La delicata questione dei rapporti patrimoniali post-coniugali torna al centro dell’attenzione giurisprudenziale con una recente pronuncia della Corte d’Appello di Perugia che affronta il tema delle dichiarazioni unilaterali rilasciate tra ex coniugi in merito alla gestione di un immobile in comproprietà. Nel caso di specie, l’ex moglie sosteneva che due scritture private sottoscritte dall’ex marito, nelle quali quest’ultimo riconosceva a lei la “proprietà effettiva” dell’immobile comune, costituissero una vera e propria rinuncia alla sua quota di proprietà. La Corte umbra, con una sentenza che merita attenta analisi, ha delineato i confini interpretativi di tali dichiarazioni, fornendo importanti indicazioni sui requisiti necessari per l’effettiva abdicazione di un diritto dominicale e sull’interpretazione del comportamento delle parti alla luce dei principi stabiliti dall’art. 1362 c.c. in materia di interpretazione contrattuale. La pronuncia, intervenuta nel 2025, offre un’importante occasione per riflettere su come la prassi delle scritture private tra ex coniugi debba essere valutata nel più ampio contesto delle relazioni patrimoniali post-matrimoniali, e su quali siano gli elementi essenziali che il giudice deve considerare nel determinare l’effettiva volontà delle parti.
Avv. Cosimo Montinaro – email segreteria@studiomontinaro.it ➡️RICHIEDI UNA CONSULENZA ⬅️
Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia nasce da una complessa vicenda patrimoniale tra ex coniugi, separatisi nei primi anni ’90. Al centro della disputa vi è un immobile situato in Perugia, formalmente intestato ad entrambi i coniugi in regime di comproprietà, ma goduto in via esclusiva dall’ex moglie sin dalla separazione avvenuta nel 1991. La peculiarità del caso risiede nel fatto che, nel 1995, l’ex marito aveva rilasciato all’ex moglie due scritture private di analogo contenuto, nelle quali dichiarava che la donna era la “proprietaria effettiva” dell’abitazione e che “ne poteva disporre liberamente come e quando voleva“. Queste dichiarazioni, secondo la tesi dell’appellante, avrebbero rappresentato una vera e propria rinuncia abdicativa del diritto di comproprietà da parte dell’ex coniuge, con conseguente trasferimento della proprietà esclusiva in suo favore.
La situazione si è complicata quando, nel novembre 2014, l’ex marito ha venduto la propria quota di nuda proprietà dell’immobile alla sua nuova consorte, suscitando la reazione dell’ex moglie che ha citato in giudizio entrambi, chiedendo l’accertamento del suo diritto di proprietà esclusiva sull’immobile, in via principale per effetto della presunta rinuncia dell’ex marito formalizzata nelle scritture del 1995, e in via subordinata per intervenuta usucapione, avendo ella posseduto l’immobile in modo esclusivo, pacifico e ininterrotto per oltre vent’anni. L’appellante ha inoltre chiesto la dichiarazione di nullità del contratto di compravendita stipulato tra l’ex marito e la nuova moglie, sostenendo che si trattasse di un negozio nullo per impossibilità giuridica dell’oggetto, o in subordine, simulato e in frode alla legge, dissimulante una donazione priva dei requisiti di forma previsti dalla legge.
Un ulteriore elemento di complessità è rappresentato dalle pretese economiche avanzate dall’appellante nei confronti dell’ex coniuge. Dal 1991, infatti, l’ex moglie aveva sostenuto in via esclusiva le spese relative all’immobile, pagando non solo le rate del mutuo, ma anche le imposte e i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Per tali esborsi, chiedeva il rimborso della quota spettante all’ex marito, o in subordine, un indennizzo per l’arricchimento senza causa da questi conseguito. La controversia è giunta in primo grado dinanzi al Tribunale di Perugia, che con sentenza del 2023 ha rigettato integralmente le domande dell’attrice, condannandola altresì al pagamento delle spese processuali.
Il comportamento delle parti nel corso degli anni ha rappresentato un elemento cruciale per la valutazione del caso. Da un lato, l’appellante ha evidenziato come l’ex coniuge si fosse completamente disinteressato dell’immobile sin dalla separazione, non contribuendo né alle rate del mutuo né alle spese di manutenzione. Dall’altro, è emerso che l’ex moglie avesse in più occasioni richiesto all’ex marito il rimborso pro quota delle spese straordinarie sostenute per l’immobile, circostanza che, secondo la contropartee, dimostrava la consapevolezza della persistente situazione di comproprietà. Significativa in tal senso è stata una missiva del 2004, in cui l’ex marito, rispondendo alla richiesta di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, faceva riferimento alla possibilità di dare in affitto la propria metà dell’immobile se avesse dovuto pagare tali spese, dimostrando così di considerarsi ancora comproprietario dell’abitazione.
La mancata formalizzazione in un atto pubblico della presunta cessione della quota di proprietà ha costituito un ulteriore elemento valutato dalla Corte. Nonostante le dichiarazioni contenute nelle scritture private del 1995, nessuna delle parti aveva mai provveduto a formalizzare il trasferimento mediante un atto idoneo alla trascrizione nei registri immobiliari, circostanza che ha indotto i giudici a dubitare della effettiva volontà traslativa delle parti. Tale comportamento concludente è stato interpretato come indice del fatto che le scritture private mirassero esclusivamente a regolamentare il godimento esclusivo dell’immobile da parte dell’ex moglie, piuttosto che a trasferirne la proprietà.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La controversia in esame solleva diverse questioni giuridiche che intersecano vari istituti del diritto civile, dal diritto di proprietà alla disciplina dell’usucapione, dall’interpretazione delle dichiarazioni unilaterali alla validità degli atti traslativi. Il nucleo centrale della questione ruota attorno all’interpretazione dell’art. 1104 c.c. in tema di rinuncia abdicativa al diritto di comproprietà e alla portata dell’art. 1362 c.c. che disciplina l’interpretazione dei contratti secondo la comune intenzione delle parti. Quest’ultima disposizione, in particolare, ha assunto un ruolo fondamentale nell’analisi delle scritture private sottoscritte dall’ex marito nel 1995, poiché la Corte ha dovuto valutare non solo il tenore letterale delle dichiarazioni, ma anche il comportamento complessivo tenuto dalle parti, anche posteriore alla stesura delle scritture.
La Corte d’Appello ha richiamato la consolidata giurisprudenza secondo cui la rinuncia al diritto di proprietà, in quanto atto unilaterale non recettizio, richiede una manifestazione di volontà chiara e inequivocabile, diretta a produrre effetti estintivi del diritto dominicale. Non sono sufficienti dichiarazioni generiche o ambigue, prive di riferimenti precisi all’oggetto della rinuncia. Nel caso di specie, le espressioni utilizzate nelle scritture private (“proprietaria effettiva” e “può disporne liberamente“) sono state ritenute atecniche e inidonee a manifestare una volontà abdicativa, anche perché prive di qualsiasi riferimento agli effetti traslativi o a un eventuale corrispettivo per la cessione della quota.
Un altro aspetto normativo di rilievo concerne la disciplina della trascrizione degli atti traslativi di diritti reali immobiliari. L’art. 2643 n. 5 c.c., richiamato dagli appellati, prevede che gli atti di rinuncia a diritti reali immobiliari siano soggetti a trascrizione per essere opponibili ai terzi. La mancata trascrizione di un eventuale atto di rinuncia da parte dell’ex marito ha rappresentato un elemento a sfavore della tesi dell’appellante, sebbene non decisivo, considerato che la trascrizione ha efficacia dichiarativa e non costitutiva del diritto. Tuttavia, come ha sottolineato la Corte, la mancata formalizzazione del trasferimento in un atto pubblico si pone in contrasto con la presunta volontà traslativa, soprattutto considerando che le parti avrebbero avuto tutto l’interesse a rendere opponibile ai terzi l’avvenuto trasferimento della proprietà.
Per quanto riguarda la domanda subordinata di usucapione, la Corte ha fatto riferimento agli artt. 1158, 1164 e 1102, secondo comma, c.c., che disciplinano rispettivamente i presupposti dell’usucapione ordinaria, l’interversione del possesso e i limiti all’uso della cosa comune da parte del comproprietario. In particolare, è stato evidenziato come il possesso esercitato da un comproprietario si presuma sempre possesso uti condominus e non uti dominus, salvo che non intervenga un atto di interversione del possesso, ovvero una manifestazione esteriore dalla quale si possa desumere che il comproprietario abbia iniziato a possedere esclusivamente in nome proprio, contestando il diritto degli altri comproprietari. Nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che non vi fossero elementi sufficienti per configurare una tale interversione, considerando anche il comportamento dell’appellante che aveva continuato a richiedere all’ex coniuge il rimborso delle spese straordinarie sostenute per l’immobile.
Riguardo alla domanda di nullità del contratto di compravendita stipulato tra l’ex marito e la nuova moglie, sono stati richiamati gli artt. 1346 e 1418, comma 2, c.c., relativi ai requisiti dell’oggetto del contratto e alle cause di nullità. L’appellante sosteneva che il contratto fosse nullo per impossibilità giuridica dell’oggetto, in quanto l’ex marito avrebbe ceduto un diritto di cui non era più titolare. La Corte ha respinto tale argomentazione, ritenendo che, in assenza di una valida rinuncia o di un’intervenuta usucapione, l’ex marito fosse ancora titolare della quota di proprietà dell’immobile al momento della cessione.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La Corte d’Appello di Perugia ha respinto i primi tre motivi di appello, confermando sostanzialmente l’impianto motivazionale della sentenza di primo grado, ma ha parzialmente accolto il quarto motivo, condannando l’ex marito al rimborso di parte delle spese sostenute dall’appellante per l’immobile. L’analisi della Corte si è concentrata principalmente sull’interpretazione delle dichiarazioni contenute nelle scritture private del 1995, sulla configurabilità dell’usucapione e sulla validità del contratto di compravendita stipulato nel 2014.