📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto delle locazioni – Validità contratti non registrati
- Oggetto: Nullità contratto locazione non registrato – Ambito temporale applicazione L. 311/2004 – Principio tempus regit actum
- Normativa: Art. 1, comma 346, L. 311/2004, art. 11 disp. prel. c.c., art. 3 L. 431/1998
- Giurisprudenza conforme: Elenco completo consultabile in calce all’articolo integrale per abbonati
- Parole chiave: nullità contratto locazione non registrato, legge 311/2004, irretroattività, tempus regit actum, contratti stipulati prima 2005
In tema di contratti di locazione, la comminatoria di nullità dei contratti non registrati introdotta dall’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004 n. 311 si applica esclusivamente ai contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della norma, quindi dal 1° gennaio 2005, giusta il principio tempus regit actum sancito dall’art. 11 delle disposizioni preliminari al codice civile, non essendo prevista alcuna disposizione transitoria derogatoria del principio generale di irretroattività della legge, con conseguente validità dei contratti stipulati anteriormente anche se non registrati, salvi gli effetti fiscali della mancata registrazione.
La Corte di Appello di Salerno ha riformato parzialmente la sentenza del Tribunale che aveva ritenuto originariamente nullo un contratto di locazione stipulato nel 1999 e mai registrato, ritenendo sanata la nullità dalla registrazione tardiva avvenuta nel 2019. La Corte ha censurato l’errore del primo giudice che aveva applicato retroattivamente la norma sulla nullità dei contratti non registrati introdotta dalla legge finanziaria 2005, chiarendo che tale disposizione si applica solo ai contratti conclusi a partire dal 1° gennaio 2005. La sentenza ha rilevato che il contratto stipulato nel 1999 era perfettamente valido sin dall’inizio, con la conseguenza che la disdetta comunicata nel 2014 aveva validamente prodotto l’effetto di impedire la rinnovazione del contratto alla scadenza del 2015. La Corte ha così confermato la cessazione del rapporto locatizio, rigettando l’appello del conduttore che contestava la qualificazione della domanda e la tempestività dello sfratto.
⚖️ LA SENTENZA COMPLETA AFFRONTA ANCHE:
- Mediazione obbligatoria nelle controversie locatizie quale condizione di procedibilità non della fase di convalida ma del successivo giudizio di merito dopo mutamento del rito ex art. 5, comma 4, lett. b, D.Lgs. 28/2010
- Integrazione della condizione di procedibilità mediante esperimento della mediazione da parte di una sola parte su intera controversia comprese domande riconvenzionali quando giudice dispone nuovo tentativo
- Diritto all’indennità per miglioramenti apportati alla cosa locata ex art. 1592 c.c. che sorge solo al momento della riconsegna e può essere fatto valere giudizialmente solo dopo avvenuta restituzione dell’immobile
- Distinzione tra sfratto per finita locazione intimato dopo scadenza del contratto e licenza per finita locazione notificata prima della scadenza ai fini della corretta qualificazione della domanda
- Responsabilità aggravata ex art. 96, comma 3, c.p.c. per abuso del processo in caso di colpa grave desumibile da infondatezza censure rispetto a provvedimenti giudiziali e principi giurisprudenziali consolidati