Corte d’Appello di Milano, Sez. II Civ., n. 1713/2026: confermato il rigetto della domanda di pagamento per prestazioni professionali commissionate dall’amministratore senza autorizzazione assembleare né successiva ratifica.
Quando un professionista accetta un incarico direttamente dall’amministratore di condominio senza curarsi che l’assemblea abbia deliberato, il rischio di restare senza compenso è concreto e tutt’altro che teorico. La Corte d’Appello di Milano ha confermato, con sentenza n. 1713/2026, che l’incarico amministratore condominio senza delibera assembleare non è opponibile al condominio, e – punto di particolare rilevanza pratica – che il terzo contraente non può invocare in proprio favore il requisito dell’urgenza, rimedio che la legge riserva al solo amministratore nel rapporto interno di mandato. Una pronuncia che ripercorre e consolida un orientamento ormai granitico della Corte di Cassazione, con ricadute immediate sulla gestione dei rapporti contrattuali in ambito condominiale.
La vicenda processuale
La controversia origina dal conferimento di due incarichi professionali da parte dell’allora amministratore di un condominio della provincia di Milano a una società specializzata in indagini strutturali e attività progettuali finalizzate al miglioramento sismico dell’edificio. Le offerte erano state sottoscritte dall’amministratore – in regime di prorogatio – rispettivamente alla fine del 2019 e all’inizio del 2021, per un corrispettivo complessivo di oltre [OMISSIS], come emergeva dalle due fatture portate a fondamento della pretesa monitoria.
La società creditrice aveva ottenuto decreto ingiuntivo dal Tribunale di Milano nel 2023. Il condominio aveva proposto opposizione eccependo, in via principale, l’inopponibilità degli incarichi: l’amministratore li aveva conferiti in assenza dei necessari poteri rappresentativi, senza alcuna preventiva deliberazione assembleare e – secondo l’opponente – senza che ricorresse il presupposto dell’urgenza né fosse intervenuta una successiva ratifica. Aveva contestato, nel merito, anche l’effettiva esecuzione delle prestazioni e la congruità dei compensi richiesti.
Il Tribunale di Milano, con sentenza del 2025, ha accolto l’opposizione e revocato il decreto ingiuntivo, ritenendo assorbente il profilo dell’inopponibilità e superfluo esaminare le questioni di merito. La società ha proposto appello articolando tre motivi: erronea valutazione dell’urgenza dei lavori, erroneità dell’esclusione della ratifica assembleare, mancata ammissione delle istanze istruttorie e mancata pronuncia sulla domanda di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. La Corte d’Appello di Milano ha rigettato integralmente il gravame, confermando la decisione di primo grado con condanna dell’appellante alle spese del grado.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il sistema delle attribuzioni dell’amministratore di condominio è delimitato con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c. La gestione ordinaria rientra nella competenza dell’amministratore; le decisioni in materia di amministrazione straordinaria – inclusa l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria e dei relativi contratti d’appalto – spettano all’assemblea, che delibera con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma 4, c.c. L’unica eccezione è quella dell’urgenza, prevista dall’art. 1135, comma 2, c.c., che consente all’amministratore di ordinare autonomamente lavori straordinari indifferibili, con obbligo di riferirne alla prima assemblea utile.
La delibera di approvazione di opere straordinarie deve, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità richiamata dalla Corte milanese, determinare non solo l’oggetto del contratto ma anche il prezzo dei lavori, elemento necessario anche ai fini della costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. Una delibera meramente programmatica o preparatoria, priva dell’indicazione del corrispettivo, non può impegnare validamente il condominio (Cass. n. 18793 del 10.9.2020; Cass. n. 10235 del 2.5.2013; Cass. n. 20136 del 17.8.2017).
Gli istituti giuridici coinvolti
Due istituti sono al centro della decisione: la rappresentanza dell’amministratore condominiale e la ratifica assembleare dell’atto compiuto in eccesso di poteri. Sul primo fronte, la Corte ribadisce che i poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono definiti con precisione dalla legge, con la conseguenza che il principio di tutela dell’affidamento del terzo – applicabile agli organi societari – non opera in ambito condominiale. Il terzo che accetti un incarico per lavori straordinari senza verificare l’esistenza di una delibera assembleare opera a proprio rischio.
Sul secondo fronte – quello della ratifica – la Corte ricorda che l’assemblea condominiale ha il potere di ratificare l’operato dell’amministratore anche per spese non urgenti, purché non voluttuarie o gravose (Cass. n. 20541 del 21.7.2025). La ratifica, anche tacita, è tuttavia ammissibile solo quando «la volontà di fare propri gli effetti del negozio già concluso sia manifestata in modo chiaro e inequivoco» (Cass. n. 35278 del 30.11.2022). Semplici interlocuzioni tra amministratore e condomini, circolazione di documenti sul sito condominiale, scambi di informazioni pre-assemblea: nulla di tutto ciò integra ratifica tacita, se l’assemblea non ha poi approvato i lavori.
Il principio guida: l’incarico amministratore condominio senza delibera assembleare non obbliga il condominio, nemmeno per urgenza invocata dal terzo
Ma cosa succede se il terzo contraente sostiene di aver eseguito lavori urgenti e di meritare tutela nonostante l’assenza di delibera? La risposta della Corte d’Appello di Milano è netta e ancorata a un orientamento ormai consolidato: l’urgenza non può essere invocata dal terzo, ma solo dall’amministratore nel rapporto interno di mandato col condominio. Il principio – già affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 20136 del 2017 e confermata da Cass. n. 31382 del 24.10.2022 – è dirimente: il terzo che accetti un incarico dall’amministratore, anche in presenza di una situazione di presunta emergenza strutturale, non può richiamare l’urgenza per rendere opponibile il contratto al condominio. L’urgenza è uno strumento che opera esclusivamente nel rapporto interno tra amministratore e condominio, fondando eventualmente il diritto dell’amministratore al rimborso delle spese sostenute, non il credito del terzo contraente verso il condominio.
L’incarico amministratore condominio senza delibera assembleare resta quindi inopponibile al condominio in ogni caso, indipendentemente dall’effettiva urgenza dei lavori e indipendentemente dall’effettivo svolgimento delle prestazioni professionali.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Corte d’Appello di Milano ha rigettato tutti e tre i motivi di gravame con un percorso argomentativo che merita di essere analizzato nei suoi snodi essenziali.
Sul tema dell’urgenza, il Collegio ha escluso il presupposto sia in via di principio – per l’irrilevanza dell’urgenza invocata dal terzo – sia in via di fatto. Le problematiche strutturali dell’edificio risultavano documentate fin dai tardi anni Novanta, con relazioni tecniche che si erano susseguite nel tempo senza mai segnalare l’imminenza di cedimenti. La stessa installazione di una stazione di monitoraggio continuo – circostanza valorizzata dall’appellante come indice di gravità – è stata letta dalla Corte in senso opposto: essa denota la volontà di osservare l’evoluzione della situazione nel tempo, non la necessità di intervenire senza indugio. A ciò si aggiunge che le assemblee condominiali si erano tenute regolarmente nel corso degli anni 2019-2022, senza che emergesse mai la necessità di interventi indifferibili; e che, ad oggi, nessun consolidamento è stato eseguito, senza che siano stati registrati danni o crolli.
Sul tema della ratifica, la Corte ha analizzato nel dettaglio le quattro delibere assembleari rilevanti. Quella del 2020 – unica a fare espresso riferimento a un incarico alla società appellante – aveva conferito un mandato di studio preliminare per valutare la fruibilità dei benefici fiscali del sismabonus, non certo ratificato le offerte già sottoscritte dall’amministratore in prorogatio: mancava qualsiasi riferimento all’offerta del 2019, e l’oggetto deliberato era incompatibile – per contenuto e per importo – con quello dell’offerta successiva del 2021. Le assemblee del 2021 e del 2022 avevano deliberato rispettivamente il cambio dell’amministratore e, per due volte consecutive, la non approvazione dei lavori straordinari. La mail dell’amministratore dell’aprile 2022, prodotta dall’appellante come prova di ratifica tacita, è stata valutata in senso contrario: era uno scambio informativo pre-assembleare, concordato con la stessa società, e si era concluso con una nuova delibera di non approvazione, nel corso della quale era emerso addirittura che la seconda offerta – quella del 2021 – non era mai stata resa accessibile ai condomini.
Per il professionista chiamato a operare nell’ambito del condominio, la lezione pratica è univoca. Prima di eseguire qualsiasi prestazione di valore significativo, occorre verificare l’esistenza di una delibera assembleare che determini l’oggetto del contratto, il corrispettivo e il soggetto incaricato. Non è sufficiente ricevere l’incarico dall’amministratore, nemmeno in carica ordinaria; non è sufficiente che i condomini siano informalmente al corrente delle attività svolte; non è sufficiente che l’edificio presenti effettive problematiche strutturali. L’incarico amministratore condominio senza delibera assembleare non può essere trasformato, ex post, in un credito opponibile al condominio, nemmeno attraverso l’invocazione dell’urgenza o di ratifiche tacite che l’assemblea non ha mai chiaramente espresso.