Come evitare lo sfratto con il termine di grazia
Evitare lo sfratto è un’importante preoccupazione per molti inquilini che versano in situazioni finanziarie difficili. Una delle possibili opzioni legali, nel caso di locazioni a uso abitativo, è ricorrere all’applicazione del c.d. “termine di grazia“.
In questo articolo, esploreremo i suoi fondamenti giuridici, le disposizioni normative correlate e alcune sentenze della Corte di Cassazione.
Il termine di grazia nelle locazioni uso abitativo: normativa di riferimento
Il termine di grazia trova la sua disciplina giuridica nella più ampia regolamentazione della morosità del conduttore di cui agli artt. 5 e 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. Legge Equo Canone).
Analizziamo tali fonti normative:
Art. 5: “ Salvo quanto previsto dall’art. 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 del codice civile”.
Art. 55: “1. La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’art. 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
2. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
3. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
4. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà.
5. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto”.
In altri termini, il termine di grazia è un termine, concesso dal Giudice dello sfratto, entro cui il conduttore può sanare la morosità intimata dal locatore, senza incorrere nella risoluzione del contratto di locazione.
Sentenze della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione ha emanato diverse sentenze a riguardo.
Ad esempio, la sentenza n. 28586/2017 ha statuito che l’inquilino deve dimostrare in modo convincente l’impossibilità temporanea di adempiere all’obbligazione, presentando prove documentali a supporto della sua richiesta.
Un’altra sentenza significativa è la n. 18371/2015, che ha chiarito che il termine di grazia può essere accordato solo se l’inquilino dimostra di essere in grado di onorare il debito nel breve periodo, fornendo garanzie affidabili e verificabili.
Termine di grazia anche per le locazioni a uso diverso dall’abitativo?
Quanto sopra vale solo con riguardo alle locazioni a uso abitativo. Infatti, il legislatore del 1978 non ha previsto alcun termine di grazia anche per le locazioni a uso diverso dall’abitativo, neppure con un richiamo degli artt. 5 o 55 nell’art. 41 (della medesima legge), che individua le norme tutte applicabili anche alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo.
Ne consegue che per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo, al conduttore potrà essere contestata la morosità, sia per il mancato pagamento del canone, che per il rimborso degli oneri condominiali, e ciò a prescindere dalla sussistenza di quelle condizioni minime indicate dalla legge, ovvero statuite nel contratto; pertanto, anche un solo giorno di ritardo nel pagamento del canone mensile, così come nell’omesso rimborso degli oneri condominiali, legittimeranno il locatore alla richiesta giudiziale di risoluzione del contratto per inadempimento.
Sul punto hanno fatto definitiva chiarezza le Sezioni Unite della Cassazione: “Nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla legge n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’art. 55 relativa alla concessione del termine di grazia per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo” (Cass., SS.UU., 28 aprile del 1999).
Conclusioni
In conclusione, il termine di grazia rappresenta uno strumento legale che offre un’opportunità per evitare lo sfratto in situazioni finanziarie temporanee. Tuttavia, è importante seguire scrupolosamente le disposizioni normative e le sentenze della Corte di Cassazione per aumentare le probabilità di ottenere il termine di grazia. Consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare può fornire una consulenza legale esperta e guidare gli inquilini attraverso il processo legale, aumentando le possibilità di successo nell’ottenere il termine di grazia e preservare il proprio diritto all’abitazione
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