Accordo transattivo e contratto di locazione: inapplicabilità della disciplina speciale – Tribunale di Monza 2026

📌 LA VICENDA

• Materia: Diritto delle locazioni – Contratti ad uso abitativo
• Oggetto: Validità contratto transitorio – Effetti accordo transattivo su rapporto locatizio
• Normativa: art. 1596 c.c., art. 2 L. 431/1998, art. 79 L. 392/1978, art. 5 comma 1 L. 431/1998, D.M. 16 gennaio 2017
• Giurisprudenza conforme: Cass. civ. n. 18359/2010; Cass. civ. n. 4714/2008; Cass. civ. n. 4947/2023; Trib. Milano n. 1407/2023
• Parole chiave: accordo transattivo, contratto locazione transitorio, sottrazione disciplina speciale, durata contrattuale, esigenza transitorietà

Quando un contratto di locazione viene stipulato in esecuzione di un accordo transattivo che definisce una controversia sul precedente rapporto locatizio, il nuovo contratto è sottratto alla disciplina speciale delle locazioni urbane e regolato esclusivamente dai patti transattivi. Il Tribunale di Monza, con sentenza del 2026, ha respinto la domanda di conversione di un contratto transitorio di 8 mesi in contratto 4+4, affermando che la disciplina della L. 431/1998 e del D.M. 16 gennaio 2017 sui requisiti di validità dei contratti transitori non trova applicazione quando il contratto nasce da transazione. La locatrice aveva intimato sfratto per finita locazione al termine del contratto transitorio stipulato per comporre bonariamente una precedente lite; i conduttori si opponevano deducendo l’assenza dei requisiti di legge per la transitorietà e chiedendo la conversione in contratto ordinario. Il Tribunale ha accolto la domanda di rilascio, riconoscendo piena validità alla durata pattuita nell’accordo transattivo.

Massima

“Trattasi, infatti, di un contratto di locazione stipulato ex novo in esecuzione di un accordo transattivo in sostituzione del precedente contratto di locazione e in tal caso, secondo la giurisprudenza, il nuovo rapporto instauratosi, ancorché di natura locatizia, trova la sua inderogabile regolamentazione nel predetto accordo ed è sottratto alla speciale disciplina che regola la materia delle locazioni (cfr. Cass. civ. n. 18359/2010). E ancora, con riferimento a tale sentenza, è stato di recente deciso: Dalla suddetta pronuncia si evince che un accordo transattivo che regoli il contenuto di un contratto di locazione ad uso abitativo e, nello specifico, la sua durata, non si ponga in contrasto con le previsioni contenute negli artt. 2 della L. nn. 431/1998 e 79 della L. 392/1978, ossia la durata minima legale di 4 anni dei contratti di locazione ad uso abitativo e la nullità delle pattuizioni contrarie. (cfr. Trib. Milano n. 1407/2023; v. anche Cass. n. 4714/2008: In materia di locazioni, l’esistenza di una controversia circa il contenuto e la durata del rapporto locatizio, definita tramite una transazione, comporta l’estinzione del contratto di locazione e l’inapplicabilità della disciplina in materia di locazioni. E ancora, di recente, v. Cass. n. 4947/2023). Ed è quello che è successo nella specie: per addivenire ad una soluzione bonaria della controversia intercorsa tra la locatrice e il conduttore in merito al contratto di locazione precedente, le parti hanno stipulato un accordo transattivo, includendo anche gli utilizzatori dell’immobile. Il successivo contratto di locazione, stipulato in esecuzione di detto accordo, risulta sottratto alla normativa speciale in materia di locazioni bensì regolato esclusivamente dai patti di cui al negozio transattivo, ed in via analogica dalla normativa generale delle locazioni urbane (così v. Cass. n. 4947/2023 cit.). Conseguentemente, in base ai patti dell’accordo transattivo e del contratto di locazione, che prevedono la durata sino al termine pattuito, e conformemente alla disciplina generale in materia di locazioni (art. 1596, I comma, del codice civile: La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta) i convenuti erano tenuti a rilasciare l’immobile alla locatrice alla scadenza pattuita.