Corte dโAppello di Milano, Sez. II Civ., n. 1713/2026: confermato il rigetto della domanda di pagamento per prestazioni professionali commissionate dallโamministratore senza autorizzazione assembleare nรฉ successiva ratifica.
Quando un professionista accetta un incarico direttamente dallโamministratore di condominio senza curarsi che lโassemblea abbia deliberato, il rischio di restare senza compenso รจ concreto e tuttโaltro che teorico. La Corte dโAppello di Milano ha confermato, con sentenza n. 1713/2026, che lโincarico amministratore condominio senza delibera assembleare non รจ opponibile al condominio, e โ punto di particolare rilevanza pratica โ che il terzo contraente non puรฒ invocare in proprio favore il requisito dellโurgenza, rimedio che la legge riserva al solo amministratore nel rapporto interno di mandato. Una pronuncia che ripercorre e consolida un orientamento ormai granitico della Corte di Cassazione, con ricadute immediate sulla gestione dei rapporti contrattuali in ambito condominiale.
La vicenda processuale
La controversia origina dal conferimento di due incarichi professionali da parte dellโallora amministratore di un condominio della provincia di Milano a una societร specializzata in indagini strutturali e attivitร progettuali finalizzate al miglioramento sismico dellโedificio. Le offerte erano state sottoscritte dallโamministratore โ in regime di prorogatio โ rispettivamente alla fine del 2019 e allโinizio del 2021, per un corrispettivo complessivo di oltre [OMISSIS], come emergeva dalle due fatture portate a fondamento della pretesa monitoria.
La societร creditrice aveva ottenuto decreto ingiuntivo dal Tribunale di Milano nel 2023. Il condominio aveva proposto opposizione eccependo, in via principale, lโinopponibilitร degli incarichi: lโamministratore li aveva conferiti in assenza dei necessari poteri rappresentativi, senza alcuna preventiva deliberazione assembleare e โ secondo lโopponente โ senza che ricorresse il presupposto dellโurgenza nรฉ fosse intervenuta una successiva ratifica. Aveva contestato, nel merito, anche lโeffettiva esecuzione delle prestazioni e la congruitร dei compensi richiesti.
Il Tribunale di Milano, con sentenza del 2025, ha accolto lโopposizione e revocato il decreto ingiuntivo, ritenendo assorbente il profilo dellโinopponibilitร e superfluo esaminare le questioni di merito. La societร ha proposto appello articolando tre motivi: erronea valutazione dellโurgenza dei lavori, erroneitร dellโesclusione della ratifica assembleare, mancata ammissione delle istanze istruttorie e mancata pronuncia sulla domanda di responsabilitร aggravata ex art. 96 c.p.c. La Corte dโAppello di Milano ha rigettato integralmente il gravame, confermando la decisione di primo grado con condanna dellโappellante alle spese del grado.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
Il sistema delle attribuzioni dellโamministratore di condominio รจ delimitato con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c. La gestione ordinaria rientra nella competenza dellโamministratore; le decisioni in materia di amministrazione straordinaria โ inclusa lโapprovazione di lavori di manutenzione straordinaria e dei relativi contratti dโappalto โ spettano allโassemblea, che delibera con le maggioranze previste dallโart. 1136, comma 4, c.c. Lโunica eccezione รจ quella dellโurgenza, prevista dallโart. 1135, comma 2, c.c., che consente allโamministratore di ordinare autonomamente lavori straordinari indifferibili, con obbligo di riferirne alla prima assemblea utile.
La delibera di approvazione di opere straordinarie deve, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimitร richiamata dalla Corte milanese, determinare non solo lโoggetto del contratto ma anche il prezzo dei lavori, elemento necessario anche ai fini della costituzione del fondo speciale previsto dallโart. 1135, comma 1, n. 4, c.c. Una delibera meramente programmatica o preparatoria, priva dellโindicazione del corrispettivo, non puรฒ impegnare validamente il condominio (Cass. n. 18793 del 10.9.2020; Cass. n. 10235 del 2.5.2013; Cass. n. 20136 del 17.8.2017).
Gli istituti giuridici coinvolti
Due istituti sono al centro della decisione: la rappresentanza dellโamministratore condominiale e la ratifica assembleare dellโatto compiuto in eccesso di poteri. Sul primo fronte, la Corte ribadisce che i poteri dellโamministratore e dellโassemblea sono definiti con precisione dalla legge, con la conseguenza che il principio di tutela dellโaffidamento del terzo โ applicabile agli organi societari โ non opera in ambito condominiale. Il terzo che accetti un incarico per lavori straordinari senza verificare lโesistenza di una delibera assembleare opera a proprio rischio.
Sul secondo fronte โ quello della ratifica โ la Corte ricorda che lโassemblea condominiale ha il potere di ratificare lโoperato dellโamministratore anche per spese non urgenti, purchรฉ non voluttuarie o gravose (Cass. n. 20541 del 21.7.2025). La ratifica, anche tacita, รจ tuttavia ammissibile solo quando ยซla volontร di fare propri gli effetti del negozio giร concluso sia manifestata in modo chiaro e inequivocoยป (Cass. n. 35278 del 30.11.2022). Semplici interlocuzioni tra amministratore e condomini, circolazione di documenti sul sito condominiale, scambi di informazioni pre-assemblea: nulla di tutto ciรฒ integra ratifica tacita, se lโassemblea non ha poi approvato i lavori.
Il principio guida: lโincarico amministratore condominio senza delibera assembleare non obbliga il condominio, nemmeno per urgenza invocata dal terzo
Ma cosa succede se il terzo contraente sostiene di aver eseguito lavori urgenti e di meritare tutela nonostante lโassenza di delibera? La risposta della Corte dโAppello di Milano รจ netta e ancorata a un orientamento ormai consolidato: lโurgenza non puรฒ essere invocata dal terzo, ma solo dallโamministratore nel rapporto interno di mandato col condominio. Il principio โ giร affermato dalla Cassazione con la sentenza n. 20136 del 2017 e confermata da Cass. n. 31382 del 24.10.2022 โ รจ dirimente: il terzo che accetti un incarico dallโamministratore, anche in presenza di una situazione di presunta emergenza strutturale, non puรฒ richiamare lโurgenza per rendere opponibile il contratto al condominio. Lโurgenza รจ uno strumento che opera esclusivamente nel rapporto interno tra amministratore e condominio, fondando eventualmente il diritto dellโamministratore al rimborso delle spese sostenute, non il credito del terzo contraente verso il condominio.
Lโincarico amministratore condominio senza delibera assembleare resta quindi inopponibile al condominio in ogni caso, indipendentemente dallโeffettiva urgenza dei lavori e indipendentemente dallโeffettivo svolgimento delle prestazioni professionali.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Corte dโAppello di Milano ha rigettato tutti e tre i motivi di gravame con un percorso argomentativo che merita di essere analizzato nei suoi snodi essenziali.
Sul tema dellโurgenza, il Collegio ha escluso il presupposto sia in via di principio โ per lโirrilevanza dellโurgenza invocata dal terzo โ sia in via di fatto. Le problematiche strutturali dellโedificio risultavano documentate fin dai tardi anni Novanta, con relazioni tecniche che si erano susseguite nel tempo senza mai segnalare lโimminenza di cedimenti. La stessa installazione di una stazione di monitoraggio continuo โ circostanza valorizzata dallโappellante come indice di gravitร โ รจ stata letta dalla Corte in senso opposto: essa denota la volontร di osservare lโevoluzione della situazione nel tempo, non la necessitร di intervenire senza indugio. A ciรฒ si aggiunge che le assemblee condominiali si erano tenute regolarmente nel corso degli anni 2019-2022, senza che emergesse mai la necessitร di interventi indifferibili; e che, ad oggi, nessun consolidamento รจ stato eseguito, senza che siano stati registrati danni o crolli.
Sul tema della ratifica, la Corte ha analizzato nel dettaglio le quattro delibere assembleari rilevanti. Quella del 2020 โ unica a fare espresso riferimento a un incarico alla societร appellante โ aveva conferito un mandato di studio preliminare per valutare la fruibilitร dei benefici fiscali del sismabonus, non certo ratificato le offerte giร sottoscritte dallโamministratore in prorogatio: mancava qualsiasi riferimento allโofferta del 2019, e lโoggetto deliberato era incompatibile โ per contenuto e per importo โ con quello dellโofferta successiva del 2021. Le assemblee del 2021 e del 2022 avevano deliberato rispettivamente il cambio dellโamministratore e, per due volte consecutive, la non approvazione dei lavori straordinari. La mail dellโamministratore dellโaprile 2022, prodotta dallโappellante come prova di ratifica tacita, รจ stata valutata in senso contrario: era uno scambio informativo pre-assembleare, concordato con la stessa societร , e si era concluso con una nuova delibera di non approvazione, nel corso della quale era emerso addirittura che la seconda offerta โ quella del 2021 โ non era mai stata resa accessibile ai condomini.
Per il professionista chiamato a operare nellโambito del condominio, la lezione pratica รจ univoca. Prima di eseguire qualsiasi prestazione di valore significativo, occorre verificare lโesistenza di una delibera assembleare che determini lโoggetto del contratto, il corrispettivo e il soggetto incaricato. Non รจ sufficiente ricevere lโincarico dallโamministratore, nemmeno in carica ordinaria; non รจ sufficiente che i condomini siano informalmente al corrente delle attivitร svolte; non รจ sufficiente che lโedificio presenti effettive problematiche strutturali. Lโincarico amministratore condominio senza delibera assembleare non puรฒ essere trasformato, ex post, in un credito opponibile al condominio, nemmeno attraverso lโinvocazione dellโurgenza o di ratifiche tacite che lโassemblea non ha mai chiaramente espresso.