📌 LA VICENDA
- Materia: Locazioni abitative – Sfratto per morosità
- Oggetto: Mancato pagamento oneri condominiali – Eccezione prescrizione quinquennale
- Normativa: Art. 2948 n. 3 c.c.; artt. 1453, 1455, 1587 c.c.
- Giurisprudenza conforme: Cass. 5356/2009; Trib. Roma 18362/2019
- Parole chiave: prescrizione oneri condominiali, art. 2948 n. 3 c.c., fatto storico inadempimento, azionabilità credito, risoluzione contratto locazione
La prescrizione quinquennale degli oneri condominiali ex art. 2948 n. 3 c.c. non elimina il fatto storico dell’inadempimento del conduttore ma incide unicamente sull’azionabilità del credito, consentendo comunque al locatore di ottenere la risoluzione del contratto di locazione.
Il Tribunale di Cagliari, con sentenza del 2026, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore nonostante l’accoglimento parziale dell’eccezione di prescrizione. La controversia riguardava un immobile ad uso abitativo in provincia di Cagliari, locato dal 2008. Il locatore aveva intimato sfratto per morosità relativa a oneri condominiali dal 2011 al 2018. Il Tribunale ha ritenuto prescritti gli oneri condominiali anteriori al 2013, ma ha affermato che la prescrizione elimina solo l’azionabilità del credito e non il fatto storico dell’inadempimento, il quale permane e costituisce fondamento legittimo per la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c..
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Riparto dell’onere probatorio nelle controversie per mancato pagamento di oneri condominiali in locazione, con obbligo del locatore di provare titolo e scadenza e onere del conduttore di dimostrare fatti impeditivi, modificativi o estintivi
- Valutazione complessiva di inadempimenti reiterati del conduttore relativi sia ai canoni di locazione sia agli oneri condominiali ai fini della configurazione dell’inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c.
- Clausola risolutiva espressa nel contratto di locazione quale indice confermativo della gravità dell’inadempimento e della valutazione ex ante delle parti sulla rilevanza della violazione degli obblighi contrattuali
- Riconoscimento dell’inadempimento da parte del conduttore desumibile dalla corrispondenza intercorsa tra le parti con ammissione di ritardi nei pagamenti accompagnati da scuse e giustificazioni
- Insufficienza dell’indicazione analitica degli importi dovuti e dei criteri di determinazione degli oneri da parte del locatore quando sia comunque prodotto il titolo contrattuale e documentato l’inadempimento
- Liquidazione spese di lite in misura inferiore ai parametri medi in considerazione dell’assenza di attività istruttoria significativa e della semplicità delle questioni di fatto e diritto trattate