Corte d’Appello di Bari, Sez. I civ., n. 968/2026: confermata la comproprietà del giardino condominiale anche in capo alla società acquirente dell’immobile edificato dove sorgeva l’ex fabbricato dominante.
Il perimento di un fabbricato può estinguere una servitù, ma non può cancellare una quota di comproprietà. È il nodo interpretativo che la Corte d’Appello di Bari ha dovuto sciogliere in una controversia condominiale risalente a oltre un secolo di vicende traslative, riguardante un cortile/giardino comune conteso tra i proprietari di due distinti fabbricati e una società immobiliare acquirente di un terzo complesso edificato dove sorgeva un vecchio stabilimento balneare, ormai demolito. Il caso è emblematico di quanto possa complicarsi l’accertamento della comproprietà quando i titoli risalgono a divisioni ereditarie di fine Ottocento e si sono succeduti decine di trasferimenti immobiliari nel corso del Novecento. La Corte ha dovuto stabilire se il diritto sull’area scoperta, originariamente frazionato tra due immobili contigui, costituisse una servitù per destinazione del padre di famiglia – soggetta a estinzione per non uso – oppure un vincolo pertinenziale incidente sul diritto di proprietà, come tale imprescrittibile. Vediamo come si è orientata la decisione e quali indicazioni offre per la qualificazione di situazioni analoghe.
La vicenda processuale
La controversia trae origine da un giudizio instaurato nel 2002 dinanzi al Tribunale di Foggia da un gruppo di proprietari di unità immobiliari inserite in un fabbricato affacciato su una piazza cittadina, i quali chiedevano l’accertamento della comproprietà proporzionale di un giardino interno di circa 879 mq, perimetrato da più edifici, escludendo espressamente dalla comunione una società che nel 1994 aveva acquistato un complesso immobiliare adiacente. Gli attori chiedevano inoltre la rimozione di un serbatoio e di una pompa di calore installati dalla società convenuta nell’area comune. I convenuti si costituivano chiedendo, in via principale, l’accertamento della propria contitolarità proporzionale sull’area e, in subordine, l’usucapione.
Il giudizio di primo grado, segnato da plurime interruzioni per decessi delle parti originarie e da avvicendamenti nella magistratura giudicante, si è protratto per circa vent’anni. Il Tribunale di Foggia, con sentenza del 2022, ha rigettato le domande degli attori e ha accolto la domanda riconvenzionale dei convenuti, dichiarando tutte le parti in causa – inclusa la società acquirente – comproprietarie del giardino in proporzione alle rispettive unità immobiliari, pur senza determinare le quote esatte per carenza documentale imputabile agli attori. Contro tale pronuncia gli attori soccombenti hanno proposto appello, articolato su quattro motivi, contestando in particolare il riconoscimento della comproprietà in favore della società e la mancata rimozione degli impianti installati sull’area comune. In grado di appello la Corte ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio, affidata a un nuovo ausiliare, per ricostruire l’intera vicenda traslativa del bene fin dalle origini ottocentesche.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La decisione si confronta principalmente con l’istituto della servitù per destinazione del padre di famiglia, disciplinata dagli artt. 1061 e 1062 c.c., e con il regime di estinzione delle servitù per non uso ventennale previsto dall’art. 1073 c.c.. Il Collegio richiama altresì l’art. 1102 c.c. in materia di uso della cosa comune da parte del singolo comunista, nonché l’art. 934 c.c. sul principio di accessione, e gli artt. 948, comma 3, e 2934, comma 2, c.c. sull’imprescrittibilità dell’azione di rivendicazione e, più in generale, del diritto di proprietà.
Gli istituti giuridici coinvolti
La Corte ha dovuto qualificare giuridicamente una disposizione contenuta in un atto di divisione ereditaria di fine Ottocento, con cui il proprietario originario aveva suddiviso un’area scoperta unitaria in due quote, assegnate rispettivamente a due distinti fabbricati di sua proprietà. Il consulente tecnico d’ufficio aveva ipotizzato che tale disposizione avesse costituito una servitù per destinazione del padre di famiglia, con la conseguenza che il successivo perimento di uno dei due fabbricati dominanti – un antico stabilimento balneare, oggi non più esistente – ne avrebbe determinato l’estinzione per non uso protratto oltre il ventennio. La qualificazione non era priva di conseguenze pratiche di rilievo: se il rapporto fosse stato davvero di natura servitù, la relativa estinzione avrebbe escluso dalla comunione la società proprietaria dell’immobile sorto, in parte, sull’area un tempo occupata dallo stabilimento demolito.
Il principio guida: vincolo pertinenziale e imprescrittibilità della quota
Il punto nodale della pronuncia riguarda proprio la distinzione tra servitù prediale e vincolo pertinenziale incidente sulla titolarità del diritto reale. Ma cosa distingue davvero una servitù per destinazione del padre di famiglia da un semplice frazionamento della proprietà. La Corte ha ritenuto che l’atto di divisione ottocentesco non avesse imposto un peso su un fondo a vantaggio di un altro fondo – presupposto indispensabile della servitù – bensì avesse trasformato l’area scoperta, originariamente unitaria, in un bene non più autonomo ma giuridicamente frazionato in quote determinate, riferite a ciascuno dei due immobili contigui. Il Collegio ha richiamato i presupposti costitutivi della servitù per destinazione del padre di famiglia, tra cui l’apparenza permanente dello stato di asservimento e l’esistenza di due fondi appartenenti in origine al medesimo proprietario, ritenendo che nella specie mancasse la configurabilità di un rapporto tra fondi distinti, trattandosi piuttosto di un legame pertinenziale attinente al diritto di proprietà stesso. Da questa qualificazione discende una conseguenza decisiva: il diritto reale, non essendo una servitù, non è soggetto a estinzione per non uso ex art. 1073 c.c., ma rimane imprescrittibile, salvi gli effetti dell’usucapione.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Corte ha rigettato integralmente l’appello, confermando la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva riconosciuto la contitolarità del giardino comune anche in capo alla società appellata. Il ragionamento si è sviluppato su un piano logico consequenziale: una volta esclusa la natura servitù del vincolo originario, il perimento del fabbricato denominato «stabilimento dei bagni» non poteva valere a estinguere la quota di comproprietà, che si è invece concentrata sul suolo residuo, unico bene indistruttibile dal punto di vista giuridico secondo il principio dell’accessione, e si è trasmessa fino agli attuali proprietari dell’immobile edificato su quell’area di sedime. La Corte ha inoltre ritenuto irrilevante la questione, pure sollevata dal consulente tecnico, circa la legittimità dell’estensione del diritto sul giardino a un terzo fabbricato per effetto di un successivo atto di divisione del 1935, giacché la ricostruzione documentale offerta dall’ausiliare consentiva comunque di ritenere dimostrata, sia pure in misura non quantificabile, la contitolarità della società appellata sull’area comune.
Quanto alla domanda di rimozione del serbatoio e della pompa di calore, il Collegio ha confermato il rigetto già disposto in primo grado, rilevando che tali impianti, per dimensione e collocazione all’interno di un’area di notevole ampiezza, non alterano la destinazione del bene comune né precludono agli altri comunisti il pari uso ai sensi dell’art. 1102 c.c.. La Corte ha infine dato atto dell’impossibilità di determinare le singole quote proporzionali di comproprietà, in ragione della persistente incertezza documentale e dell’assenza di un regolamento condominiale con relative tabelle millesimali per entrambi i fabbricati coinvolti, condannando gli appellanti soccombenti al pagamento delle spese di lite, liquidate secondo i parametri minimi in ragione della complessità della vicenda, e ponendo a loro carico definitivo le spese di consulenza tecnica. Per il professionista che si occupi di controversie condominiali risalenti a titoli storici stratificati, la pronuncia offre un criterio applicativo solido: davanti a un vincolo che frazioni un’area comune tra più immobili contigui appartenenti allo stesso originario proprietario, occorre verificare con attenzione se si tratti di una vera servitù prediale, soggetta a estinzione, oppure di un frazionamento della proprietà stessa, che segue le sorti del bene indipendentemente dalle vicende costruttive che lo interessano nel tempo.