Corte d’Appello di Cagliari, Sez. dist. di Sassari, n. 368/2026: riformata la sentenza che aveva accolto la domanda di acquisto a titolo originario dei terreni.
Chi coltiva da decenni un terreno altrui, lo recinta e vi gestisce attività economiche è possessore ad usucapionem? Dipende da come ha cominciato a stare lì. Usucapione e consenso del proprietario non si conciliano. Con la sentenza n. 368/2026 la Corte d’Appello di Cagliari, Sezione distaccata di Sassari, ha riformato la pronuncia del Tribunale che aveva riconosciuto l’acquisto a titolo originario, e ha chiarito il rapporto tra usucapione e consenso del proprietario in un caso di terreni goduti da un affittuario. Quando il godimento nasce da rapporti contrattuali e da una tolleranza pluridecennale resta detenzione, e per mutarla in possesso occorre un atto di opposizione rivolto al proprietario. Nel nodo tra usucapione e consenso del proprietario si innesta poi una questione processuale sul disconoscimento dei documenti. Seguono la vicenda, le norme e il ragionamento del Collegio.
La vicenda processuale
Il giudizio nasce da un atto di citazione del 2019 con cui la parte attrice convenne davanti al Tribunale di Sassari una società proprietaria di alcuni terreni situati in una località costiera della provincia, chiedendo di essere dichiarata proprietaria per usucapione ultraventennale ai sensi dell’art. 1158 c.c. o, in alternativa, ultraquindicennale ai sensi dell’art. 1159-bis c.c.. La società si costituì e contestò la domanda.
Con la sentenza n. 496/2024 il Tribunale, istruita la causa con documenti e prova testimoniale, ha accolto la domanda richiamando il criterio della «ragione più liquida». Ha dichiarato inutilizzabili i documenti disconosciuti dall’attore e non sottoposti dalla società a verificazione giudiziale, e nel merito ha ritenuto provato un potere di fatto, esclusivo e continuativo, corrispondente al diritto di proprietà. I testimoni avevano riferito che l’attore, da oltre trent’anni, sistemava le recinzioni e l’accesso per consentire di mettere le barche in mare, aveva consegnato ai Carabinieri le chiavi per raggiungere la spiaggia, aveva installato un cancello e si occupava della pulizia e della manutenzione ordinaria dei terreni.
La società ha proposto appello con due motivi. Con il primo ha lamentato la violazione dell’art. 112 c.p.c. e dell’art. 24 Cost. e l’errata applicazione della ragione più liquida, perché il Giudice di prime cure aveva deciso nel merito senza esaminare la documentazione, sul presupposto che fosse stata disconosciuta, mentre l’attore si era limitato a una contestazione generica e generalizzata. Con il secondo ha denunciato l’errata valutazione delle risultanze di causa. A suo dire la disponibilità dei fondi discendeva da un rapporto personale di godimento, avviato con una società amministrata dal padre dell’attore e proseguito con un’altra società facente capo al figlio e ai familiari, e le attività turistiche svolte sui terreni (chiosco bar, servizi da spiaggia, campeggio, varo e alaggio di imbarcazioni) erano state esercitate in adempimento di tali contratti e, dunque, a titolo di detenzione. In più scritti, aggiungeva, l’attore aveva riconosciuto la proprietà della società e si era impegnato a rilasciare i terreni a semplice richiesta.
L’appellato ha eccepito l’inammissibilità dell’appello per difetto di specificità dei motivi e, nel merito, l’infondatezza dei rilievi. La causa è stata trattenuta in decisione nel 2026, dopo lo scambio delle comparse conclusionali.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La domanda di primo grado si fondava su due norme. L’art. 1158 c.c. disciplina l’usucapione ordinaria, che richiede un possesso continuato per vent’anni, mentre l’art. 1159-bis c.c. prevede l’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale, con un termine di quindici anni, e veniva invocato per terreni ricadenti in zona montana. In entrambi i casi il presupposto è lo stesso, un possesso utile all’acquisto, e il confronto si sposta così sulla qualificazione della relazione con il bene.
Qui entra in gioco l’art. 1141 c.c., che il Collegio richiama a proposito dell’interversione. Chi ha iniziato come detentore non può acquistare il possesso finché il titolo non muta per causa proveniente da un terzo o per opposizione fatta contro il possessore. La società appellante aveva poi invocato, tra le sue richieste, la tolleranza prevista dall’art. 1144 c.c., secondo cui gli atti compiuti con l’altrui tolleranza non fondano il possesso, mentre sul piano processuale occorre considerare gli artt. 214 e seguenti c.p.c. sul disconoscimento delle scritture private e sulla verificazione.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il primo istituto è la distinzione tra detenzione e possesso. La Corte ricorda che, secondo la giurisprudenza di legittimità, il comodato precario di un immobile costituisce detenzione e non possesso ad usucapionem, e che il discorso non cambia per qualsiasi rapporto personale di godimento. Chi oppone di aver usucapito non può limitarsi a provare il potere di fatto, ma deve dimostrare l’interversione, cioè attività materiali in opposizione al proprietario concedente (così Cass. Sez. 6-2, ord. n. 12080/2018).
La presunzione di possesso dell’art. 1141 c.c., secondo Cass. Sez. 2, n. 21690/2014, non opera quando la relazione con il bene deriva non da un atto materiale di apprensione ma da un fatto del proprietario a beneficio del detentore. L’interversione, poi, non si risolve in un atto di volizione interna. Occorre una manifestazione esteriore rivolta specificamente contro il possessore, il quale deve poter avvedersi del mutamento, e restano inidonei sia l’inadempimento delle pattuizioni da cui la detenzione nasce sia i meri atti di esercizio del possesso, come ricorda Cass. Sez. 2, n. 2392/2009.
Il secondo istituto è il disconoscimento. Quello di una scrittura privata non richiede una forma vincolata, ma deve avere i caratteri della specificità e della determinatezza e non può ridursi a una espressione di stile, come ribadito da Cass. Sez. 3, ord. n. 22068/2026. Per la posta elettronica, formata in via telematica, il disconoscimento della sottoscrizione resta «senza effetto», e l’unica contestazione ammissibile riguarda la riferibilità dell’indirizzo al mittente.
Usucapione e consenso del proprietario nel rapporto con il fondo
Il principio che regge la sentenza è lineare. Il possesso utile all’acquisto è la signoria sul bene che si esercita contro la volontà del proprietario e non con il suo consenso, e ciò che qualifica la disponibilità materiale come detenzione non è l’esistenza di un contratto formale ma il consenso del proprietario, in qualsiasi modo manifestato. Chi gode del fondo con tale consenso, espresso o tacito, resta detentore finché non compie un atto di opposizione che il proprietario possa percepire.
Ma cosa succede se l’occupante utilizza anche terreni che il contratto non menziona? Per la Corte il discorso non cambia, quando tali terreni sono limitrofi, liberamente accessibili e impiegati con le stesse modalità e per le stesse attività consentite sul fondo contrattualizzato. L’eventuale sconfinamento, agli occhi della proprietà, può integrare al più un inadempimento contrattuale e non una volontà di impossessamento. Nel caso concreto il consenso emerge dall’istruttoria, perché la società ha consentito, formalmente e per facta concludentia, al padre e al figlio e alle società a loro facenti capo di gestire e utilizzare indifferentemente l’intero fondo, tollerando le stesse forme di ingerenza anche sui terreni non menzionati nei contratti. Né è sostenibile la tesi di chi si presenta come detentore su alcuni mappali e come possessore su altri, a seconda che siano o no elencati nel contratto.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il dispositivo accoglie l’appello, riforma la sentenza del Tribunale di Sassari e rigetta la domanda di usucapione proposta con riferimento ai terreni in contestazione. L’appellato è condannato a rifondere alla società le spese di entrambi i gradi, liquidate in [OMISSIS] per compensi del primo grado e in [OMISSIS] per compensi del secondo, oltre spese generali, IVA e CPA, con scaglione e parametri medi riferiti al valore dichiarato nell’atto introduttivo.
Il percorso argomentativo parte dal criterio della ragione più liquida, che consente di decidere sulla questione di più agevole soluzione ma presuppone che essa sia idonea a definire il giudizio. La Corte tratta congiuntamente i due motivi, per la loro stretta connessione, e ritiene l’appello fondato. Per la Corte la censura del primo motivo riflette il medesimo errore del Giudice di prime cure, che vi ha fatto ricorso senza i presupposti. Nessuna delle eccezioni pregiudiziali e preliminari della società poteva definire il giudizio, perché tutte si limitavano a lamentare violazioni delle norme processuali sull’utilizzabilità dei documenti e miravano a completare il materiale istruttorio con le produzioni ritenute inutilizzabili.
Sul disconoscimento il Collegio ricostruisce le udienze. Nel 2019 il difensore dell’attore aveva contestato e disconosciuto una lunga serie di documenti, negando la sottoscrizione solo per alcuni, e nel 2021, dopo l’esibizione degli originali, aveva ribadito il disconoscimento ai sensi dell’art. 214 c.p.c.. Una contestazione generica e indifferenziata di tutte le produzioni avversarie, alcune addirittura autenticate da un pubblico ufficiale, è «tamquam non esset». Risultano, quindi, utilizzabili tutti i documenti, tranne tre sottoscritti di pugno dall’attore, disconosciuti e non verificati, e anche la mail inviata all’amministratore della società proprietaria, di cui l’attore aveva negato la firma ma non la riferibilità dell’indirizzo.
Nel merito la documentazione consente, già da sola, di ricostruire le attività dell’attore in termini di detenzione, sempre assistita dal consenso, esplicito o tacito, della proprietaria. La società aveva concesso nel 1991 a una società neocostituita un fabbricato e una porzione di terreno per un punto di ristoro, con un canone di [OMISSIS]. Il padre dell’attore, qualificandosi detentore, aveva chiesto le autorizzazioni per il chiosco bar e per lo svincolo di varo e alaggio. Nel 1995 era stato registrato un affitto agrario ventennale in favore dell’attore, tuttora in vigore, e nel 2002 e nel 2004 erano seguiti l’affitto e la cessione di rami d’azienda a una società amministrata dall’attore. In una mail l’attore stesso descriveva un rapporto di collaborazione iniziato nel 1993, dichiarando di non voler ostacolare la vendita dei terreni.
La Corte ne trae una conclusione netta. Mancano sia un originario atto di materiale apprensione dei terreni sia una successiva interversione della detenzione in possesso ai sensi dell’art. 1141 c.c.. Le attività riferite dai testimoni, cioè coltivazione, recinzioni, strade di accesso e sistemazione del parcheggio e delle aree vicine ai servizi, coincidono con quelle oggetto dei contratti, e il personale convincimento dell’attore di usare i fondi ora come detentore, ora come possessore, non muta la detenzione. Quanto agli orientamenti, il Collegio applica principi consolidati e non se ne discosta.
Le ricadute pratiche emergono dal testo. Chi vuole usucapire un fondo dopo averlo goduto in forza di un rapporto con la proprietà deve provare un atto esteriore di opposizione, e non gli bastano trent’anni di cure materiali. Chi difende il proprietario ha interesse a documentare la catena dei rapporti e il consenso, anche tacito, perché è su tali elementi che il Collegio ha fondato la qualificazione come detenzione, perfino per i terreni rimasti fuori dai contratti. L’affitto agrario ancora in corso, inoltre, non impedisce di qualificare come detenzione anche il godimento di terreni vicini che il contratto non comprende, quando manca un atto di opposizione verso la proprietà. Sul piano processuale, infine, il disconoscimento va circoscritto a documenti determinati e motivato, perché una contestazione di massa non produce effetti.