.R.G.C. di Torino; art. 17 L. n. 765/1967; art. 9, co. 2, D.M. n. 1444/1968; art. 13, co. 1-quater, d.P.R. n. 115/2002
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- Parole chiave: distanze nelle costruzioni, condono edilizio, rapporti di vicinato, sopraelevazione, ampliamento edificio
In tema di distanze nelle costruzioni, il condono edilizio – esplicando i propri effetti esclusivamente sul piano del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato costruttore – è privo di rilevanza nei rapporti tra privati, con la conseguenza che la parte confinante conserva intatta la facoltà di agire per la tutela ripristinatoria ex art. 872 c.c., dovendosi valutare la conformità delle opere alla normativa urbanistico-edilizia locale indipendentemente dalla regolarità o irregolarità del titolo abilitativo e dalla sua natura sanante.
La Corte d’Appello di Torino, sezione seconda civile, è intervenuta su un contenzioso tra proprietari confinanti nel quale la parte appellante aveva chiesto la demolizione di una serie di opere realizzate a distanza inferiore a nove metri dal confine, assumendo che il fabbricato del convenuto, in quanto oggetto di condono, non potesse beneficiare delle deroghe al parametro della distanza previste dalla normativa comunale. Il collegio ha ribadito che la legittimità o illegittimità del titolo edilizio – inclusa la sanatoria – è questione irrilevante nella controversia tra privati, e ha confermato che la valutazione della violazione delle distanze va condotta esclusivamente alla luce delle norme urbanistiche locali applicabili alla singola tipologia di intervento (sopraelevazione, ampliamento, nuova costruzione). L’applicabilità della norma derogatoria in deroga alla distanza di nove metri dal confine – per sopraelevazioni e ampliamenti – non presuppone né la destinazione d’uso attuale dell’immobile né la regolarità del titolo abilitativo pregresso.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Distinzione tra titolo edilizio in deroga e titolo edilizio in sanatoria (condono) ai fini della rilevanza nei rapporti tra privati
- Nozione di “ampliamento” agli effetti normativi: necessità di un aumento di volumetria rispetto all’esistente come presupposto per l’applicazione del parametro della distanza dal confine
- Qualificazione dell’intervento di chiusura di portico o tettoia preesistente come tamponatura che non muta la distanza dal confine secondo la regola del “vuoto per pieno“
- Applicazione delle deroghe al parametro della distanza dal confine ex artt. 4, commi 42-bis e 42-ter N.T.A. P.R.G.C. Torino per sopraelevazioni e ampliamenti di edifici mono e bifamiliari
- Condizioni di ammissibilità della domanda di riduzione in pristino per violazione delle distanze legali: interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. e delimitazione dell’utilità perseguita
- Responsabilità aggravata ex art. 96, co. 1, c.p.c.: necessità dell’elemento soggettivo (dolo o colpa grave) e onere di allegazione del pregiudizio
- Liquidazione delle spese processuali ex d.m. 55/2014 con applicazione dei parametri minimi per la fase istruttoria in assenza di istruzione probatoria
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«Costituisce […] ius receptum nella giurisprudenza di questa Corte che la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra pubblica amministrazione e privato richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati, regolati dalle disposizioni dettate dal codice civile e dalle leggi speciali in materia edilizia, nonché dalle norme dei regolamenti edilizi e dei piani regolatori generali locali. Ne consegue che, ai fini della decisione delle controversie tra privati derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, sono irrilevanti tanto la esistenza della concessione (salva la ipotesi della cosiddetta licenza in deroga), quanto il fatto di avere costruito in conformità alla concessione, non escludendo tali circostanze, in sé, la violazione dei diritti dei terzi di cui al codice civile e agli strumenti urbanistici locali, così come è del pari irrilevante la mancanza della licenza o della concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le disposizioni normative sopraindicate»
«Con specifico riguardo al c.d. condono edilizio, si legge nei repertori che, «esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall’art. 872 c.c., per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici»
«Pertanto, nel caso in esame, è irrilevante ogni questione in ordine alla legittimità del permesso di costruire posta da entrambe le parti, poi sciolta dal giudice di primo grado, ed infine riproposta in appello sottoforma di critica alla sentenza.»
«La norma integrativa comunale in deroga non distingue tra tipi di edifici in base alla destinazione attuale, se abitativa o meno. Pertanto, la sopraelevazione era esente dall’osservanza del precetto della distanza di nove metri dal confine.»
«nella valutazione della volumetria, della superficie e della distanza dai confini o dagli edifici frontistanti di una costruzione dotata di un porticato aperto, i cui pilastri (o colonne) esterni […] siano allineati al muro di facciata, deve tenersi conto anche del porticato, secondo la regola del vuoto per pieno, sicché nel caso in cui il porticato stesso venga chiuso con pareti esterne esattamente allineate alla facciata, il volume e la superficie del fabbricato restano immutati come immutata resta la distanza di esso degli edifici frontistanti, che, prima della tamponatura del portico, doveva essere misurata dalla faccia esterna dei pilastri ovvero assumendo come punto di riferimento la proiezione ideale al suolo delle pareti, proiezione che viene a coincidere con le pareti successivamente edificate e poste a chiusura dello spazio racchiuso nel porticato. Siffatta opera, dunque, non colloca la linea esterna della facciata ricavata dalla chiusura ad una distanza minore rispetto al portico preesistente su di (o, come nella specie: su parte di) essa ma realizza soltanto un aumento del volume delle superfici chiuse che non è reprimibile a favore dei terzi interessati con la riduzione in pristino»
«Il contegno processuale degli appellanti non è assistito da colpa grave, né tantomeno da dolo (cfr. sulla necessità dell’elemento soggettivo, Cass. civ., sez. un., 20 aprile 2018, n. 9915), bensì si è manifestato nella fisiologica funzione di strumento volto a conseguire l’utilità sperata. Inoltre, l’appellato non ha allegato le circostanze evocative del pregiudizio patito.»
GIURISPRUDENZA CONFORME:
Sul medesimo orientamento si segnalano: Cass. civ., sez. II, sent. 20 ottobre 2021, n. 29166; Cass. civ., sez. II, sent. 10 gennaio 2019, n. 471; Cass. civ., sez. II, sent. 13 dicembre 2005, n. 27418; Cass. civ., sez. un., 20 aprile 2018, n. 9915; Cass. civ., sez. III, ord. 23 giugno 2022, n. 20317; Cass. civ., sez. II, ord. 27 ottobre 2023, n. 29857.
Scarica la sentenza
Corte d’Appello di Torino, Sezione Seconda Civile, sentenza n. 682/2026 depositata il 30 marzo 2026