Il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 comma 2 TUB non costituisce elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario e la sua violazione non determina nullità. La controversia riguardava un’opposizione a decreto ingiuntivo per circa € 681.000,00 proposta da una società mutuataria che aveva ricevuto un finanziamento fondiario nel 2008 per € 645.000,00, con garanzia ipotecaria e fideiussione comunale. L’opponente contestava la nullità del mutuo per plurime ragioni: superamento del limite di finanziabilità dell’80% rispetto al valore degli immobili ipotecati, mancata indicazione del valore degli immobili, carenza di garanzie integrative idonee, applicazione dell’ammortamento alla francese con conseguente capitalizzazione composta degli interessi, erronea indicazione dell’ISC, e indeterminatezza del tasso. La società sosteneva che la fideiussione comunale non rientrasse tra le garanzie integrative legittime ex art. 38 TUB per superare il limite dell’80%, e che il piano di ammortamento alla francese violasse il divieto di anatocismo.
Il Tribunale ha rigettato integralmente l’opposizione confermando il decreto ingiuntivo. I giudici hanno applicato il principio stabilito da Cassazione n. 3685/2025 secondo cui il limite di finanziabilità art. 38 comma 2 TUB non è norma imperativa ma tutela interessi di vigilanza prudenziale, senza che la sua violazione incida sulla validità del contratto. Il Tribunale ha inoltre ribadito la piena legittimità dell’ammortamento alla francese, conforme all’art. 1194 c.c. e non in contrasto con il divieto di anatocismo dell’art. 1283 c.c., in quanto gli interessi vengono calcolati solo sul capitale residuo senza produrre interessi composti.
Massima della sentenza
“A prescindere da ogni altra considerazione, compresa l’effettiva sussistenza del superamento di tale limite, la eventuale violazione di questa norma non comporta alcuna nullità, in quanto «In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, TUB, non costituisce un elemento essenziale del contenuto del contratto, in quanto non posto a presidio della validità del negozio, ma solo quale specificazione o integrazione dell’oggetto contrattuale da parte dell’Autorità di vigilanza. Pertanto, la violazione di tale limite non comporta la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418 c.c., essendo la norma di natura non imperativa e mirata piuttosto a tutelare interessi di vigilanza prudenziale, con il risultato che la nullità del mutuo fondiario deve essere esclusa e rimandata alla specifica valutazione della situazione particolare, anche in sede di legittimità» (Cass. civ., Sez. I, Ordinanza, 13/02/2025, n. 3685). Nello stesso senso Tribunale Bologna, Sez. III, Sentenza, 26/05/2025, n. 1361. Si veda anche Corte d’Appello Firenze, Sez. II, Sentenza, 08/04/2025, n. 646, secondo la quale «Con riguardo ai contratti di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, del D.Lgs. n. 385 del 1993 (TUB) non costituisce elemento essenziale del contenuto del contratto, la cui violazione non determina la nullità del contratto medesimo. La disposizione tende piuttosto a garantire la stabilità patrimoniale della banca e a contenere i rischi nella concessione del credito, senza pregiudicare la validità del negozio».