Il Tribunale di Lecce si è pronunciato su una controversia riguardante la compravendita di un immobile, specificamente un terzo di una proprietà costruita prima del 1967. L’acquirente aveva intentato causa lamentando presunti vizi dell’immobile, con particolare riferimento alle condizioni di un balcone. Il Tribunale ha respinto la domanda dell’attrice, stabilendo che i difetti lamentati non costituivano vizi occulti ma erano facilmente rilevabili con l’ordinaria diligenza, anche considerando che l’acquirente aveva avuto la possibilità di visionare l’immobile prima della stipula del contratto. La decisione si allinea con il recente orientamento della Cassazione in materia di vizi in immobili di vecchia costruzione.
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Per una comprensione completa della vicenda giudiziaria, ti invitiamo a proseguire con la lettura del testo completo.
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia trae origine dall’acquisto di una porzione immobiliare, precisamente un terzo di un immobile edificato antecedentemente al 1967. L’immobile in questione era privo del certificato di abitabilità/agibilità, circostanza nota alle parti al momento della compravendita. Il contratto di vendita venne stipulato il 7 agosto 2020, dopo che l’acquirente aveva ottenuto le chiavi dell’immobile il 31 luglio 2020, disponendo quindi di un periodo di sei giorni per visionare l’immobile prima della conclusione del contratto.
L’elemento centrale della controversia riguardava le condizioni di un balcone con vista mare, che presentava problemi di manutenzione e segni di erosione dovuti alla vicinanza al mare. Questi difetti erano visibili dalla strada e, come emerso dalla documentazione processuale, erano stati già rilevati in precedenza, come testimoniato da messaggi WhatsApp risalenti al settembre 2019. Il contratto di vendita specificava espressamente all’articolo 4 che “la vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui il bene si trova”, clausola che il Tribunale ha ritenuto non essere una mera formula di stile ma una rappresentazione effettiva della situazione dell’immobile.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il caso si inserisce nel quadro normativo relativo alla compravendita immobiliare e alla disciplina dei vizi della cosa venduta. Di particolare rilevanza è il principio espresso dalla Suprema Corte nella recentissima ordinanza n. 13425 del 15 maggio 2024, secondo cui “in caso di vendita di un immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l’ordinaria diligenza, anche quando siano relativi a parti strutturali dell’edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista.“
Relativamente alla richiesta di condanna per lite temeraria, il Tribunale ha richiamato la sentenza della Corte di Cassazione n. 6675/15, che stabilisce come la condanna per responsabilità processuale aggravata non possa derivare dal solo fatto della prospettazione di tesi giuridiche ritenute errate dal giudice, ma richieda la dimostrazione del dolo o della colpa grave.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Il Tribunale ha respinto la domanda dell’attrice sulla base di diverse considerazioni. In primo luogo, ha rilevato che l’acquirente era consapevole di stare acquistando una porzione di un immobile costruito prima del 1967, privo di certificato di abitabilità/agibilità. La circostanza che le chiavi fossero state consegnate solo alcuni giorni prima della stipula non è stata ritenuta rilevante, in quanto l’acquirente aveva comunque avuto il tempo sufficiente per effettuare le opportune verifiche.
Particolare rilevanza è stata attribuita alla consulenza tecnica d’ufficio, affidata all’architetto Paola De Donno, che ha escluso la presenza di vizi o difetti nella stanza acquistata, evidenziando come le problematiche riscontrate sul balcone fossero riconducibili a carenze manutentive e all’erosione causata dalla vicinanza al mare, circostanze visibili e note alle parti.
Il Tribunale ha anche respinto la richiesta di condanna per lite temeraria avanzata dalla convenuta, non ravvisando nel comportamento dell’attrice gli elementi del dolo o della colpa grave necessari per l’applicazione dell’art. 96 c.p.c.
ESTRATTO DELLA SENTENZA
“Analizzando il contratto emerge in modo chiaro che l’attrice stava acquistando un terzo di un immobile costruito in data antecedente all’anno 1967, che lo stesso non fosse dotato del certificato di abitabilità / agibilità.