📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto civile – Contratti bancari
- Oggetto: Mutuo fondiario – Collegamento negoziale con compravendita immobiliare
- Normativa: art. 1346 c.c., art. 1456 c.c., art. 38 comma 2 d.lgs. n. 385/1993, art. 1362 ss. c.c., art. 1370 c.c.
- Parole chiave: collegamento negoziale mutuo compravendita, mutuo fondiario autonomia, clausola risolutiva espressa banca, simul stabunt simul cadent, risoluzione compravendita effetti mutuo
Introduzione
Non sussiste collegamento negoziale tra mutuo fondiario e compravendita immobiliare quando l’acquisto dell’immobile con il finanziamento erogato costituisce mera obbligazione della mutuataria il cui inadempimento è dedotto come clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. in esclusivo favore della banca. Il Tribunale di Roma con sentenza del 2026 ha stabilito che l’attribuzione alla banca del diritto discrezionale di decidere se provocare o meno la risoluzione del mutuo fondiario in caso di mancato acquisto dell’immobile è incompatibile con il principio simul stabunt simul cadent, dimostrando la piena autonomia del mutuo rispetto alla compravendita. La risoluzione del contratto di compravendita dell’immobile non determina quindi la caducazione automatica del contratto di mutuo fondiario che mantiene piena validità ed efficacia. Il mutuatario resta obbligato alla restituzione delle somme erogate anche in caso di risoluzione della compravendita per la quale il finanziamento era stato richiesto.
Massima
“Si ritiene che tra il contratto di mutuo impugnato in questa sede e il contratto di compravendita dell’immobile non sussiste il collegamento negoziale invocato dall’attrice atteso che dall’art. 9, comma 1, dell’allegato “A” del contratto di mutuo, in cui si dispone che “La Banca ha il diritto di risolvere il contratto, ai sensi dell’art. 1456 c.c. qualora… la parte mutuataria non destini il finanziamento agli scopi per i quali è concesso” (scopi che, ai sensi dell’art.1, comma 3, del contratto, sono costituiti dall’acquisto dell’immobile, ovverosia di quello sul quale viene iscritta ipoteca a garanzia del rimborso del prestito). Ed invero, ai sensi del citato art. 9, l’acquisto da parte della mutuataria dell’immobile di cui trattasi si configura semplicemente quale obbligazione della mutuataria, il cui inadempimento viene dedotto quale oggetto di una clausola risolutiva espressa in esclusivo favore della parte mutuante. Infatti, stante l’assetto negoziale testé esposto, il mancato acquisto dell’immobile dà diritto alla banca, in forza della clausola ex art. 1456 c.c. e sulla base di una sua valutazione del tutto discrezionale, di sciogliersi immediatamente dal rapporto negoziale: ciò che dimostra la piena autonomia del mutuo rispetto alla compravendita, ben potendo l’istituto di credito, anche a fronte del mancato perfezionamento della compravendita, decidere di non avvalersi della clausola risolutiva espressa (stipulata nel suo esclusivo interesse) e preferire mantenere fermo il mutuo (ritenendo, ad esempio, di poter confidare sul corretto adempimento dell’obbligo restitutorio a carico della mutuataria pur in assenza del diritto reale di garanzia sull’immobile). A ben vedere, l’acquisto dell’immobile non influisce causalmente sul contratto di mutuo, rappresentando piuttosto, per la mutuataria, il mero motivo personale del negozio, e, per la mutuante, un elemento di garanzia del buon esito dell’affare (a cui, però, la mutuante stessa può anche decidere di rinunciare secondo una propria libera valutazione di convenienza) anche perché il diritto convenzionalmente attribuito alla banca di decidere se provocare o meno la risoluzione del contratto di mutuo in caso di mancato acquisto dell’immobile è evidentemente incompatibile con l’operatività del principio simul stabunt, simul cadent, che invece postula l’esistenza di un rapporto di interdipendenza necessaria tra i contratti. […]