📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto delle locazioni – Contratti ad uso abitativo L. 392/78
- Oggetto: Clausola risolutiva espressa – Ritardo pagamento canoni – Disciplina inderogabile a tutela conduttore
- Normativa: Art. 5 L. 392/78, art. 55 L. 392/78, art. 1456 c.c., art. 1602 c.c.
- Giurisprudenza conforme: Elenco completo consultabile in calce all’articolo integrale per abbonati
- Parole chiave: clausola risolutiva espressa, locazione abitativa legge 392/78, inoperatività clausola, tutela conduttore, ritardo pagamento canoni
In tema di contratti di locazione ad uso abitativo regolati dalla legge n. 392/1978, la clausola risolutiva espressa inserita per il mancato pagamento del canone alla scadenza o per ritardi nel versamento non ha efficacia in ragione della disciplina inderogabile a tutela del conduttore prevista dagli articoli 5 e 55 della medesima legge, che impedisce di imporre termini diversi per il pagamento del canone rispetto a quelli legalmente previsti, con conseguente impossibilità per il locatore di avvalersi di tale clausola per ottenere l’immediata risoluzione del contratto in presenza di ritardi nei pagamenti.
Il Tribunale di Palermo ha rigettato la domanda proposta dai locatori volta ad ottenere l’accertamento della risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo in virtù dell’operatività della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto, formulata in conseguenza dei reiterati ritardi della conduttrice nel pagamento dei canoni. Il Giudice ha rilevato che nei contratti di locazione abitativa regolati dalla L. 392/78 la clausola risolutiva espressa per il mancato o ritardato pagamento del canone non può spiegare efficacia, in quanto la normativa speciale prevede una disciplina inderogabile a tutela del conduttore che non consente di stabilire termini diversi da quelli legali per l’adempimento dell’obbligazione di pagamento. La sentenza ha confermato la validità ed efficacia del contratto fino alla sua naturale scadenza, richiamando l’orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui tale clausola, pur non essendo nulla, resta quiescente nei contratti regolati dalla L. 392/78.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Differenza tra validità ed efficacia della clausola risolutiva espressa nei contratti di locazione ad uso abitativo rispetto ai contratti ad uso diverso dall’abitativo
- Stato quiescente della clausola risolutiva espressa nei contratti L. 392/78 e non nullità assoluta, con possibilità per il conduttore di sanare il ritardato pagamento in giudizio
- Piena efficacia della clausola risolutiva espressa quando il locatore propone causa di risoluzione per ragioni non incompatibili con la morosità
- Nullità per indeterminatezza dell’oggetto della clausola risolutiva che rimette esclusivamente al locatore la valutazione dell’importanza dell’inadempimento per ritardo o sospensione pagamento canoni
- Subentro del nuovo proprietario acquirente al precedente locatore in virtù dell’art. 1602 c.c. nel contratto di locazione in corso