Trib. Tivoli, n. 970/2026: accolta la domanda di servitù coattiva di passaggio per interclusione assoluta, rigettate la servitù volontaria e la riconvenzionale di usucapione.
Chi possiede un fondo intercluso, privo di accesso alla via pubblica, deve dimostrare qualcosa in più della semplice interclusione per ottenere il passaggio sul terreno del vicino? Il Tribunale di Tivoli risponde di no, e lo fa distinguendo con nettezza tre piani distinti dello stesso contenzioso: la servitù di fonte contrattuale, quella coattiva ex lege, e l’usucapione opposta in via riconvenzionale. Il tema si presenta con frequenza nei centri storici e nei borghi minori, dove le stratificazioni edilizie di decenni hanno spesso reso impraticabili i percorsi originari. La pronuncia chiarisce l’onere probatorio alleggerito che assiste l’azione ex art. 1051 c.c. e, al tempo stesso, richiama i rigorosi presupposti documentali che la domanda di usucapione immobiliare deve rispettare quando sono coinvolti terzi litisconsorti.
La vicenda processuale
La parte attrice, proprietaria di un piccolo lotto inedificato di circa 55 mq nel comune laziale, su cui insisteva un tempo un fabbricato a due piani, conveniva in giudizio il proprietario confinante chiedendo, in via principale, l’accertamento dell’esistenza di una servitù di passaggio sul fondo di quest’ultimo, unico varco accessibile verso la pubblica via, gli altri tre lati dell’area risultando circondati dalle mura perimetrali di abitazioni di terzi. In subordine domandava la costituzione di una servitù coattiva ex art. 1053 c.c., con determinazione della relativa indennità in favore del proprietario del fondo servente. A sostegno della domanda principale, l’attrice richiamava un atto di compravendita risalente al 1957, con cui il proprio dante causa aveva acquistato l’immobile menzionando espressamente, nel corpo dell’atto, un preesistente diritto di passaggio sulla medesima area, formula ripresa poi nell’atto con cui l’attrice stessa aveva acquistato il bene nel 1993. Prima di adire il Tribunale, l’attrice aveva esperito senza esito il procedimento di mediazione obbligatoria.
Il convenuto si costituiva eccependo preliminarmente il difetto di legittimazione attiva, per l’asserita non corrispondenza tra le particelle catastali indicate nel titolo di provenienza dell’attrice – riferito al vecchio catasto – e quelle risultanti dall’attuale sistema catastale. Nel merito, contestava che l’atto del 1957 potesse aver costituito una servitù volontaria, posto che il fondo indicato come servente apparteneva all’epoca a un soggetto del tutto estraneo a quel contratto di compravendita, e negava altresì la sussistenza dell’interclusione, eccependo in via subordinata la prescrizione della servitù per non uso ultraventennale ex art. 1073 c.c.. Proponeva inoltre domanda riconvenzionale di usucapione dell’immobile attoreo, affermando che la propria dante causa vi aveva esercitato un possesso esclusivo e continuato dal 31 gennaio 1993 al 15 giugno 2006, provvedendo alla pulizia e alla manutenzione dell’area, e che tale possesso era stato poi trasferito senza soluzione di continuità al convenuto stesso mediante atto di donazione, per un possesso complessivo ultraventennale. Il convenuto chiedeva altresì la chiamata in causa dei terzi comproprietari e danti causa. Autorizzata la chiamata e dichiarata la contumacia dei terzi, il giudizio veniva istruito con una consulenza tecnica d’ufficio, successivamente integrata su specifici quesiti relativi alla corrispondenza catastale tra vecchia e nuova mappa e all’individuazione del percorso di passaggio più idoneo, dopo che un tentativo di composizione bonaria tra le parti non era andato a buon fine.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La decisione si fonda su un intreccio di disposizioni codicistiche relative alle diverse fonti di costituzione delle servitù prediali. L’art. 1051 c.c. disciplina la servitù coattiva di passaggio in favore del fondo intercluso, sia per interclusione assoluta – assenza totale di accesso alla via pubblica – sia per interclusione relativa, quando l’accesso esistente comporti un dispendio o un disagio eccessivo. L’art. 1053 c.c. regola la determinazione dell’indennità dovuta al proprietario del fondo servente. Sul piano della servitù volontaria rileva invece l’art. 1058 c.c., che ne ammette la costituzione per contratto, mentre l’art. 1068, quarto comma, c.c. disciplina il consenso necessario per il trasferimento della servitù su fondo di proprietà di un terzo. In materia di usucapione, l’art. 1158 c.c. richiede il possesso continuato per venti anni, di cui l’art. 2697 c.c. impone rigorosa prova a carico di chi agisce.
Gli istituti giuridici coinvolti
La distinzione tra servitù volontaria e servitù coattiva non è solo terminologica. La prima richiede un titolo negoziale che identifichi con certezza fondo dominante e fondo servente; senza tale determinabilità l’atto resta un mero fatto ricognitivo, privo di efficacia costitutiva. La seconda, viceversa, nasce dalla legge al ricorrere di un presupposto oggettivo – l’interclusione – indipendentemente da qualsiasi accordo tra le parti, ed è proprio questa origine legale a spiegare perché l’onere probatorio richiesto all’attore sia significativamente più contenuto rispetto a quello di un’azione di rivendica o di accertamento di un diritto negoziale.
L’usucapione, dal canto suo, richiede la prova rigorosa di due elementi concorrenti: il corpus, ossia l’attività materiale corrispondente all’esercizio del diritto reale, e l’animus possidendi, l’intenzione di possedere in via esclusiva. Quando la domanda coinvolge beni immobili e soggetti terzi rispetto al processo originario, si aggiunge un ulteriore livello di rigore, quello relativo alla verifica dell’integrità del contraddittorio nei confronti di tutti i possibili litisconsorti necessari.
Il principio guida: l’onere probatorio nella servitù coattiva
Nell’azione volta alla costituzione di una servitù coattiva di passaggio, il proprietario del fondo intercluso ha il solo onere di provare lo stato di interclusione, assoluta o relativa, del proprio terreno. Ma cosa succede, allora, alla scelta del tracciato e alla misura dell’indennità? Questi aspetti restano affidati all’accertamento del giudice di merito, che deve applicare contestualmente i due criteri della maggior brevità dell’accesso alla via pubblica e del minor aggravio per il fondo servente, secondo il principio generale del minimo mezzo, inteso nel senso che la servitù va costituita in modo da garantire piena utilità al fondo dominante aggravando nel minor grado possibile la condizione di quello servente. Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che tali criteri devono essere applicati contemporaneamente e armonicamente, senza che l’uno prevalga automaticamente sull’altro (Cass. civ., sez. II, sent. n. 10045/2008; Cass. civ., sez. II, ord. n. 29579/2021).
Nel caso di specie, la consulenza tecnica ha accertato che l’unico varco oggettivamente praticabile, a seguito delle edificazioni intervenute nel tempo lungo i confini alternativi, era quello costituito dal passaggio sul fondo del convenuto, già dotato di un cancello esistente e già indicato, su alcune cartografie catastali, come servitù di passaggio in favore degli immobili di proprietà del convenuto stesso. Il perito ha altresì escluso la percorribilità dei tracciati alternativi, ormai inutilizzabili per effetto dell’edificazione progressiva lungo i confini originari. Questo accertamento tecnico, ritenuto coerente e privo di vizi logici, ha fondato l’accoglimento della domanda subordinata, con liquidazione dell’indennità secondo un criterio di stima per libera valutazione, in assenza di comparabili di mercato sufficientemente omogenei, tenuto conto della singolarità della tipologia del bene e della sua collocazione in centro storico.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale ha innanzitutto respinto l’eccezione di difetto di legittimazione attiva, chiarendo che nell’azione volta alla costituzione o all’accertamento negativo di una servitù la titolarità del bene costituisce un requisito di legittimazione, non l’oggetto della controversia: l’attore non deve fornire la prova rigorosa tipica della rivendica, essendo sufficiente dimostrare, anche in via presuntiva, il possesso in forza di un valido titolo. Nel caso specifico, la corrispondenza tra i dati catastali storici e quelli attuali, pur contestata dal convenuto, è stata confermata dal consulente tecnico sulla base della certificazione dell’Agenzia delle Entrate, rendendo irrilevante la mancata dimostrazione della catena integrale dei trasferimenti fino al titolo originario.
Sulla domanda principale, il giudice ha escluso che l’atto di compravendita del 1957 potesse fondare una servitù di fonte contrattuale, mancando l’identificazione certa del fondo servente all’epoca della stipula e non risultando in atti alcun titolo costitutivo autonomo. La costituzione negoziale di una servitù richiede infatti che tutti gli elementi essenziali siano ricavabili dal contenuto dell’atto con certezza, non essendo sufficiente il generico richiamo a una situazione di fatto preesistente. Diversamente, la domanda subordinata di servitù coattiva è stata accolta sulla base delle conclusioni peritali, che hanno accertato l’interclusione assoluta del fondo attoreo e individuato nel passaggio sul fondo del convenuto l’unica soluzione tecnicamente praticabile, con liquidazione dell’indennità e degli oneri di ripristino a carico della parte beneficiaria del passaggio.
Quanto alla riconvenzionale di usucapione, il Tribunale l’ha rigettata su un duplice fronte, entrambi di rilievo pratico per chi imposta analoghe difese. Da un lato, sotto il profilo processuale, il convenuto non aveva depositato il certificato delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli né una relazione notarile sostitutiva idonea a verificare l’integrità del contraddittorio nei confronti di eventuali litisconsorti necessari, essendo a tal fine insufficiente la mera visura catastale prodotta in allegato alla comparsa di costituzione: tale documentazione, ha chiarito il giudice, è la medesima richiesta al creditore procedente ai sensi dell’art. 567 c.p.c. per l’esecuzione forzata immobiliare, proprio perché unica idonea a individuare con certezza gli effettivi titolari del bene e gli eventuali soggetti pregiudicati dall’accoglimento della domanda.
Dall’altro lato, sul piano sostanziale, le allegazioni relative al possesso – limitate a generiche attività di pulizia, manutenzione, deposito di masserizie e uso ricreativo dell’area come spazio di gioco per i nipoti, peraltro priva di qualsiasi recinzione – sono state ritenute inidonee a dimostrare quello ius excludendi alios che la giurisprudenza di legittimità individua come massima espressione della signoria di fatto sul bene, storicamente affidata alla facoltà di chiudere il fondo ai sensi dell’art. 841 c.c.. Il Tribunale ha richiamato sul punto l’orientamento secondo cui non è sufficiente, ai fini dell’usucapione, allegare la mera cura o manutenzione dell’immobile né l’espletamento di forme minimali di gestione, occorrendo che il possesso si manifesti come inequivoco disconoscimento delle prerogative del titolare formale. Tanto più che, nel caso di specie, i capitoli di prova articolati dal convenuto risultavano privi di qualsiasi puntuale collocazione temporale delle attività dedotte e non erano supportati da alcuna produzione documentale a riscontro delle spese asseritamente sostenute, elementi che hanno reso le allegazioni radicalmente generiche e, come tali, insufficienti a superare il rigoroso onere probatorio previsto dall’art. 2697 c.c. per chi agisce a titolo di acquisto originario della proprietà.
Le spese di lite, comprensive di quelle di consulenza tecnica già anticipate, sono state poste a carico del convenuto secondo il criterio della soccombenza prevalente, applicando lo scaglione delle cause di valore indeterminabile, data l’oggettiva impossibilità di quantificare il valore economico della controversia relativa alla costituzione della servitù.