Una controversia condominiale porta alla luce uno dei principi più delicati del diritto condominiale: dove finisce la responsabilità dell’amministratore e dove inizia quella dell’assemblea? Un condomino torinese, ritenendo di aver subito un pregiudizio economico a causa di un nuovo sistema di ripartizione delle spese idriche adottato dal proprio condominio, decide di agire in giudizio chiedendo la revoca dell’amministratrice per gravi irregolarità. La questione riguarda il passaggio da un criterio di riparto delle spese dell’acqua previsto dal regolamento condominiale, che imponeva la suddivisione in base al numero di persone occupanti ciascuna unità immobiliare, a un sistema misto che prevedeva invece la contabilizzazione a consumo per chi aveva installato contatori individuali e il mantenimento del criterio a persona per gli altri.
Il ricorrente contesta all’amministratrice di aver indotto l’assemblea condominiale ad adottare, attraverso un percorso deliberativo durato circa tre anni, una modifica illegittima del regolamento, in particolare attraverso l’approvazione di delibere che avrebbero autorizzato unilateralmente l’installazione di contatori individuali da parte di alcuni condomini senza una preventiva decisione assembleare sulla modifica del criterio di riparto valida per tutti. Secondo la ricostruzione del condomino, l’amministratrice avrebbe commesso gravi irregolarità nell’espletamento del proprio mandato, violando gli obblighi previsti dalla legge e causando un significativo aumento delle spese idriche a carico di chi, come lui, non aveva installato il contatore individuale.
La vicenda solleva interrogativi di fondamentale importanza per migliaia di condomini e amministratori in tutta Italia. Quando un’assemblea condominiale adotta una delibera che successivamente si rivela illegittima o contraria al regolamento, l’amministratore che si è limitato a darle esecuzione può essere considerato responsabile? La revoca giudiziale dell’amministratore ex articolo 1129 del codice civile costituisce il rimedio appropriato per contestare decisioni assembleari che si ritengono contrarie al regolamento condominiale? E soprattutto, quali sono effettivamente le condotte che integrano quelle gravi irregolarità che possono giustificare la rimozione dall’incarico di chi gestisce un condominio?
Il Tribunale di Torino è chiamato a tracciare una linea di confine netta tra le responsabilità dell’organo gestorio del condominio e quelle dell’organo deliberativo, chiarendo quali sono i rimedi processuali corretti da attivare nelle diverse situazioni. La decisione assume particolare rilevanza in un contesto in cui sempre più condomini stanno affrontando la transizione verso sistemi di contabilizzazione individuale dei consumi, soprattutto per quanto riguarda le utenze idriche ed energetiche, con conseguenti problematiche legate alla modifica dei criteri di riparto delle spese previsti dai regolamenti condominiali.
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INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia trae origine all’interno di un condominio situato in Torino, amministrato da un geometra professionista. Il condominio era dotato di un regolamento condominiale che stabiliva espressamente il criterio di ripartizione delle spese relative al consumo dell’acqua potabile, prevedendo che queste dovessero essere suddivise in base al numero delle persone normalmente occupanti le singole unità immobiliari della casa di civile abitazione e i singoli sottotetto. Si trattava quindi di un sistema di riparto basato esclusivamente sul parametro delle persone residenti, senza alcuna differenziazione legata ai consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare.
Nel corso del tempo, alcuni condomini avevano manifestato l’interesse a installare contatori individuali dell’acqua presso le proprie unità immobiliari, al fine di pagare le spese idriche in proporzione ai consumi effettivi anziché sulla base del numero di persone residenti. Questa volontà aveva dato avvio a un percorso assembleare che si sarebbe protratto per circa tre anni, dal 2022 al 2024, attraverso una serie di deliberazioni che avrebbero progressivamente portato all’introduzione di un sistema misto di contabilizzazione dei consumi idrici condominiali.
Il primo passaggio significativo si era verificato con il verbale di assemblea del 29 settembre 2022, nel quale, al punto cinque dell’ordine del giorno, l’amministratrice aveva dato atto che l’assemblea non poteva opporsi alla richiesta di singoli condomini di installare un proprio contatore dell’acqua. Successivamente, con delibera del 5 luglio 2023, al punto sette, l’amministratrice aveva segnalato all’assemblea che la posa dei contatori nei singoli alloggi avrebbe necessitato di opere murarie, con rottura di piastrelle, e che per tale ragione non sarebbe stato possibile procedere con un intervento comune per tutti i condomini.
Il percorso si era concluso con il verbale dell’assemblea ordinaria del 23 febbraio 2024, nel quale, al punto otto, il condominio aveva preso atto dell’installazione dei contatori consumo acqua da parte di alcuni condomini e aveva deliberato di mantenere una quota fissa del dieci percento a carico del condominio e il residuo del novanta percento per numero di persone occupanti per coloro che non avevano il contatore, dedotti i consumi individuali a lettura dei giardini e delle unità accessorie dotate di contatori acqua. In sostanza, si era così introdotto un sistema misto che prevedeva la contabilizzazione a consumo per chi aveva installato il contatore individuale e il mantenimento del criterio a persona per gli altri condomini.
Uno dei condomini, ritenendo di aver subito un pregiudizio economico a causa di questo nuovo sistema di riparto, aveva deciso di contestare l’operato dell’amministratrice presentando ricorso al Tribunale per ottenerne la revoca dall’incarico ai sensi dell’articolo 1129 del codice civile. Nel ricorso, il condomino lamentava che l’amministratrice avesse commesso gravi irregolarità nell’espletamento del mandato conferito, in quanto avrebbe indotto il condominio ad adottare decisioni contrarie al regolamento condominiale senza attivare la procedura corretta per la modifica dello stesso.
Secondo la ricostruzione del ricorrente, l’amministratrice si sarebbe resa responsabile anzitutto di un comportamento inerte, non avendo promosso una procedura assembleare per l’installazione generalizzata dei contatori a tutti i condomini e per l’adozione di un nuovo regolamento di riparto delle spese acqua valido per tutti, secondo le previsioni degli articoli 1135 numeri due e tre del codice civile. In secondo luogo, avrebbe commesso un eccesso di potere, assumendo unilateralmente la decisione di applicare un doppio regime di riparto e non attivando l’intervento comune per tutti i condomini, giustificando tale inerzia con l’impossibilità di deliberare sulle necessarie opere murarie da eseguire all’interno delle singole unità immobiliari.
Il ricorrente contestava inoltre che l’amministratrice avesse omesso di verificare che i contatori installati fossero dotati delle necessarie certificazioni di conformità metrologica e di installazione a regola d’arte. Tutte queste condotte, secondo l’assunto del condomino, avrebbero portato l’assemblea ad assumere una delibera, quella del 23 febbraio 2024, da considerarsi nulla perché contraria al regolamento condominiale. Il condomino evidenziava di aver registrato, a partire dall’esercizio 2024, un significativo e ingiustificato aumento delle spese idriche a proprio carico, quantificando così il danno economico subito a causa delle irregolarità gestorie contestate.
L’amministratrice si era costituita in giudizio contestando in fatto e in diritto tutte le allegazioni del ricorrente. Nella propria difesa, la professionista aveva evidenziato che le censure mosse alla propria condotta non rientravano né nelle ipotesi codificate di gravi irregolarità elencate all’articolo 1129 del codice civile né nella casistica elaborata dalla giurisprudenza in materia. Aveva inoltre sostenuto che, anche qualificando come irregolarità la modifica regolamentare contestata, questa non si sarebbe tradotta in un danno o in un pericolo di danno immediato per il condominio tale da giustificare la revoca, tanto più quando la scelta era stata ratificata dalla deliberazione dell’assemblea.
L’amministratrice aveva ribadito di essersi limitata a dare esecuzione alle deliberazioni assunte dall’assemblea condominiale, e che l’eventuale nullità o annullabilità di tali delibere non poteva dare luogo alla propria revoca, essendo invece rimedio tipico quello dell’impugnazione della delibera ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1137 del codice civile. Contestava di aver tenuto le condotte abusive attribuitele e sosteneva di aver semplicemente dato attuazione a delibere assembleari la cui eventuale invalidità avrebbe dovuto essere tempestivamente contestata con l’impugnazione da parte degli interessati. Quanto al danno economico lamentato dal ricorrente, l’amministratrice evidenziava che le spese per l’acqua condominiale erano aumentate del trentasei percento dal 2021 al 2024 in conseguenza dei rincari generalizzati delle tariffe, circostanza che giustificava almeno in parte gli aumenti patiti dal condomino.
All’udienza fissata per la decisione, le parti avevano insistito nelle rispettive conclusioni. Il ricorrente aveva chiesto la revoca dell’amministratrice richiamando la giurisprudenza di legittimità e di merito in materia di gravi irregolarità gestorie, mentre la resistente aveva chiesto il rigetto del ricorso e aveva anche formulato una domanda di condanna del ricorrente per lite temeraria ai sensi dell’articolo 96 del codice di procedura civile.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La disciplina normativa di riferimento per la decisione della controversia è contenuta principalmente nell’articolo 1129 del codice civile, che regola la revoca dell’amministratore di condominio. Il comma undicesimo di tale norma stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. La disposizione prevede inoltre che la revoca può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se l’amministratore non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Il comma dodicesimo dello stesso articolo 1129 fornisce un catalogo esemplificativo delle ipotesi di gravi irregolarità che possono comportare la revoca giudiziale dell’amministratore. Tra queste sono espressamente menzionate: la mancata apertura e utilizzazione di uno specifico conto corrente postale o bancario intestato al condominio, la mancata stipula di un’assicurazione per la responsabilità civile, l’omessa convocazione dell’assemblea entro sei mesi dalla nomina per l’approvazione del rendiconto, l’omessa richiesta di registrazione del regolamento di condominio, la mancata esecuzione di provvedimenti giurisdizionali, la violazione degli obblighi di rendicontazione e documentazione previsti dall’articolo 1130, e altre ipotesi specifiche.
L’articolo 1130 del codice civile definisce gli obblighi dell’amministratore, prevedendo al numero uno che questi debba eseguire le deliberazioni dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio. Tra gli altri compiti, l’amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e straordinaria, compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, tenere il registro di anagrafe condominiale e quello dei verbali delle assemblee, conservare la documentazione relativa al condominio, redigere il rendiconto condominiale annuale e curarne la trasmissione all’assemblea.
L’articolo 1135 del codice civile disciplina le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, stabilendo che questa provvede alla conferma o alla revoca dell’amministratore e all’eventuale retribuzione, all’approvazione del preventivo delle spese e del rendiconto annuale, alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, agli atti di acquisto e di alienazione, agli altri oggetti di interesse comune. In particolare, il numero due prevede che l’assemblea deliberi sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, costituendo tali decisioni una prerogativa esclusiva dell’organo assembleare.
L’articolo 1137 del codice civile regola l’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, stabilendo che le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio possono essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, entro il termine di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i condomini presenti o dissenzienti, e dalla data di comunicazione per i condomini assenti. La norma distingue tra deliberazioni annullabili, che sono quelle contrarie alla legge o al regolamento, e deliberazioni nulle, come quelle che hanno oggetto impossibile o illecito, per le quali non si applica il termine di decadenza.
Per quanto riguarda i regolamenti condominiali, la distinzione tra regolamenti contrattuali e regolamenti assembleari assume rilevanza ai fini della loro modificabilità. I regolamenti di natura contrattuale, predisposti dall’originario unico proprietario dell’edificio e accettati dai singoli acquirenti mediante richiamo negli atti di acquisto, possono contenere limitazioni ai diritti dei condomini sulle proprietà esclusive e comuni che vincolano anche i successivi acquirenti, e possono essere modificati solo con il consenso unanime di tutti i condomini. I regolamenti assembleari, approvati dall’assemblea condominiale, possono invece essere modificati con le maggioranze previste per la loro approvazione.
La giurisprudenza della Cassazione ha elaborato nel tempo una casistica relativa alle gravi irregolarità che possono giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore. La Corte Suprema ha chiarito che le ipotesi previste dall’articolo 1129 comma dodici del codice civile non costituiscono un elenco tassativo, potendo integrare gravi irregolarità anche altre condotte non espressamente menzionate dalla norma, purché di gravità tale da compromettere il rapporto fiduciario che deve esistere tra il condominio nel suo complesso e l’amministratore. Tra le condotte ritenute rilevanti dalla giurisprudenza vi sono l’inerzia protratta nell’esecuzione delle delibere assembleari, l’omessa convocazione dell’assemblea per periodi prolungati, la gestione non trasparente della contabilità condominiale, il compimento di atti eccedenti i poteri conferiti.
La giurisprudenza ha altresì chiarito che non ogni violazione delle norme regolamentari o degli obblighi previsti dall’articolo 1130 del codice civile può comportare la revoca dell’amministratore, essendo necessario che la condotta assuma caratteri di particolare gravità. In particolare, è stato affermato che quando l’amministratore si è limitato a dare esecuzione a delibere assembleari, anche se queste fossero successivamente dichiarate nulle o annullabili, non può essere disposta la revoca per questo solo fatto, dovendo invece gli interessati utilizzare il rimedio specifico dell’impugnazione della delibera ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile. La revoca dell’amministratore presuppone infatti una condotta personalmente ascrivibile al gestore del condominio, non potendo questi rispondere delle decisioni assunte dall’organo assembleare nell’esercizio delle proprie prerogative.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale di Torino ha esaminato la domanda di revoca dell’amministratrice partendo dall’analisi della disciplina normativa applicabile e dalla qualificazione giuridica delle condotte contestate al professionista. Il Collegio ha preliminarmente rilevato che il ricorrente, nel formulare le censure all’operato dell’amministratrice addebitandole le gravi irregolarità previste dall’articolo 1129 comma undicesimo del codice civile, non aveva ricondotto espressamente le condotte ad alcuna delle ipotesi contemplate dal catalogo dell’articolo 1129 comma dodicesimo, che pure ha indicazione non tassativa.