Trib. Vibo Valentia, Sez. Civ., n. 327/2026: il promissario acquirente che invita i venditori alla stipula e non li vede comparire ha diritto al doppio della caparra e alla restituzione dell’intero prezzo versato.
Il promissario acquirente ha versato tutto il prezzo, è entrato nel godimento dei terreni, e aspetta anni che i promittenti venditori si presentino dal notaio. Invia una raccomandata, fissa la data, si presenta. Nessuno arriva. Può esercitare il recesso e pretendere il doppio della caparra? Il Tribunale di Vibo Valentia risponde affermativamente con la sentenza n. 327/2026: l’assenza ingiustificata dal rogito notarile – nonostante formale invito documentato – integra grave inadempimento che legittima il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., con effetto risolutivo retroattivo e obbligo di restituzione dell’intero importo versato. La pronuncia affronta anche il profilo del contratto preliminare ad effetti anticipati e chiarisce il destino della domanda riconvenzionale non coltivata in corso di giudizio.
La vicenda processuale
Il promissario acquirente ha stipulato con tre promittenti venditrici, nell’anno 2006, un contratto preliminare avente ad oggetto terreni siti nel comune di Pizzo Calabro, provincia di Vibo Valentia, integrato con un patto aggiuntivo nel 2007. Il prezzo complessivo, versato per intero contestualmente alla stipula dei due atti, ammontava a [OMISSIS], di cui [OMISSIS] a titolo di caparra confirmatoria. Le parti avevano convenuto la stipula del definitivo all’esito dell’estinzione di alcune ipoteche e degli adempimenti successori, senza fissare un termine specifico. Il promissario acquirente era stato immesso nel godimento dei terreni.
A fronte dell’inerzia dei promittenti venditori, nel 2009 il promissario acquirente ha inviato formale diffida ad adempiere, convocando le convenute per la stipula del definitivo presso uno studio notarile. Le promittenti venditrici non si sono presentate. Con lettera raccomandata dello stesso anno, l’attore ha comunicato il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., chiedendo la restituzione delle somme versate e il doppio della caparra.
Il giudizio, iscritto nel 2016 e gravato da una lunga serie di rinvii per l’avvicendarsi dei giudici assegnatari, è stato definito all’udienza del dicembre 2025 nelle forme scritte ex art. 127-ter c.p.c., con trattenimento in decisione e concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.. Le convenute, nelle comparse conclusionali, si sono limitate a chiedere il rigetto della domanda attorea, senza riproporre la domanda subordinata di compensazione con le somme dovute per il godimento dei terreni.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
L’art. 1385 c.c. disciplina la caparra confirmatoria e il regime del recesso in caso di inadempimento: se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il pagamento del doppio di quanto versato. Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno strumento speciale di risoluzione negoziale per giusta causa – accomunato alla risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. sia nei presupposti (l’inadempimento della controparte) sia nelle conseguenze (la caducazione retroattiva degli effetti del contratto) – come ribadito da Cass. SU n. 553/2009. L’art. 1458 c.c. regola l’effetto retroattivo della risoluzione, imponendo la restituzione delle prestazioni già eseguite. Sul riparto dell’onere della prova, il principio enunciato da Cass. SU n. 13533/2001 impone al creditore la sola prova del titolo e la mera allegazione dell’inadempimento; spetta al debitore dimostrare l’adempimento o la non imputabilità del mancato adempimento.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il contratto preliminare stipulato tra le parti rientra nella categoria del preliminare ad effetti anticipati: alla stipula il promissario acquirente ha versato l’intero prezzo ed è stato immesso nel godimento dei beni. Cass. SU n. 7930/2008 ha definitivamente chiarito che tale fattispecie non è un contratto atipico, bensì un’ipotesi di collegamento negoziale tra il preliminare e due contratti autonomi – comodato e mutuo – funzionalmente connessi. Ne deriva che il godimento anticipato del bene non costituisce anticipazione degli effetti traslativi, ma si fonda su un titolo essenzialmente gratuito (il comodato), salva diversa disposizione pattizia.
Il principio guida: inadempimento senza termine essenziale e legittimità del recesso
Può il promissario acquirente esercitare il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. anche quando il preliminare non prevede un termine essenziale per la stipula del definitivo? La risposta del Tribunale è affermativa, con una precisazione fondamentale: ciò che conta non è la fissazione preventiva di un termine nel contratto, ma la documentata inerzia del promittente venditore di fronte a un formale invito a comparire. L’assenza all’appuntamento notarile – nonostante la convocazione mediante raccomandata con avviso di ricevimento – configura inadempimento dell’obbligazione principale del preliminare, ovvero l’obbligo di stipulare il contratto definitivo, indipendentemente dall’assenza di un termine contrattuale specifico. La mancanza del termine non protegge il promittente venditore dall’inadempimento: lo espone soltanto a una procedura di messa in mora che, una volta compiuta e rimasta senza risposta, integra tutti i presupposti per il recesso.
La decisione e il ragionamento del Tribunale
Il Tribunale ha accolto integralmente le domande dell’attore, condannando le promittenti venditrici in solido alla restituzione del prezzo versato e al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, con interessi legali dalla domanda.
Sull’inadempimento, il giudice ha ritenuto incontestato che le convenute non si fossero presentate al rogito nonostante il formale invito, e ha ritenuto del tutto insufficienti le giustificazioni addotte – il lungo tempo trascorso tra la stipula e la convocazione e la presunta ignoranza incolpevole delle vicende ipocatastali – per escludere l’imputabilità del mancato adempimento. La ignoranza della propria situazione patrimoniale e della titolarità dei beni promessi in vendita non integra un’esimente, tanto più che le ipoteche gravanti sugli immobili e la parziale comproprietà di una delle particelle erano circostanze preesistenti alla stipula del preliminare.
Sull’effetto restitutorio, il Tribunale ha applicato il disposto dell’art. 1458 c.c.: il recesso produce l’estinzione retroattiva di tutti gli effetti del contratto, con conseguente obbligo di restituzione delle prestazioni già eseguite. Poiché il prezzo era stato versato per intero, le convenute sono state condannate a restituire [OMISSIS]. A tale importo si aggiunge il doppio della caparra confirmatoria pari a [OMISSIS].
Sul profilo della domanda riconvenzionale di compensazione con le somme dovute per il godimento dei terreni, il Tribunale ne ha preso atto dell’abbandono processuale: la domanda, formulata in via subordinata nella comparsa di risposta, non era stata riproposta né in sede di precisazione delle conclusioni né nelle comparse conclusionali. Tale comportamento – unitamente alla rinuncia ai mezzi istruttori – ha integrato una presunzione di abbandono e rinuncia alla domanda, con conseguente impossibilità di pronunciarsi in merito. Le promittenti venditrici potranno agire in altra sede per recuperare le eventuali somme loro spettanti a titolo di indennità di godimento.