Trib. Bari, II Sez. Civ., n. 2810/2026: il preliminare di preliminare che rinvia per relationem a planimetrie non prodotte è nullo per indeterminatezza dell’oggetto; viene meno anche la nullità di protezione se i lavori sono ultimati.
Un giovane vuole comprare un appartamento a Bari. Firma una proposta irrevocabile di acquisto, versa [OMISSIS] come acconto. Il contratto dice «appartamento al 6° piano, come da planimetrie allegate». Le planimetrie, però, non ci sono: né allegate, né prodotte in giudizio. Quando arriva il momento di stipulare il preliminare vero e proprio, il compratore non si presenta. L’impresa edile trattiene tutto. Il compratore e suo padre – che aveva versato parte della somma – chiedono la restituzione delle somme. Il Tribunale di Bari, con la sentenza n. 2810/2026, dà loro ragione: senza le planimetrie non è possibile sapere quale appartamento si stava comprando, e un contratto con oggetto indeterminabile è nullo per difetto di uno degli elementi essenziali. Un principio apparentemente banale, ma con conseguenze pratiche enormi per chi opera nel settore immobiliare: la descrizione dell’immobile – anche in un preliminare di preliminare – deve essere sufficiente a identificarlo, e il rinvio a documenti che non vengono prodotti non basta.
La vicenda processuale
Nel mese di aprile 2024, un acquirente – accompagnato dal padre – si è recato presso l’ufficio di un’impresa edile barese per acquistare un appartamento ancora da costruire. Il 13 aprile 2024 ha sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto, valida sino al 28 maggio 2024, nella quale si impegnava ad acquistare dall’impresa un appartamento al sesto piano di un edificio in via di costruzione a Bari, al prezzo di € 195.000,00 oltre IVA. Contestualmente, l’acquirente ha consegnato all’impresa un assegno di [OMISSIS]; qualche giorno dopo, il padre ha versato un ulteriore assegno di [OMISSIS], per un totale di [OMISSIS].
L’art. 2 della proposta prevedeva che, in caso di mancato rispetto del termine del 28 maggio 2024 per la stipula del preliminare, la somma versata sarebbe stata incamerata dall’impresa, ovvero trattenuta a titolo di parziale caparra confirmatoria del preliminare. Il contratto preliminare non è stato stipulato nel termine pattuito: l’impresa ha trattenuto tutto. Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. depositato il 5 novembre 2024, acquirente e padre hanno convenuto in giudizio l’impresa edile, chiedendo la restituzione delle somme versate in forza di contratto nullo.
L’impresa si è costituita eccependo il difetto di legittimazione attiva del padre – non contraente – e chiedendo il rigetto di entrambe le domande. Ha altresì sollevato eccezione di improcedibilità per mancato previo esperimento della negoziazione assistita e, in via riconvenzionale, ha opposto un controcredito risarcitorio derivante dall’inadempimento dell’acquirente.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
L’art. 1325, n. 3, c.c. individua nell’oggetto uno degli elementi essenziali del contratto. L’art. 1346 c.c. impone che l’oggetto sia possibile, lecito, determinato o determinabile. L’art. 1418, comma 2, c.c. sancisce la nullità del contratto per mancanza di uno degli elementi essenziali, incluso l’oggetto indeterminato e indeterminabile. Il d.lgs. n. 122/2005 – cosiddetto «decreto Bersani sugli immobili da costruire» – introduce una serie di nullità di protezione a tutela dell’acquirente di immobili ancora da edificare: l’art. 2 impone al costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia delle somme anticipate, a pena di nullità relativa; l’art. 6 impone la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, a pena di nullità relativa. Entrambe le nullità sono relative – azionabili solo dall’acquirente – e di protezione – finalizzate a sterilizzare il rischio di insolvenza del costruttore. L’art. 1421 c.c. consente a chiunque vi abbia interesse di far valere la nullità assoluta; per le nullità relative di protezione, la legittimazione è circoscritta al soggetto protetto.
Gli istituti giuridici coinvolti
Il preliminare di preliminare – ossia l’accordo con cui le parti si obbligano a stipulare, in una fase successiva, il vero e proprio contratto preliminare – è stato ritenuto valido ed efficace da Cass. SU n. 4628/2015, a condizione che sia configurabile un interesse meritevole di tutela a una formazione progressiva del contratto e che l’accordo contenga già la regolazione della «più ristretta area» degli interessi. Questa validità di principio non esonera però il preliminare di preliminare dall’osservanza dei requisiti essenziali del contratto: anche questo atto deve avere un oggetto determinato o determinabile, perché altrimenti manca la stessa «più ristretta area» di regolamento degli interessi che ne giustifica l’esistenza. Come confermato da Cass. n. 18043/2024, la mancanza di accordo su un elemento essenziale preclude la conclusione del contratto anche nella forma del preliminare di preliminare.
Il principio guida: planimetrie «allegate» ma non prodotte = oggetto indeterminabile
Il meccanismo del rinvio per relationem è espressamente ammesso dalla giurisprudenza per l’individuazione dell’immobile: non è necessario che il contratto contenga tutti i dati catastali, purché le caratteristiche essenziali siano ricavabili da atti esterni richiamati come parte integrante. Il limite è preciso: quando le parti individuano il bene attraverso il rinvio a un documento specifico – le planimetrie allegate – e quel documento non viene prodotto, la possibilità di ricorrere ad «elementi esterni diversi» è preclusa dalla stessa volontà contrattuale. Non si può sostituire l’allegato mancante con altri elementi, perché le parti hanno scelto proprio quel documento come strumento identificativo. Ne consegue che l’immobile è non solo indeterminato, ma indeterminabile, con nullità del contratto per difetto di oggetto ai sensi del combinato disposto degli artt. 1325 n. 3 e 1418, comma 2, c.c.. Questo è il principio chiarito da Cass. n. 1626/2020, che il Tribunale di Bari ha applicato con piena coerenza.
La decisione e il ragionamento del Tribunale
Il Tribunale ha accolto la domanda principale, dichiarato la nullità del contratto e condannato l’impresa alla restituzione di tutte le somme versate da entrambi i ricorrenti.
Sull’improcedibilità per mancata negoziazione assistita, il Tribunale ha rigettato l’eccezione: l’art. 3, comma 1, del D.L. n. 132/2014 esclude espressamente dall’obbligo di negoziazione assistita le controversie concernenti obbligazioni contrattuali derivanti da contratti tra professionisti e consumatori; nel caso di specie era incontroverso che l’acquirente avesse sottoscritto la proposta nella qualità di consumatore.
Sulla legittimazione attiva del padre, il Tribunale ha rigettato l’eccezione dell’impresa applicando l’art. 1421 c.c.: il terzo che agisca per la nullità deve dimostrare un concreto interesse alla declaratoria, inteso come necessità di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale della propria sfera giuridica. Nel caso in esame l’interesse del padre era evidente: dalla nullità del contratto discendeva direttamente il suo diritto alla restituzione della somma da lui versata – e non dal figlio – in favore dell’impresa. La circostanza che il padre avesse versato la propria quota direttamente con assegno intestato all’impresa era documentalmente provata dalla copia dell’assegno postale prodotta in atti, il cui numero di serie corrispondeva a quello indicato nella proposta irrevocabile.
Sulle nullità di protezione ex d.lgs. n. 122/2005 – mancata fideiussione (art. 2) e mancanza di forma pubblica (art. 6) – il Tribunale, pur riconoscendone in astratto la sussistenza formale, ha ritenuto entrambe non dichiarabili nel caso concreto. Seguendo il principio enunciato da Cass. n. 3817/2023 e confermato in appello dalla Corte di Appello di Bari, Sez. II, n. 1306/2025, la nullità di protezione non può essere accolta quando l’immobile sia già stato ultimato e non si sia manifestata alcuna insolvenza del costruttore: la ratio della norma – sterilizzare il rischio di perdita delle somme anticipate in caso di inadempimento del costruttore – è venuta meno con il completamento dei lavori avvenuto il 6 agosto 2024 e con la trasmissione della segnalazione certificata per l’agibilità il 10 maggio 2024.
Il motivo accolto – e assorbente rispetto agli altri – è dunque la nullità per indeterminatezza dell’oggetto: le planimetrie richiamate nella proposta come documenti identificativi del bene non erano state prodotte né dai ricorrenti né dall’impresa resistente, con la conseguenza che non era possibile individuare con esattezza né la metratura, né la collocazione, né le caratteristiche essenziali dell’appartamento promesso in vendita.
Sulla eccezione di compensazione sollevata dall’impresa, il Tribunale ne ha dichiarato l’inoperatività su due distinti profili: quanto al padre, in quanto estraneo al rapporto contrattuale e pertanto non imputabile dell’inadempimento ascrivibile al solo figlio; quanto all’acquirente, in quanto la nullità del contratto ab origine esclude che possa configurarsi alcuna responsabilità da inadempimento e, conseguentemente, alcun credito risarcitorio in favore dell’impresa.
Le spese del giudizio – [OMISSIS] per onorari e [OMISSIS] per esborsi – sono state poste a carico dell’impresa resistente soccombente, con distrazione in favore del difensore che si era dichiarato antistatario.