Trib. Torre Annunziata, Sez. II civ. (collegio), n. 242/2026: dichiarata cessata la materia del contendere per dimissioni sopravvenute; spese compensate per soccombenza virtuale sfavorevole al ricorrente.
La revoca dell’amministratore di condominio è uno degli strumenti di tutela più invocati dai condomini, eppure uno dei più spesso mal calibrati sul piano giuridico. Accade frequentemente che un fatto grave sul piano morale – il rinvio a giudizio penale dell’amministratore – venga ritenuto, quasi per automatismo, anche giuridicamente sufficiente a giustificare la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. Non è così. Il Tribunale di Torre Annunziata, con il decreto n. 242/2026, chiarisce in modo netto che la revoca dell’amministratore di condominio per via giudiziaria presuppone la prova di una grave irregolarità nella gestione condominiale, e che un decreto penale di rinvio a giudizio emesso nei confronti dell’amministratore in proprio non integra tale fattispecie. Un distinguo tecnico che ogni professionista del foro e ogni condomino dovrebbe tenere presente prima di adire il tribunale.
La vicenda processuale
Un condomino – di professione avvocato – proprietario di due unità immobiliari all’interno di un condominio in provincia di Napoli, ha proposto ricorso ex art. 1129 c.c. innanzi al Tribunale di Torre Annunziata chiedendo la revoca giudiziale dell’amministratore condominiale.
A fondamento della domanda, il ricorrente ha esposto che l’amministratore era stato coinvolto in un procedimento penale direttamente connesso allo svolgimento del suo mandato: a seguito di interventi di manutenzione straordinaria eseguiti sulle facciate del condominio nell’ambito del Superbonus 110% (di cui al D.L. 34/2020, conv. in L. 77/2020), la Guardia di Finanza – Nucleo di Polizia Economico Finanziaria, su impulso della Procura della Repubblica, aveva condotto indagini che avevano portato al rinvio a giudizio dell’amministratore – unitamente al legale rappresentante dell’impresa appaltatrice e al direttore dei lavori – dinanzi al Tribunale penale, per il reato di truffa aggravata per il conseguimento di erogazioni pubbliche (artt. 110, 81 cpv e 640-bis c.p.), contestata per aver documentato e generato crediti di imposta per un valore nominale di oltre [OMISSIS] relativi a lavori eseguiti solo in parte.
Il ricorrente ha dedotto due profili di illegittimità della condotta dell’amministratore: da un lato, la configurazione di una grave irregolarità ex art. 1129 c.c., dall’altro la violazione dell’obbligo informativo previsto dall’art. 1131, co. 4, c.c., per non aver convocato l’assemblea per portare a conoscenza dei condomini il provvedimento di rinvio a giudizio. Ha concluso chiedendo la revoca giudiziale e la condanna alle spese.
Si è costituito l’amministratore, resistendo nel merito e sollevando in via preliminare l’eccezione di inammissibilità per sopravvenuta carenza di interesse: nel 2026, successivamente alla notifica del ricorso, l’assemblea condominiale aveva accettato le sue dimissioni, procedendo contestualmente alla nomina di un nuovo amministratore; tutti i bilanci e rendiconti erano stati approvati senza contestazioni; nessun verbale assembleare era stato impugnato.
All’udienza collegiale, entrambe le parti hanno concordato sulla pronuncia di cessazione della materia del contendere, divergendo unicamente sull’imputazione delle spese di lite. Il Collegio ha quindi affrontato il tema della soccombenza virtuale, come imposto dal consolidato orientamento giurisprudenziale formatosi all’esito della riforma del codice di rito (L. 80/2005 e successive integrazioni).
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La disciplina della revoca giudiziale dell’amministratore di condominio è contenuta nell’art. 1129 c.c., come novellato dalla L. 220/2012, che al comma 11 prevede che l’autorità giudiziaria possa disporre la revoca su ricorso di ciascun condomino nei casi tassativamente individuati: mancata resa del conto della gestione, gravi irregolarità, violazione dell’obbligo di informativa previsto dall’art. 1131, co. 4, c.c..
L’art. 1129 c.c., al comma 12, elenca – in forma non esaustiva ma esemplificativa – le condotte che integrano gravi irregolarità, tra cui: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancata esecuzione di deliberazioni assembleari, la mancata apertura del conto corrente condominiale dedicato, la gestione in modalità tali da generare confusione tra patrimonio condominiale e patrimonio personale dell’amministratore.
L’art. 1131, co. 4, c.c. disciplina, in stretta connessione con il potere di rappresentanza, l’obbligo informativo dell’amministratore: qualora la citazione o il provvedimento abbiano un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea, pena la revocabilità e il risarcimento del danno.
L’art. 92 c.p.c., infine, attribuisce al giudice il potere di compensare le spese in presenza di gravi ed eccezionali ragioni, norma applicata nel caso di specie all’esito della valutazione di soccombenza virtuale.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il nodo centrale della vicenda ruota attorno alla corretta perimetrazione dell’obbligo informativo ex art. 1131, co. 4, c.c. Il Collegio offre sul punto un’interpretazione teleologicamente coerente con la struttura della norma. L’art. 1131 c.c. disciplina la rappresentanza processuale dell’amministratore: questi può agire in giudizio per conto del condominio contro terzi o contro singoli condomini, e può essere convenuto in giudizio per atti concernenti le parti comuni. L’obbligo di informativa del co. 4 si inserisce esattamente in questo perimetro: scatta quando la citazione o il provvedimento esorbitano dall’ambito della rappresentanza processuale, attiva o passiva, del condominio. Non quando l’amministratore è parte di un procedimento penale in proprio, vale a dire al di fuori di qualsiasi rapporto di rappresentanza del condominio.
Un profilo distinto – ma ugualmente rilevante – riguarda il concetto di grave irregolarità nella gestione ex art. 1129 c.c. Il Tribunale ribadisce che la norma presidia la regolarità della gestione condominiale, non la vita giudiziaria personale dell’amministratore. Perché il rinvio a giudizio possa rilevare ai fini della revoca, occorre che il ricorrente alleghi e dimostri elementi idonei a evidenziare una condotta colpevole posta in essere in danno al condominio: prova che nel caso di specie era del tutto assente, avendo il ricorrente fondato la sua domanda esclusivamente sul decreto che aveva disposto il rinvio a giudizio.
Il principio guida: la revoca dell’amministratore di condominio e il rinvio a giudizio penale
Ma cosa succede se l’amministratore è imputato per una truffa legata ai lavori del condominio: basta il rinvio a giudizio per ottenerne la revoca giudiziale?
La risposta del Collegio è negativa, e si fonda su due pilastri argomentativi distinti. Primo: il rinvio a giudizio non costituisce di per sé prova di alcuna condotta irregolare nella gestione, dovendo l’imputato presumersi non colpevole fino a sentenza irrevocabile (art. 27 Cost.). Secondo: l’omessa convocazione dell’assemblea per dare notizia del rinvio a giudizio non configura grave irregolarità ai sensi dell’art. 1129 c.c., perché tale norma presidia le irregolarità gestorie, non gli obblighi informativi riferiti a vicende personali dell’amministratore. Il Tribunale opera così una distinzione netta tra il piano della liceità penale personale e quello della regolarità gestionale condominiale, evitando che il primo contamini automaticamente il secondo in assenza di prova concreta di pregiudizio per il condominio.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Collegio dichiara cessata la materia del contendere, avendo l’assemblea condominiale accettato le dimissioni dell’amministratore e nominato il successore prima della decisione. Tuttavia, poiché le parti hanno rimesso al giudice la regolamentazione delle spese, il Tribunale è chiamato a valutare la soccombenza virtuale: chi avrebbe perso, se il giudizio fosse proseguito?
La risposta è il ricorrente. Il ragionamento del Collegio si articola con linearità. L’art. 1131, co. 4, c.c. – invocato come base dell’obbligo informativo violato – disciplina esclusivamente la rappresentanza processuale dell’amministratore, attiva e passiva, per conto del condominio. Un procedimento penale avviato nei confronti dell’amministratore in proprio per fatti che, sebbene connessi ai lavori condominiali, non vedevano l’amministratore agire o essere convenuto come rappresentante del condominio, si colloca al di fuori di tale perimetro normativo. Il richiamo all’art. 1131, co. 4, c.c. era pertanto inconferente.
Sul versante delle gravi irregolarità ex art. 1129 c.c., il Tribunale osserva che il ricorrente non ha fornito alcun elemento probatorio idoneo a dimostrare una condotta irregolare nella gestione del condominio. Il decreto di rinvio a giudizio, in assenza di ulteriori allegazioni, non è sufficiente. La presunzione di non colpevolezza presidia l’imputato anche nei rapporti con il condominio, e l’organo giudicante non può desumere dall’esistenza di un’imputazione la prova di un pregiudizio gestionale.
Il ragionamento si chiude però con una precisazione significativa sul piano della buona fede. Il Collegio riconosce – e questo è il passaggio più delicato della motivazione – che l’intervenuto rinvio a giudizio, pur non integrando le fattispecie di revoca giudiziale, rappresentava comunque un fatto rilevante che l’amministratore, in adempimento dei doveri di buona fede e correttezza che presidiano l’esecuzione del mandato, avrebbe dovuto comunicare prontamente all’assemblea. Questa circostanza – il fatto che l’amministratore avesse buone ragioni per informare l’assemblea, pur senza alcun obbligo giuridicamente sanzionato dalla norma invocata – integra una grave ed eccezionale ragione ai sensi dell’art. 92 c.p.c., che giustifica la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.
Il dispositivo è dunque: cessazione della materia del contendere; spese compensate.