La questione del rimborso delle spese sostenute per migliorie su un immobile di proprietà esclusiva del coniuge rappresenta uno dei temi più delicati e ricorrenti nelle controversie familiari che seguono la separazione o la cessazione della convivenza. La Cassazione, nel 2025, torna a pronunciarsi con chiarezza su questo aspetto, confermando un orientamento giurisprudenziale consolidato che esclude il diritto del coniuge non proprietario a ottenere il rimborso delle spese effettuate per miglioramenti e ampliamenti dell’immobile adibito a casa familiare.
Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, la controversia aveva origine dalla richiesta di rilascio di un immobile formulata dalla proprietaria nei confronti dell’ex partner, il quale aveva eseguito a proprie spese numerosi lavori di miglioria sul bene. Il convenuto aveva quindi avanzato domanda riconvenzionale per ottenere non solo l’indennità per l’aumento di valore del cespite, ma anche il rimborso delle spese sostenute per le opere realizzate. La vicenda processuale si era sviluppata attraverso tre gradi di giudizio, giungendo fino alla Cassazione dopo che la Corte d’Appello aveva rigettato le pretese economiche del ricorrente.
Il nocciolo della questione riguarda la qualificazione giuridica della posizione del coniuge non proprietario rispetto all’immobile: si tratta di possesso o di semplice detenzione? Da questa qualificazione discendono conseguenze economiche rilevanti. Se infatti il soggetto che ha eseguito le opere può essere considerato possessore, gli spetterebbero le tutele previste dagli articoli 1150 e 1152 del codice civile, che disciplinano rispettivamente l’indennità per le migliorie e il diritto di ritenzione del bene fino al pagamento dell’indennità stessa. Viceversa, se la sua posizione è quella di mero detentore, seppure qualificato, nessun diritto al rimborso delle spese può essere riconosciuto.
La pronuncia assume particolare rilievo pratico perché chiarisce definitivamente che le spese sostenute dal partner non proprietario per lavori sull’immobile familiare non sono recuperabili al momento della cessazione del rapporto, rappresentando quindi un rischio economico concreto per chi decide di investire risorse proprie su beni altrui. Questo principio si applica tanto ai rapporti coniugali quanto alle convivenze di fatto, segnando un punto fermo nella giurisprudenza di legittimità e orientando i comportamenti delle coppie che si trovano a gestire immobili di proprietà esclusiva durante la vita comune.
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Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda processuale trae origine da un atto di citazione notificato nel maggio 2014 con il quale la proprietaria di un immobile con annesso terreno agiva in giudizio presso il Tribunale per ottenere la condanna dell’ex partner al rilascio del bene e al pagamento dei canoni di locazione arretrati a partire da luglio 2011. L’attrice rivendicava la piena proprietà esclusiva del cespite e lamentava l’occupazione sine titulo da parte del convenuto, il quale si era rifiutato di lasciare l’immobile nonostante le richieste formali e le diffide ricevute.
Il convenuto si costituiva in giudizio opponendosi alla domanda di rilascio e proponendo a sua volta una domanda riconvenzionale articolata su più fronti. In primo luogo, richiedeva il rimborso di una quota parte di un mutuo che, pur essendo intestato all’attrice, era stato estinto utilizzando denaro proprio del convenuto durante la convivenza. In secondo luogo, avanzava pretese risarcitorie in relazione alla vendita sottocosto di altro immobile di sua proprietà. Infine, e questo costituiva il cuore della controversia, chiedeva il riconoscimento dell’indennità per l’aumento di valore dell’immobile oggetto di causa, sostenendo di aver eseguito numerosi lavori di miglioria e ampliamento a proprie spese durante il periodo di permanenza nell’abitazione.
Il Tribunale di primo grado, con sentenza del 2020, accoglieva la domanda principale di rilascio dell’immobile, condannando quindi il convenuto a restituire il bene alla proprietaria. Quanto alla domanda riconvenzionale, il giudice di prime cure la accoglieva solo parzialmente, riconoscendo alcune pretese economiche del convenuto ma rigettando tutte le altre istanze. Non soddisfatto dell’esito, il convenuto proponeva appello principale avverso la decisione, concentrando le proprie doglianze sull’accoglimento della domanda di rilascio e formulando per la prima volta una specifica richiesta di ritenzione del bene fino al completo pagamento dell’indennità per l’aumento di valore che il Tribunale aveva liquidato.
L’attrice, dal canto suo, proponeva appello incidentale chiedendo il rigetto integrale della domanda riconvenzionale avanzata dal convenuto. La Corte d’Appello, con sentenza del 2022, rigettava il gravame principale confermando l’obbligo di rilascio dell’immobile e accoglieva invece l’appello incidentale, negando al convenuto il riconoscimento dell’indennità per l’aumento di valore del cespite controverso. I giudici di secondo grado motivavano la decisione sulla base della qualificazione giuridica della posizione del convenuto, ritenendo che questi non potesse essere considerato possessore del bene ma solo detentore qualificato in virtù del rapporto personale con la proprietaria. Contro tale decisione, il convenuto proponeva ricorso per cassazione articolato in tre motivi, tutti respinti dalla Suprema Corte con l’ordinanza qui esaminata, che confermava integralmente la pronuncia di appello e condannava il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La disciplina applicabile alla fattispecie in esame è contenuta principalmente negli articoli 1147, 1150 e 1152 del codice civile, che regolano i diritti del possessore in relazione ai frutti, ai miglioramenti apportati alla cosa e alle spese sostenute. L’articolo 1147 del codice civile stabilisce che il possessore di buona fede fa propri i frutti naturali separati fino al giorno della domanda giudiziale e i frutti civili maturati fino allo stesso giorno, disciplinando quindi il regime dei vantaggi economici derivanti dal godimento della cosa. L’articolo 1150 del codice civile, invece, prevede che al possessore di buona fede compete un’indennità per i miglioramenti recati alla cosa, anche se al tempo della restituzione non sussistono più, nella misura dell’aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti. Al possessore di mala fede spetta invece soltanto l’indennità per le spese sostenute per le riparazioni straordinarie, ma non per i miglioramenti.
L’articolo 1152 del codice civile riconosce al possessore il diritto di ritenere la cosa fino al pagamento delle indennità dovutegli, configurando quindi una sorta di garanzia reale a tutela del credito vantato per le spese e i miglioramenti. Questa facoltà di ritenzione costituisce uno strumento di autotutela particolarmente efficace, poiché consente al possessore di non restituire il bene fino a quando non abbia ottenuto soddisfazione delle proprie pretese economiche. La normativa in materia di abusivismo edilizio, richiamata dal ricorrente, trova invece la propria fonte nel Decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 2001, che disciplina le conseguenze delle opere realizzate senza i necessari titoli autorizzativi.