Trib. La Spezia, decreto 09.07.2026: rigettato il ricorso ex art. 1129 c.c. per la revoca dell’amministratore condominiale, in assenza di gravi irregolarità di rilevanza tale da giustificarla.
Nella gestione condominiale, il condomino insoddisfatto pensa spesso che basti individuare una delle ipotesi elencate dall’art. 1129 c.c. per ottenere la revoca amministratore condominio gravi irregolarità. Il Tribunale della Spezia, con il decreto pubblicato il 14 agosto 2026, ricorda invece che la norma non funziona per automatismi. Anche quando la condotta contestata rientra astrattamente tra le fattispecie tipizzate dal legislatore, il giudice mantiene un margine di valutazione discrezionale sulla gravità concreta e sul pregiudizio effettivo arrecato al condominio. La vicenda, originata dalla contestazione di una condomina insoddisfatta della gestione delle infiltrazioni nel proprio appartamento, offre indicazioni operative preziose per chi si occupa di contenzioso condominiale, terreno nel quale le tensioni personali tendono spesso a confondersi con le reali irregolarità gestionali.
La vicenda processuale
Una condomina proponeva ricorso ex art. 1129 c.c. per ottenere la revoca dello studio incaricato dell’amministrazione del proprio condominio, lamentando gravi irregolarità nello svolgimento dell’incarico. Le contestazioni riguardavano, in particolare, l’omesso conferimento dell’incarico a un tecnico per la redazione di un capitolato relativo a infiltrazioni verificatesi nel proprio appartamento, nonostante una specifica delibera assembleare in tal senso, la mancata convocazione dell’assemblea condominiale entro la fine del 2024 e la successiva convocazione, avvenuta solo dopo una diffida della ricorrente, senza che all’ordine del giorno figurasse la questione delle infiltrazioni né una rendicontazione sul punto. Nel corso del giudizio la ricorrente ampliava le proprie doglianze, allegando ulteriori elementi di presunta mala gestio, tra cui prelievi dal conto condominiale superiori ai compensi deliberati, ripetute chiusure e riaperture di conti correnti non giustificate e ritardi nell’invio della documentazione contabile richiesta.
La parte resistente si costituiva chiedendo il rigetto del ricorso e la condanna della ricorrente alle spese, contestando puntualmente ciascuna delle censure mosse. Il Tribunale ricostruiva analiticamente la tempistica dei fatti: dall’assemblea di maggio 2024, che aveva conferito mandato per la redazione del capitolato relativo alle opere di eliminazione delle infiltrazioni, fino all’assemblea del dicembre 2025, tenutasi dopo il deposito del ricorso, nella quale la maggioranza dei condomini aveva ritenuto risolto il problema delle infiltrazioni grazie a lavori di manutenzione eseguiti dai singoli proprietari sui balconi aggettanti, disponendo comunque un nuovo sopralluogo tecnico su specifica richiesta della ricorrente. Va peraltro rilevato che un precedente ricorso, proposto dalla medesima ricorrente nel 2017 contro l’amministratore persona fisica allora in carica, era stato rigettato per carenza di legittimazione passiva, essendo nel frattempo intervenuto un cambio di gestione condominiale.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il fulcro della decisione ruota attorno all’art. 1129, commi 11 e 12, c.c., che disciplina la revoca giudiziale dell’amministratore condominiale in presenza di «gravi irregolarità», elencate dal legislatore in via esemplificativa dopo la riforma introdotta dalla l. n. 220/2012. Rileva altresì l’art. 66 disp. att. c.c., che impone all’amministratore di convocare l’assemblea su richiesta di condomini rappresentanti almeno un sesto del valore dell’edificio, e il combinato disposto con il numero 3 del dodicesimo comma dell’art. 1129 c.c., relativo alla mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale, ipotesi che legittima il singolo condomino a richiedere la convocazione assembleare finalizzata alla revoca.
Gli istituti giuridici coinvolti: la natura eccezionale del rimedio
Il Tribunale richiama la qualificazione del procedimento ex art. 1129, comma 11, c.c. come rimedio eccezionale e urgente, sostitutivo della volontà assembleare, giustificato dall’esigenza di assicurare una tutela rapida ed efficace alla corretta gestione condominiale a fronte del pericolo di grave danno, secondo quanto ribadito dalla Cassazione con l’ordinanza n. 14039/2025. Proprio questa natura eccezionale spiega perché il legislatore, con la riforma del 2012, abbia sostituito il precedente riferimento ai «fondati sospetti» di gravi irregolarità con una elencazione tipizzata, seppur non tassativa, delle fattispecie rilevanti.
Il principio guida: discrezionalità del giudice e assenza di automatismi
Qui si concentra il punto più rilevante della decisione. Ma il ricorrere in concreto di una delle ipotesi elencate dall’art. 1129 c.c. comporta automaticamente la revoca? Il Tribunale, richiamando la giurisprudenza di merito consolidata, esclude questa lettura. L’uso del verbo «può» nel testo normativo conferisce al giudice un potere discrezionale, da esercitare valutando la gravità concreta della condotta contestata e il pregiudizio effettivo arrecato al condominio, non essendo sufficiente il mero riscontro formale di una fattispecie tipizzata. Ne discende che la condotta dell’amministratore non legittima la revoca quando non sia connotata da rilevante gravità e natura pregiudizievole per la gestione degli interessi condominiali, e che «il verificarsi delle astratte tipizzazioni legislative di gravi irregolarità non comporta automaticamente la revoca dell’amministratore». Applicando questo principio al caso concreto, il Collegio ha escluso che la mancata convocazione dell’assemblea straordinaria richiesta dalla ricorrente per discutere della revoca potesse costituire, di per sé, motivo autonomo e sufficiente, poiché tale obbligo di convocazione su richiesta del singolo condomino opera solo in presenza di specifiche ipotesi – gravi irregolarità fiscali o mancata gestione del conto corrente condominiale – non ravvisabili nella fattispecie esaminata.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale ha ripercorso analiticamente ciascuna delle contestazioni mosse dalla ricorrente, ritenendo che, sebbene emergesse una gestione non priva di confusione sul piano dei rapporti contabili tra amministratore e condominio, non fossero emerse prove evidenti di irregolarità connotate da rilevante gravità. Quanto ai nuovi fatti dedotti in corso di causa, il Collegio ha chiarito che, trattandosi di procedimento camerale non rigidamente formalizzato, è possibile valorizzare ulteriori irregolarità rispetto a quelle originariamente allegate, purché pertinenti, gravi, specifiche e documentate. Nel caso di specie, tuttavia, alcuni degli elementi addotti non risultavano effettivamente nuovi, essendo già noti alla ricorrente prima della proposizione del ricorso, mentre per ciascuno degli addebiti relativi a fatti sopravvenuti l’amministratore aveva fornito giustificazioni plausibili, in parte supportate da documentazione.
Un rilievo significativo riguarda l’evoluzione della vicenda successiva al deposito del ricorso: l’assemblea condominiale tenutasi nel dicembre 2025 aveva dato atto che le infiltrazioni lamentate da altri condomini risultavano risolte a seguito di interventi di manutenzione eseguiti sui balconi, mentre per la specifica situazione della ricorrente, che continuava a lamentare un aggravamento del fenomeno, era stato comunque disposto un nuovo accertamento tecnico. Il Tribunale ha tratto da questa sequenza fattuale un’indicazione di segno contrario rispetto all’ipotesi di una gestione dolosamente inerte, rilevando semmai, accanto a un certo disordine amministrativo, una relazione ormai fortemente conflittuale tra la ricorrente e l’amministratore, elemento che tuttavia non integra di per sé la giusta causa di revoca prevista dalla norma. Il Collegio ha infine disposto la compensazione integrale delle spese di lite, valorizzando la peculiarità della fattispecie e la natura del giudizio camerale.
Per il professionista che assiste condomini in situazioni di conflittualità con l’amministratore, la decisione suggerisce un approccio istruttorio rigoroso: prima di intraprendere il rimedio ex art. 1129 c.c., è opportuno verificare che gli elementi raccolti superino la soglia della mera irregolarità gestionale per configurare un pregiudizio concreto e documentabile per il condominio nel suo complesso, distinguendo con cura le doglianze fondate su un reale inadempimento da quelle riconducibili, in realtà, a un conflitto personale ormai cristallizzato.