Una questione di fondamentale importanza per la gestione condominiale è stata affrontata dalla Corte d’Appello di Cagliari, Sezione Distaccata di Sassari, con una pronuncia che chiarisce definitivamente i rapporti tra nullità della nomina dell’amministratore e validità delle delibere assembleari. La vicenda riguarda un condominio composto da sei unità immobiliari, dove era sorta una controversia in merito ai lavori di impermeabilizzazione del terrazzo di copertura e alla relativa ripartizione delle spese.
Il caso presenta caratteristiche che si ripetono frequentemente nella prassi condominiale: un condomino contesta la validità delle delibere che hanno approvato lavori di manutenzione straordinaria, sostenendo che le stesse sarebbero nulle a causa di un vizio nella nomina dell’amministratore. La questione si inserisce nel più ampio panorama della gestione dei condomini di piccole dimensioni, spesso caratterizzati da dinamiche particolari e dalla possibilità di funzionare anche senza la figura dell’amministratore.
La controversia ha avuto origine quando è emerso che la delibera di nomina dell’amministratore non conteneva l’indicazione del corrispettivo spettante al professionista, in violazione dell’articolo 1129, comma 14, del Codice Civile. Questo vizio aveva portato il Tribunale di primo grado a dichiarare la nullità non solo della nomina, ma anche di tutte le delibere successive, incluse quelle relative ai lavori di impermeabilizzazione del terrazzo condominiale.
Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato completamente questa impostazione, stabilendo principi di grande rilevanza pratica per la gestione condominiale. La decisione evidenzia come la nullità di un atto non si propaghi automaticamente ad altri atti, quando questi ultimi abbiano una propria autonoma validità e siano riconducibili alla volontà assembleare piuttosto che all’operato dell’amministratore.
La sentenza assume particolare importanza perché affronta tematiche centrali del diritto condominiale moderno, offrendo soluzioni concrete a problemi che si presentano quotidianamente nella gestione degli edifici. La pronuncia chiarisce infatti i rapporti tra le diverse figure e funzioni all’interno del condominio, distinguendo tra gli atti dell’amministratore e quelli dell’assemblea, e stabilendo criteri chiari per la ripartizione delle spese anche in assenza di tabelle millesimali definitive.
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Indice
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda giudiziaria ha avuto inizio quando un condomino proprietario di un’unità immobiliare facente parte di un edificio condominiale ha deciso di impugnare dinanzi al Tribunale una serie di delibere assembleari adottate nel corso dell’anno. Il ricorrente contestava specificamente tre deliberazioni: quella relativa alla nomina dell’amministratore, quella riguardante l’approvazione dei lavori di ristrutturazione del terrazzo, e quella concernente l’affidamento definitivo dei lavori.
Il condominio in questione si caratterizzava per essere di piccole dimensioni, composto da soli sei proprietari, circostanza che riveste particolare importanza giuridica poiché per gli edifici con meno di otto condomini non sussiste l’obbligo di nominare un amministratore. Nonostante questa possibilità, l’assemblea aveva comunque deciso di procedere alla nomina di un professionista per la gestione dell’edificio, decisione che si sarebbe rivelata fonte di problematiche.
La prima delibera contestata riguardava appunto la nomina dell’amministratore condominiale. Il ricorrente sosteneva che questa deliberazione fosse affetta da nullità in quanto non conteneva alcuna indicazione del corrispettivo spettante al professionista nominato, in violazione delle disposizioni dell’articolo 1129, comma 14, del Codice Civile. Secondo questa norma, infatti, la delibera di nomina deve necessariamente specificare il compenso che sarà corrisposto all’amministratore per lo svolgimento del suo incarico.
Le problematiche si sono estese anche alle delibere successive, adottate nel corso dell’estate 2021. Nel corso del 2021, l’assemblea condominiale aveva deliberato l’esecuzione di lavori di impermeabilizzazione del terrazzo di copertura dell’edificio, stanziando per tale intervento una somma considerevole oltre IVA. La decisione era stata motivata dalla necessità urgente di procedere alla manutenzione straordinaria della copertura, che presentava problemi di infiltrazioni e perdite che rischiavano di danneggiare le unità immobiliari sottostanti.
Inizialmente, l’affidamento dei lavori era stato deliberato in favore di una prima impresa, ma successivamente, con una delibera assembleare successiva, l’assemblea aveva deciso di modificare tale scelta, affidando definitivamente l’incarico a un’altra ditta. Questo cambiamento era avvenuto mantenendo invariato l’importo complessivo già deliberato, e i lavori erano stati effettivamente eseguiti nel corso dei mesi successivi.
Il condomino ricorrente contestava la validità di tutte queste deliberazioni, sostenendo che la nullità della prima (quella di nomina dell’amministratore) si propagasse automaticamente a tutte le successive, rendendole prive di efficacia. La sua tesi si fondava sull’idea che, essendo nullo il rapporto con l’amministratore, tutti gli atti successivi da questi compiuti o ai quali aveva partecipato dovessero considerarsi ugualmente nulli.
Particolarmente significativo era il fatto che il ricorrente, pur avendo partecipato alle assemblee condominiali e avendo espresso il proprio parere sui lavori da eseguire, si rifiutava poi di corrispondere la propria quota delle spese sostenute per l’impermeabilizzazione del terrazzo. Il condominio aveva infatti proceduto al riparto delle spese tra tutti i proprietari, calcolando per il ricorrente una quota considerevole, che questi si rifiutava di pagare adducendo la nullità delle delibere.
La situazione si era ulteriormente complicata perché, nonostante le contestazioni, i lavori erano stati regolarmente eseguiti dalla ditta incaricata, che aveva emesso regolari fatture per un importo complessivo corrispondente esattamente a quanto deliberato dall’assemblea. Gli altri condomini avevano regolarmente corrisposto le proprie quote, mentre il ricorrente rimaneva inadempiente, beneficiando comunque degli interventi di manutenzione effettuati sulla parte comune dell’edificio.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La disciplina giuridica applicabile al caso si inserisce nel più ampio contesto della normativa condominiale italiana, con particolare riferimento agli articoli del Codice Civile che regolano la gestione dei rapporti tra condomini e l’amministrazione dei beni comuni. Il quadro normativo di riferimento è costituito principalmente dalle disposizioni contenute nel Libro III del Codice Civile, Titolo VII, integrate dalle modifiche introdotte dalla Legge 11 dicembre 2012, n. 220.
L’articolo 1129, comma 14, del Codice Civile costituisce il fulcro della prima questione affrontata nella controversia. Questa disposizione, introdotta dalla riforma del 2012, stabilisce che “La deliberazione di nomina dell’amministratore deve specificare il compenso comprensivo di rimborsi e oneri fiscali“. La ratio della norma è quella di garantire trasparenza nell’attribuzione dell’incarico e di evitare che i condomini si trovino a dover sostenere costi non preventivamente approvati.
La violazione di questa disposizione comporta la nullità della delibera di nomina, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità. Tuttavia, la questione centrale riguarda gli effetti di tale nullità sui rapporti successivi e sugli atti compiuti dall’amministratore o dall’assemblea. Sul punto, è necessario richiamare i principi generali in materia di nullità degli atti giuridici e la loro portata nel diritto condominiale.