C. App. Cagliari, sez. dist. Sassari, n. 189/2026: rigettata la domanda riconvenzionale di usucapione per difetto di possesso uti dominus esclusivo e continuato.
L’usucapione di terreni agricoli non si perfeziona per il solo fatto che il preteso usucapente vi abbia condotto il proprio bestiame al pascolo per decenni. Questa, in sintesi, la conclusione cui è pervenuta la Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con la sentenza n. 189/2026, pronunciata il 15 maggio 2026 all’esito di una complessa controversia in materia di diritti reali su fondi rustici in provincia di Sassari. Il provvedimento affronta due questioni di sicuro interesse pratico per il professionista che opera nel settore immobiliare e agropastorale: quando il convenuto in rivendica può allegare la propria usucapione terreni agricoli in modo tale da alleggerire l’onere probatorio dell’attore, e quali condotte materiali sono davvero idonee a dimostrare quel possesso esclusivo uti dominus che la legge richiede per l’acquisto a titolo originario. L’analisi della motivazione rivela un percorso argomentativo rigoroso, che coniuga i principi di legittimità più recenti con una valutazione puntuale del compendio probatorio.
La vicenda processuale
La controversia ha origine da un giudizio di rivendicazione introdotto da una società immobiliare dinanzi al Tribunale di Sassari, avente ad oggetto due fondi rustici ubicati nel Comune di Stintino, in provincia di Sassari, denominati “Lu Cuili Nobu” e “Monte Atene”. La società aveva acquistato entrambi i terreni con atti pubblici notarili registrati nella prima metà degli anni ’70, e ne chiedeva il rilascio da parte dei convenuti, sostenendo un’indebita occupazione.
Il convenuto principale si è costituito formulando domanda riconvenzionale di usucapione, allegando un possesso pubblico, pacifico e ininterrotto esercitato a partire dal 1980, inizialmente in compossesso con uno zio poi deceduto e successivamente in via esclusiva. Le attività poste a fondamento della pretesa usucapitiva erano il pascolo del bestiame, la coltivazione, la bonifica e pulizia dei terreni, il rifacimento delle recinzioni e dei muretti a secco, nonché la concessione in affitto di uno dei fondi a un terzo soggetto che, a sua volta, si è costituito in giudizio confermando il rapporto di affitto agrario. Quest’ultima posizione è stata separata e rimessa alla sezione agraria del Tribunale di Sassari.
Il Tribunale di Sassari, con sentenza del 2025, ha rigettato la domanda riconvenzionale di usucapione e accolto la rivendicazione, condannando il convenuto al rilascio dei fondi. La motivazione del primo giudice faceva leva sul difetto di continuità ed esclusività del possesso, sull’assenza di strutture stabili destinate al ricovero del bestiame, sulla mancata prova di una chiusura univocamente riconducibile al convenuto e sull’inerzia ultraventennale di quest’ultimo nel far valere giudizialmente i propri asseriti diritti.
L’appello, proposto dal convenuto soccombente con tre distinti motivi, è stato deciso dalla Corte all’udienza del 15 maggio 2026 ai sensi dell’art. 281 sexies c.p.c., con conferma integrale della sentenza impugnata e condanna alle spese del grado di appello, liquidate in [OMISSIS] oltre accessori.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La controversia si muove nell’ambito dei diritti reali e della prova in giudizio, con un intreccio tra diverse disposizioni del codice civile e del codice di rito. L’art. 948 c.c. disciplina l’azione di rivendicazione, imponendo all’attore il rigoroso onere di provare la propria proprietà risalendo – ove necessario – alla catena dei trasferimenti fino ad un acquisto a titolo originario (la c.d. probatio diabolica). L’art. 1158 c.c. regola l’usucapione ordinaria, richiedendo un possesso continuato per vent’anni. Gli artt. 1146 e 1167 c.c. disciplinano, rispettivamente, l’accessione del possesso e l’interruzione dello stesso. L’art. 2697 c.c. governa il riparto dell’onere della prova. Sul piano processuale, assume rilievo l’art. 245 c.p.c., richiamato dall’appellante a sostegno della doglianza relativa alla limitazione della prova testimoniale.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il nodo centrale del giudizio di appello è la verifica dell’usucapione terreni agricoli vantata dal convenuto, ma prima ancora la corretta individuazione del regime probatorio applicabile all’azione di rivendicazione.
La Corte ha confermato – in linea con l’orientamento espresso da Cass. n. 8215/2016 – che la probatio diabolica gravante sull’attore in rivendica subisce un’attenuazione quando il convenuto allega un acquisto per usucapione il cui dies a quo sia posteriore al titolo del rivendicante. In questo caso, l’usucapente riconosce implicitamente che il rivendicante era proprietario sino all’inizio del proprio possesso, spostando il thema probandum: non occorre più rimontare a ritroso la catena dei trasferimenti, essendo sufficiente dimostrare la titolarità al momento dell’inizio del possesso altrui.
Nella specie, il convenuto aveva allegato un possesso iniziato nel 1980, posterore agli atti notarili di acquisto degli anni ’70. Ciò ha prodotto l’effetto di un implicito riconoscimento del diritto dominicale della società attrice fino al 1980, rendendo superflua ogni ulteriore indagine sull’originario acquisto. Il terreno del dibattito si è dunque spostato interamente sulla prova dell’usucapione.
Il principio guida: pascolo e coltivazione non integrano possesso ad usucapionem in assenza di ius excludendi alios
Ma cosa significa, in concreto, possedere un terreno agricolo uti dominus ai fini dell’usucapione terreni agricoli? E può il semplice pascolo del bestiame, protratto per decenni, essere sufficiente a fondare la domanda?
La Corte ha risposto negativamente, richiamando i principi affermati da Cass. n. 17469/2023 nel solco di un consolidato orientamento: l’utilizzo di un terreno per la coltivazione o per il pascolo del bestiame, in assenza di un atto apprensivo della proprietà, è di per sé inidoneo al possesso utile all’usucapione, in quanto non esprime – in modo inequivocabile – l’intenzione di possedere. Tale attività materiale deve essere accompagnata da «univoci indizi» che consentano di presumere l’esercizio del diritto di proprietà (richiamando Cass. n. 25498/2014 e Cass. n. 1796/2022). Il pascolo, in particolare, è pienamente compatibile con una relazione materiale fondata su un titolo convenzionale o sulla mera tolleranza del proprietario – figura ontologicamente incompatibile con il possesso – e non esprime di per sé l’esclusione dei terzi dal godimento del bene, che costituisce invece l’espressione tipica del diritto di proprietà.
Cosa occorre allora per integrare il possesso ad usucapionem su fondi rustici? Elementi sintomatici inequivoci dello ius excludendi alios: la delimitazione e chiusura del terreno con sistemi idonei ad impedirne l’accesso a chiunque, compreso il legittimo proprietario; la realizzazione di strutture stabili e visibili destinate all’allevamento del bestiame; condotte continuative che rendano manifesta – verso l’esterno e in modo non equivoco – la volontà di appropriarsi del fondo.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Corte ha rigettato integralmente l’appello, confermando la sentenza di primo grado con una motivazione che percorre sistematicamente ciascuno dei tre motivi di gravame.
Sul primo motivo, la Corte ha respinto la tesi dell’appellante secondo cui egli non avrebbe mai riconosciuto il diritto di proprietà della controparte. La lettura della comparsa di costituzione in primo grado ha rivelato il contrario: l’appellante aveva dichiarato di non voler contestare l’esistenza degli atti pubblici di trasferimento e aveva radicato la propria domanda riconvenzionale su un possesso iniziato nel 1980, dunque posteriore a quegli atti. In tal modo, aveva implicitamente riconosciuto che la controparte era stata titolare del diritto dominicale dagli anni ’70 al 1980, producendo l’effetto di alleggerire l’onere probatorio del rivendicante ai sensi del principio consolidato di legittimità. La scelta del Tribunale di esaminare prima la domanda riconvenzionale di usucapione è stata giudicata non determinante: l’ordine logico della decisione non ha pregiudicato in alcun modo le ragioni dell’appellante.
Sul secondo motivo – il più denso – la Corte ha ritenuto che le risultanze istruttorie non dimostrassero affatto un possesso pubblico, pacifico e ininterrotto protratto per oltre vent’anni. Plurimi elementi militavano in senso contrario. I testi attorei avevano riferito di essersi recati più volte nei fondi, su incarico del proprietario, per perizie edificatorie eseguite negli anni ’80, ’90 e 2012-2013, accedendovi liberamente e senza trovare alcun ostacolo né animali; questo dato, da solo, rende inverosimile che il convenuto possedesse effettivamente i terreni alla stregua di un proprietario in quei periodi. Le opere di recinzione e la posa del cancello con lucchetto sono rimaste indimostrate tanto nel quando quanto nell’entità, come confermato dalle stesse deposizioni dei testi dell’appellante, che hanno riferito collocazioni temporali vaghe e imprecise. L’assenza di un ovile o di altre strutture destinate al bestiame in entrambi i fondi – ammessa dallo stesso appellante, che dichiarava di servirsi delle attrezzature presenti in un altro fondo di sua proprietà – ha privato il possesso di quella visibilità e stabilità richiesta per rendere manifesto l’animus domini.
Quanto alle raccomandate del 2004 e del 2012, la Corte ha ritenuto che esse attestassero lo stato di fatto esistente in quei momenti, ma non dimostrassero affatto un possesso ventennale continuato: anzi, la lettera del 2012, nel lamentare la chiusura abusiva del fondo, confermava implicitamente che la situazione era mutata proprio in prossimità della stessa, senza che i vent’anni necessari fossero maturati prima della proposizione del giudizio.
Sul terzo motivo, relativo alla limitazione della prova testimoniale, la Corte ha osservato che i quattro testi effettivamente sentiti avevano già deposto su tutte le circostanze dedotte dal preteso usucapente, con esito sfavorevole. L’audizione di un numero maggiore di testimoni sulle medesime circostanze non avrebbe mutato il risultato, posto che il vizio non stava nella quantità delle deposizioni ma nell’inidoneità strutturale delle condotte allegate – il pascolo, la coltivazione, le limitate opere complementari – a integrare un possesso esclusivo e uti dominus.
Per il professionista che assiste un cliente convenuto in giudizi di rivendicazione, la sentenza offre due insegnamenti pratici di immediata utilità. Il primo: la formulazione della domanda riconvenzionale di usucapione con dies a quo posteriore al titolo dell’attore allevia l’onere probatorio del rivendicante, producendo un riconoscimento implicito del suo diritto sino a quella data – effetto da valutare con attenzione prima di impostare la strategia difensiva. Il secondo: per sostenere la domanda di usucapione terreni agricoli, il semplice pascolo – per quanto protratto nel tempo – non è mai sufficiente; occorre investire la prova su elementi materialmente esclusivi e visibili, quali la chiusura del fondo con sistemi che impediscano l’accesso ai terzi e la realizzazione di strutture stabili, pena la qualificazione delle condotte come mera tolleranza del proprietario.