Una delle contestazioni più ricorrenti nei giudizi di usura bancaria relativi a contratti di mutuo fondiario ha ricevuto una risposta definitiva dalla Suprema Corte. La differenza tra la somma che la banca si impegna a corrispondere (capitale di mutuo indicato in contratto) e l’importo effettivamente accreditato sul conto corrente del mutuatario al netto delle spese di istruttoria, perizia, imposta sostitutiva e altre voci trattenute alla stipula non deve essere considerata come un costo aggiuntivo del credito da includere nel calcolo del TEG (tasso effettivo globale) per verificare il superamento dei tassi soglia antiusura.
La Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza depositata il 29 luglio 2025, ha così chiuso un contrasto interpretativo che durava da anni e che aveva dato luogo a pronunce di segno opposto nei tribunali di merito. La decisione rappresenta un punto di approdo importante per banche, cessionarie del credito e professionisti del settore, ponendo fine alla prassi – spesso utilizzata nei contenziosi – di “gonfiare” artificiosamente il costo del finanziamento aggiungendo al denominatore del TEG quella differenza, con l’effetto di far scattare l’usura anche in presenza di tassi nominali perfettamente regolari.
La pronuncia chiarisce che il meccanismo di erogazione del mutuo fondiario, che prevede l’accredito della somma netta sul conto corrente del cliente con trattenuta contestuale delle spese e dell’imposta sostitutiva, non integra alcuna maggiorazione del costo del credito. Le uniche voci da computare restano quelle espressamente previste dalle Istruzioni della Banca d’Italia: interessi, oneri e spese che abbiano natura remunerativa o che siano strettamente collegate all’utilizzo del finanziamento. Tutto il resto – comprese le spese una tantum di istruttoria e perizia, nonché la fisiologica differenza tra capitale nominale e netto erogato – resta fuori dal perimetro dell’usura.
Una sentenza che riporta ordine in una materia particolarmente delicata e che, di fatto, ridimensiona fortemente le possibilità di successo di molte azioni giudiziarie fondate sull’assunto opposto, soprattutto quelle promosse negli ultimi anni contro istituti di credito e società di cartolarizzazione.
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INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda trae origine da un contratto di mutuo fondiario stipulato nel giugno 2009 tra una mutuataria e un istituto di credito per un importo capitale di oltre centomila euro. Come accade nella quasi totalità dei mutui fondiari, la banca accreditava sul conto corrente della cliente una somma inferiore, avendo trattenuto direttamente alla erogazione le spese di istruttoria, la perizia tecnica, l’imposta sostitutiva e altre voci minori. La differenza tra quanto indicato come capitale di mutuo e quanto effettivamente reso disponibile alla mutuataria ammontava a diverse migliaia di euro.
Dopo alcuni anni, la banca avviava procedura esecutiva immobiliare per il mancato pagamento delle rate. La mutuataria proponeva opposizione all’esecuzione ex art. 615 c.p.c., sostenendo che il contratto fosse usurario. In particolare, lamentava che il TAEG indicato in contratto fosse errato e che, includendo nel calcolo del TEG sia le spese trattenute sia la differenza tra capitale nominale e netto erogato, il tasso effettivo superasse i limiti di legge vigenti all’epoca della stipula.
Sia il Tribunale che la Corte d’appello respingevano l’opposizione, ritenendo che la differenza tra somma mutuata e somma netta accreditata non costituisse un costo del credito da computare ai fini antiusura. La mutuataria proponeva quindi ricorso per cassazione, insistendo sulla necessità di considerare quella differenza come un onere aggiuntivo mascherato, capace di alterare il reale costo del finanziamento.
La Terza Sezione, rilevata la sussistenza di un contrasto giurisprudenziale, tratteneva la causa in decisione nella pubblica udienza del marzo 2025, depositando le motivazioni a luglio dello stesso anno.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La disciplina antiusura applicabile ratione temporis è quella originaria della legge 7 marzo 1996, n. 108, integrata dalle Istruzioni della Banca d’Italia emanate in attuazione dell’art. 2 della stessa legge. Le Istruzioni specificano puntualmente quali oneri debbano essere inclusi nel calcolo del TEG: interessi, commissioni, remunerazioni a qualsiasi titolo e spese (escluse imposte e tasse) collegate all’erogazione del credito.
Un orientamento minoritario, affermatosi soprattutto in alcuni tribunali di merito negli ultimi anni, aveva esteso il computo anche alla differenza tra capitale nominale del mutuo e somma netta erogata, qualificandola come “costo implicito” o “maggiorazione occulta” del finanziamento. Tale impostazione trovava supporto in isolate pronunce di legittimità che sembravano valorizzare una lettura più ampia del concetto di onere connesso all’utilizzo del credito.
La giurisprudenza prevalente della Cassazione, invece, aveva sempre escluso che le spese di istruttoria, perizia e imposta sostitutiva (quest’ultima espressamente esclusa dalle Istruzioni) potessero rientrare nel TEG, ribadendo che il meccanismo di erogazione netta tipico del mutuo fondiario non integra alcuna forma di costo aggiuntivo usurario. Tra le pronunce più significative si ricordano Cass. n. 602/2013 e n. 603/2013 (Sezioni Unite) sulle spese assicurative facoltative, nonché Cass. n. 12965/2016 e n. 27442/2017 che avevano già escluso la rilevanza delle spese una tantum.
La sentenza del 2025, in continuità con questo indirizzo consolidato, respinge definitivamente l’interpretazione estensiva, chiarendo che il capitale da prendere a riferimento per il calcolo del TEG è quello effettivamente messo a disposizione del cliente (somma netta erogata) e che nessuna voce ulteriore – né le spese iniziali, né la differenza tra nominale e netto – può essere artificiosamente aggiunta per alterare il risultato del conteggio.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La Corte di Cassazione respinge il ricorso della mutuataria e conferma la sentenza della Corte d’appello di Messina. Il principio cardine è che, ai fini della verifica dell’usura, il TEG va calcolato considerando esclusivamente gli oneri che abbiano natura corrispettiva o che siano strettamente dipendenti dalla concessione del credito, secondo il rigoroso elenco contenuto nelle Istruzioni di Banca d’Italia. La differenza tra capitale nominale indicato in contratto e importo netto accreditato sul conto corrente, derivante dalla trattenuta contestuale delle spese e dell’imposta sostitutiva, non costituisce un costo del credito e non può quindi essere computata.