📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto delle locazioni — Locazione abitativa — Risoluzione per inadempimento
- Oggetto: Sfratto per morosità — sanatoria incompleta della morosità per mancato versamento di spese e interessi — risoluzione del contratto — simulazione relativa della natura del contratto — obbligo di ripristino del bene locato — irrilevanza del Covid-19 come causa di impossibilità sopravvenuta
- Normativa: Art. 5 L. 392/1978, art. 55 L. 392/1978, art. 80 L. 431/1998, art. 1455 c.c., art. 1456 c.c., art. 1590 c.c., art. 2722 c.c., art. 91 DL 17/2020
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- Parole chiave: sanatoria morosità locazione, art. 55 legge equo canone, risoluzione contratto locazione morosità, interessi e spese sanatoria, sfratto per morosità abitativo
In tema di locazione ad uso abitativo, la sanatoria della morosità prevista dall’art. 55 L. 392/1978 esclude la risoluzione del contratto solo ove il conduttore versi, alla prima udienza, l’intero importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali, con la conseguenza che il pagamento tardivo dei soli canoni, senza corresponsione delle spese e degli interessi, non integra una sanatoria completa ed idonea ad escludere la pronuncia risolutiva, indipendentemente dall’entità della morosità residua e dalla circostanza che il conduttore abbia successivamente ripreso a pagare regolarmente i canoni.
La Corte d’Appello di Roma, Sezione VIII Civile, con sentenzadel 2026, ha rigettato l’appello principale del conduttore e accolto parzialmente l’appello incidentale delle locatrici, confermando la risoluzione del contratto di locazione abitativa avente ad oggetto un immobile sito in provincia di Roma e condannando il conduttore al ripristino dello stato dei luoghi. La pronuncia — resa in un contesto di morosità maturata nel periodo emergenziale da Covid-19 — offre una puntuale ricognizione dei limiti della sanatoria giudiziale della morosità e dell’irrilevanza della pandemia come causa esimente del pagamento del canone.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Simulazione relativa del contratto di locazione abitativa stipulato per iscritto: limitazione della prova testimoniale tra le parti ex artt. 2722 e 2729 c.c. e necessità della controdichiarazione scritta
- Applicabilità dell’art. 80 L. 431/1998 in caso di mutamento della destinazione d’uso dell’immobile locato: termine triennale decorrente dalla conoscenza del locatore
- Irrilevanza del Covid-19 come causa di impossibilità sopravvenuta del pagamento del canone nella locazione abitativa, stante la permanente disponibilità dell’immobile in capo al conduttore
- Grave inadempimento del conduttore ex art. 1455 c.c. anche nella locazione commerciale: valutazione dell’incidenza sull’economia complessiva del rapporto e dello squilibrio sinallagmatico
- Obbligo di ripristino del bene locato ex art. 1590 c.c.: la mera autorizzazione del locatore alle modifiche non equivale a rinuncia al ripristino, in assenza di espressa previsione contrattuale
- Clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. per mancato pagamento del canone e modifiche non autorizzate: assorbimento in caso di rigetto dell’appello principale