INTRODUZIONE
Una vicenda successoria complessa approda dinanzi al Tribunale di Napoli nell’autunno del 2025, sollevando questioni giuridiche di particolare rilievo in materia di divisione ereditaria immobili abusivi e riduzione disposizioni testamentarie lesione legittima. La controversia origina dalla successione di due soggetti deceduti rispettivamente nel 2020 e nel 2012, che avevano costituito durante il matrimonio un compendio immobiliare composto da una palazzina multipiano sita in provincia di Napoli.
Una delle figlie del de cuius, ritenendo lesa la propria quota di legittima dalle disposizioni testamentarie paterne che avevano favorito l’altra erede, promuove azione giudiziale chiedendo la reintegrazione della legittima mediante riduzione proporzionale delle attribuzioni testamentarie eccedenti la quota disponibile, nonché lo scioglimento della comunione ereditaria con assegnazione dei beni secondo le quote ricostituinte. Il Tribunale partenopeo si trova così a dover affrontare un duplice ordine di problematiche: da un lato la legittimità delle disposizioni testamentarie sotto il profilo della tutela dei legittimari, dall’altro l’ammissibilità della divisione giudiziale di un compendio immobiliare caratterizzato da rilevanti difformità urbanistiche ed edilizie.
La pronuncia assume particolare significato sistematico poiché applica i principi affermati dalle Sezioni Unite della Cassazione con la fondamentale sentenza del 2019 in tema di impossibilità giuridica divisione immobili abusivi, estendendone la portata anche alle ipotesi di comunione ereditaria con lesione legittima accertata. Il Collegio giudicante chiarisce che la regolarità edilizia e la conformità catastale oggettiva costituiscono presupposti indefettibili della divisibilità giuridica del bene, anche quando si tratti di reintegrare diritti successori di legittimari lesi nelle proprie aspettative ereditarie.
PRINCIPI DI DIRITTO TRATTATI E RISOLVI
1. Inammissibilità divisione giudiziale immobile totalmente o parzialmente abusivo senza regolarità edilizia
La divisione giudiziale di un immobile, anche nell’ambito della comunione ereditaria, è inammissibile quando il fabbricato presenta difformità urbanistiche per le quali non risulti completata ed esitata positivamente la procedura di sanatoria edilizia ai sensi legge 47/1985 o successive normative sul condono. Il Tribunale afferma testualmente che “la regolarità edilizia del fabbricato in comunione, come costituisce presupposto giuridico della divisione convenzionale, parimenti costituisce presupposto giuridico della divisione giudiziale; più precisamente, costituisce condizione dell’azione ex art. 713 cod. civ. sotto il profilo della possibilità giuridica”. Tale principio impedisce al giudice di disporre lo scioglimento quando manchino gli estremi della concessione edilizia richiesti dagli articoli 46 D.P.R. 380/2001 e 40 comma 2 Legge 47/1985, rendendo giuridicamente impossibile la divisione in presenza di abusività edilizia anche parziale.
2. Applicabilità sanzione nullità atti divisione comunione ereditaria per immobili abusivi
Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione di nullità ex art. 46 D.P.R. 380/2001 e art. 40 comma 2 Legge 47/1985 quando abbiano ad oggetto immobili privi della necessaria documentazione attestante la regolarità edilizia. La pronuncia chiarisce testualmente che “l’atto di scioglimento della comunione ereditaria costituisce un negozio inter vivos, allo stesso modo dell’atto di scioglimento della comunione ordinaria”, con la conseguenza che la nullità comminata dalla normativa edilizia si applica integralmente anche agli atti di divisione tra coeredi. Il principio esclude ogni possibilità di eludere la sanzione invocando la natura successoria della comunione, imponendo il rispetto degli obblighi documentali edilizi anche per le operazioni di assegnazione ereditaria.
3. Riduzione proporzionale disposizioni testamentarie eccedenti quota disponibile con lesione legittima accertata
Quando le disposizioni testamentarie di un de cuius eccedono la quota di cui il testatore poteva disporre, incidendo sulla quota di riserva spettante ai legittimari, il giudice deve disporre la riduzione proporzionale delle attribuzioni testamentarie ai sensi dell’art. 554 c.c., reintegrando la legittima mediante attribuzione di quote di comproprietà sui beni assegnati al beneficiario eccedente. Nel caso di specie, il Tribunale ha affermato che “il de cuius ha disposto in favore della coniuge beni per un valore eccedente la quota disponibile e incidendo sulla quota di riserva spettante alla figlia, la quale avrebbe dovuto ricevere un importo maggiore”. Il criterio di proporzionalità impone che la reintegrazione gravi sui singoli beni immobili assegnati secondo il loro valore, garantendo il pieno rispetto del principio costituzionale di tutela dei diritti successori dei legittimari mediante attribuzione di quote frazionarie di comproprietà.
4. Calcolo asse ereditario e determinazione quote legittima successione coniuge e figli plurimi
In presenza di successione di soggetto coniugato con pluralità di figli, l’art. 542 c.c. stabilisce che ai figli è complessivamente riservata la metà del patrimonio mentre al coniuge spetta un quarto del patrimonio del defunto, con divisione tra tutti i figli in parti uguali. La Corte precisa testualmente che “la quota di riserva spettante alle figlie è pertanto pari alla metà del relativo patrimonio del de cuius”, con conseguente determinazione della quota disponibile nel limite del restante 25% da attribuire liberamente mediante disposizioni testamentarie. Il principio richiede un’accurata ricostruzione dell’asse ereditario mediante consulenza tecnica d’ufficio che determini il valore complessivo dei beni caduti in successione e verifichi la conformità delle attribuzioni testamentarie ai limiti imposti dalla disciplina della legittima.
5. Validità contratti locazione immobile in comunione ereditaria stipulati da singolo coerede gestione affari altrui
Il contratto di locazione stipulato da un solo comproprietario di bene in comunione ereditaria è perfettamente valido e vincolante anche per gli altri comunisti, salvo che il gestore abbia agito nonostante il divieto della maggioranza. Il Tribunale richiama la giurisprudenza consolidata affermando che “il contratto di locazione è perfettamente valido anche se stipulato da un solo comproprietario”, ravvisando nel rapporto tra il firmatario e gli altri coeredi i caratteri della gestione di affari altrui disciplinata dall’art. 2028 e ss. c.c. Gli altri comproprietari possono ratificare l’atto compiuto, risultando legittimati a riscuotere il canone di locazione pro quota e tenuti ad adempiere le obbligazioni del locatore previste dall’art. 1575 c.c., senza che la mancata partecipazione alla stipula del contratto determini l’invalidità del medesimo.
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Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia trae origine dalla complessa vicenda successoria relativa al patrimonio immobiliare di due coniugi deceduti nel 2012 e nel 2020, i quali durante il matrimonio celebrato in regime di comunione legale dei beni avevano acquistato nel 2001 un appezzamento di terreno edificabile sito in una zona residenziale della provincia napoletana. Sul sedime i coniugi avevano successivamente realizzato una palazzina per civile abitazione articolata su tre livelli, composta da cinque unità immobiliari tra abitazioni e locali commerciali, con annessa area esterna di pertinenza.
Nel 2012 decedeva la moglie, lasciando quali eredi legittimi il coniuge superstite e le due figlie. A seguito del decesso, la proprietà degli immobili nella quota di metà perveniva per un terzo a ciascuno dei tre eredi, come risultante dalla denuncia di successione regolarmente presentata e trascritta. Nel 2016 decedeva prematuramente una delle due figlie, lasciando quali eredi legittime il coniuge e tre figlie minori. Nel 2017 il vedovo contraeva nuovo matrimonio con altra donna.
Nel 2020 decedeva anche il padre di famiglia, al cui decesso risultava proprietario dei quattro sesti dell’intero compendio immobiliare, mentre gli altri due sesti appartenevano per un sesto alla figlia superstite e per l’altro sesto alle tre nipoti quali eredi della figlia premorta. Il de cuius aveva disposto delle proprie quote mediante testamento olografo pubblicato successivamente alla morte, con il quale lasciava alla seconda moglie l’abitazione sita al piano primo, l’appartamento al piano secondo e il box auto al piano terra, disponendo che alla figlia superstite e alle nipoti venissero attribuiti i restanti immobili al fine di evitare impugnazioni testamentarie.
La figlia superstite, ritenendo gravemente lese le proprie ragioni successorie, dopo aver tentato inutilmente una composizione bonaria della lite mediante procedura di mediazione obbligatoria respinta dalle controparti, promuoveva azione giudiziale innanzi al Tribunale competente. Nella citazione introduciva la parte attrice evidenziava che fin dalla morte della madre nel 2012 tutti gli immobili del compendio erano stati locati e gestiti esclusivamente dal padre, il quale non aveva mai versato alcuna somma alle comproprietarie a titolo di canoni di locazione percepiti. Successivamente al decesso paterno, la vedova aveva continuato nella gestione esclusiva degli immobili, incassando integralmente le rendite locatizie fino a data recente, quando aveva iniziato a depositare parzialmente alcune quote spettanti agli altri eredi.