📌 LA VICENDA
- Materia: Compravendita di cose immobili – Inadempimento contrattuale
- Oggetto: Risoluzione compravendita per mancata consegna certificato agibilità – Irregolarità edilizie sottaciute dal venditore – Necessità consenso terzo per sanatoria
- Normativa: artt. 1375, 1453, 1455, 1460, 1223 c.c.; D.P.R. 380/2001 (T.U. Edilizia); D.M. 147/2022
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- Parole chiave: certificato agibilità compravendita immobiliare, irregolarità edilizie sottaciute venditore, risoluzione contratto inadempimento grave, aliud pro alio sanabilità abusi, eccezione inadempimento buona fede
In tema di compravendita immobiliare, l’inadempimento del venditore all’obbligo contrattualmente assunto di procurare il certificato di agibilità entro un termine certo dalla liberazione dell’immobile integra un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. che giustifica la risoluzione del contratto quando le irregolarità edilizie sottaciute dall’alienante – pur in astratto sanabili – rendano il conseguimento del certificato condizionato al consenso di un terzo proprietario di diversa unità immobiliare del medesimo fabbricato, introducendo un elemento aleatorio incompatibile con l’equilibrio sinallagmatico del contratto e tale da giustificare il rifiuto dell’acquirente all’offerta di adempimento tardivo.
Il Tribunale di La Spezia, Sezione Civile, con sentenza del 2026, ha accolto la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita di un appartamento sito in una provincia ligure, stipulato nel 2018, nel quale il venditore aveva contrattualmente garantito la regolarità edilizia dell’immobile e si era obbligato a procurare il certificato di agibilità entro trenta giorni dalla liberazione dell’appartamento da parte del conduttore. L’acquirente, a seguito di perizia tecnica, aveva scoperto l’esistenza di irregolarità edilizie risalenti al 1997, eseguite senza titolo abilitativo, non menzionate dall’alienante nel rogito nonostante la dichiarazione di assenza di interventi successivi al 1967. Il CTU nominato dal Tribunale ha confermato che la procedura di sanatoria necessitava del coinvolgimento del proprietario dell’appartamento sovrastante, introducendo un fattore aleatorio non tollerabile dall’acquirente.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Distinzione tra aliud pro alio e inadempimento contrattuale ordinario nella compravendita di immobile con irregolarità edilizie: esclusione della fattispecie aliud pro alio quando le difformità siano sanabili, con qualificazione come inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. in presenza di elemento aleatorio nella sanatoria
- Eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. sollevata dal venditore per omessa regolarizzazione degli impianti da parte dell’acquirente: inammissibilità dell’eccezione quando l’obbligo di consegna dell’agibilità sia stato assunto incondizionatamente dal venditore senza subordinarlo a condotte dell’acquirente, in contrasto con i canoni di buona fede oggettiva ex art. 1375 c.c.
- Dichiarazione contrattuale del venditore di assenza di interventi edilizi successivi al 1967: natura di garanzia negoziale e conseguenze sul regime dell’inadempimento in caso di sua falsità accertata per via peritale
- Irrilevanza dell’offerta di adempimento tardivo del venditore quando effettuata dopo quasi undici mesi dall’inadempimento, a procedure di mediazione già avviate dall’acquirente, e in assenza di possibilità di adempimento certo e incondizionato
- Inammissibilità delle contestazioni processuali tardive circa il formato digitale delle notifiche PEC prodotte in giudizio, se sollevate per la prima volta nelle note di replica
- Liquidazione del danno risarcibile: spese per perizia tecnica stragiudiziale e spese notarili per rogito e mutuo fondiario quali voci di danno emergente documentato e non specificamente contestato dalla parte convenuta