Quando un amministratore di condominio viene revocato per gravi irregolarità nella gestione, chi ha il potere di nominarne uno nuovo? Può il giudice sostituire direttamente l’amministratore rimosso oppure deve prima interpellare l’assemblea dei condòmini? Si tratta di interrogativi tutt’altro che teorici, che toccano il delicato equilibrio tra i poteri dell’autorità giudiziaria e la sovranità decisionale della collettività condominiale.
Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Napoli del 2025 ha affrontato proprio questa spinosa questione nell’ambito di un condominio convenzionale costituito dopo il terremoto del 1980 in Campania. La vicenda trae origine dalla richiesta di revoca di un delegato alla ricostruzione accusato di gravi inadempimenti nella gestione delle pratiche amministrative legate ai lavori post-sisma, in particolare per la ritardata convocazione dell’assemblea in tempo utile per impugnare un provvedimento comunale di sospensione dei contributi statali e per l’omessa presentazione dei rendiconti annuali.
Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda revocando il professionista dalla carica, ma aveva anche nominato al suo posto un amministratore giudiziario senza che l’assemblea fosse stata previamente interpellata sulla scelta del nuovo gestore. Proprio questo secondo aspetto della decisione è finito sotto la lente della Corte d’Appello, chiamata a stabilire se il giudice possa o meno sostituirsi alla volontà assembleare nella nomina dell’amministratore.
La questione assume particolare rilevanza considerando la natura speciale di questi condomìni convenzionali nati dopo il sisma del 1980. Si tratta di enti costituiti per gestire la ricostruzione degli edifici distrutti o danneggiati, disciplinati dalla legge 219 del 1981 e dal decreto legislativo 76 del 1990. Questi condomìni presentano caratteristiche peculiari rispetto ai condomìni ordinari, essendo costituiti anche in assenza delle condizioni previste dal codice civile per l’esistenza di un condominio tradizionale, proprio per facilitare l’accesso ai contributi statali e la gestione unitaria della ricostruzione.
Nel caso specifico, il delegato alla ricostruzione si era difeso sostenendo di non avere più la carica di amministratore dal 2018, quando era subentrata un’altra professionista per la gestione ordinaria del fabbricato. Secondo la sua tesi, egli rivestiva solo il ruolo di delegato per il completamento delle pratiche amministrative legate alla ricostruzione, ormai conclusa materialmente nel 2009. La distinzione tra questi due ruoli avrebbe impedito l’applicazione dell’articolo 1129 del codice civile sulla revoca dell’amministratore.
Ma c’è di più. Durante il giudizio di appello è intervenuto un fatto nuovo determinante: l’assemblea condominiale, il 25 febbraio 2025, aveva autonomamente deliberato la nomina di un nuovo delegato alla ricostruzione, rendendo in parte superflua la questione della revoca ma sollevando ulteriori dubbi sulla legittimità della nomina giudiziaria disposta dal Tribunale.
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Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda processuale ha inizio con un ricorso presentato a settembre 2022 davanti al Tribunale di Avellino. Un condomino del condominio convenzionale di via Cascino – via Ferriera in un comune campano ha chiesto la revoca giudiziale del professionista che rivestiva il ruolo di delegato alla ricostruzione e, secondo l’istante, anche di amministratore di fatto dell’ente.
L’edificio oggetto della controversia era stato distrutto dal sisma del novembre 1980 che aveva colpito la Campania e altre regioni del Sud Italia. In applicazione della legge 219 del 1981, i proprietari delle unità immobiliari avevano costituito un condominio convenzionale finalizzato alla ricostruzione del fabbricato. I lavori di riedificazione si erano conclusi materialmente nel 2009, ma restavano da definire numerose pratiche amministrative e questioni economiche legate all’accesso ai contributi statali.
Gli addebiti mossi al professionista riguardavano principalmente due tipologie di inadempimenti. Il primo e più grave consisteva nella ritardata convocazione dell’assemblea condominiale in tempo utile per valutare l’impugnazione dinanzi al Tribunale Amministrativo Regionale della Campania di un provvedimento comunale. Il Comune aveva infatti disposto nel dicembre 2020 la sospensione dei contributi statali per circa 220.000 euro già erogati in favore dei proprietari danneggiati dal sisma, con possibilità di successiva revoca degli stessi e di quelli già liquidati. La mancata tempestiva convocazione aveva precluso la possibilità di presentare ricorso amministrativo nei termini di legge.
Il secondo ordine di contestazioni riguardava l’omessa convocazione dell’assemblea ordinaria per l’approvazione dei rendiconti annuali relativi agli anni 2017, 2018, 2019, 2020 e 2021, nonché per la nomina annuale dell’amministratore. Questa condotta aveva impedito la sanatoria di una divergenza di oltre 165.000 euro che era stata riscontrata già nel 2012 dal raffronto tra la spesa complessiva dei lavori indicata nel Stato Avanzamento Lavori finale e quella effettivamente documentata.
Il Tribunale di Avellino, con decreto del 9 dicembre 2024, aveva accolto la domanda disponendo la revoca del professionista sia dalla carica di amministratore che da quella di delegato alla ricostruzione. Contestualmente, il giudice aveva nominato quale amministratore giudiziario un avvocato, alle stesse condizioni economiche concordate dal condominio con l’ultimo amministratore in carica, onerando il nuovo gestore di fornire alla prima assemblea la dimostrazione di possedere tutti i requisiti previsti dalla legge. Le spese di lite e di consulenza tecnica erano state poste a carico del professionista revocato.
Non soddisfatto della decisione, il professionista aveva proposto reclamo davanti alla Corte d’Appello di Napoli articolando ben nove censure. Con il primo motivo aveva sostenuto l’illegittimità della revoca per improponibilità della domanda e difetto di legittimazione passiva, argomentando che l’articolo 1129 del codice civile sarebbe applicabile solo a chi riveste la carica di amministratore di condominio, mentre egli non aveva più tale qualifica dalla fine di febbraio 2018.
Con il secondo motivo aveva escluso il conferimento di un mandato a gestire e tutelare l’edificio, sostenendo di aver ricevuto solo l’incarico per il completamento delle pratiche amministrative relative alla ricostruzione. Nel terzo motivo aveva paventato l’inammissibilità del procedimento evidenziando che nel fabbricato sussisteva una comunione piuttosto che un condominio, non essendo ancora avvenuta la divisione dell’immobile ricostruito in modo differente rispetto agli edifici pre-sisma.
Altre censure riguardavano l’inesistenza di due amministratori distinti, l’illegittimità dell’affermazione secondo cui la nomina di amministratore giudiziario avrebbe natura di procedimento di volontaria giurisdizione, e l’impossibilità di sostituire un delegato senza un previo passaggio assembleare. Il reclamante aveva anche sostenuto che durante il giudizio di primo grado era officiata come amministratrice un’altra professionista, con la quale non era stato instaurato alcun rapporto processuale.
La parte resistente si era costituita nel giudizio di appello contrastando tutte le argomentazioni del reclamante. Nel frattempo, come già accennato, il 25 febbraio 2025 l’assemblea condominiale aveva deliberato autonomamente la nomina di un nuovo delegato alla ricostruzione, circostanza che avrebbe assunto rilievo determinante nella decisione della Corte d’Appello.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il quadro normativo di riferimento per la decisione del caso si articola su più livelli, dovendo contemperare la disciplina generale del condominio con le disposizioni speciali previste per i condomìni convenzionali post-sisma e con le norme sulla comunione ordinaria.
L’articolo 1129 del codice civile costituisce la norma fondamentale in materia di nomina e revoca dell’amministratore di condominio. La disposizione prevede che quando i condòmini sono più di otto, se l’assemblea non provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini. La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea con la maggioranza prevista per la nomina, oppure può essere disposta dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino in caso di gravi irregolarità, mancata resa del conto della gestione o nel caso previsto dall’articolo 1131.
L’articolo 1131 del codice civile disciplina la rappresentanza dell’amministratore, stabilendo che nei limiti delle attribuzioni previste dalla legge o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.
Di particolare rilievo per il caso in esame è l’articolo 1105 del codice civile che disciplina l’amministrazione della cosa comune. La norma stabilisce che tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune e che per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Il quarto comma prevede che se non si prendono i provvedimenti necessari o non si forma una maggioranza, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria che provvede in camera di consiglio e “può anche nominare un amministratore”.
Sul versante della legislazione speciale post-sisma, l’articolo 15 del decreto legislativo 76 del 1990 (Testo unico delle leggi per gli interventi nei territori colpiti dagli eventi sismici del 1980-1982) dispone che per gli immobili distrutti o da demolire o da riparare in conseguenza degli eventi sismici, i proprietari delle unità immobiliari procedono alla costituzione convenzionale del condominio al fine di adottare le delibere necessarie per l’esecuzione dei lavori di ricostruzione o riparazione. Le deliberazioni condominiali relative all’opera sono valide se approvate con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile.
La giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di pronunciarsi più volte sulla natura e i poteri dell’amministratore del condominio convenzionale post-sisma. La Cassazione civile, sezione II, con sentenza n. 9547 del 18 aprile 2018, ha affermato che l’amministratore degli immobili distrutti o da demolire o da riparare in conseguenza degli eventi sismici è legittimato, sia attivamente che passivamente, per tutto quanto concerne l’esecuzione dei lavori di ricostruzione o riparazione oggetto delle delibere adottate dal condominio, “nei medesimi termini in cui lo è l’amministratore di un condominio di edificio”.
La Suprema Corte ha spiegato che la legge ha appositamente esteso, con finalità acceleratoria e semplificatoria, la disciplina codicistica del condominio, anche quanto alle deliberazioni e alla rappresentanza, indipendentemente dalla sussistenza o meno delle condizioni previste dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile per la costituzione del condominio ordinario.