INTRODUZIONE
La controversia sulla qualificazione giuridica di complessi immobiliari composti da più palazzine rappresenta una delle questioni di maggiore attualità nel diritto condominiale, con rilevanti conseguenze pratiche sulla gestione amministrativa, contabile e assembleare. Il caso esaminato dal Tribunale di Pescara nel 2025 affronta il delicato equilibrio tra la configurazione automatica del supercondominio ipso iure et facto, prevista dalla normativa codicistica e dalla riforma della Legge 220/2012, e l’autonomia privata dei condomini nell’organizzare unitariamente la gestione di un complesso composto da più edifici distinti.
La vicenda processuale trae origine da un’opposizione a decreto ingiuntivo proposta da una condomina di un complesso residenziale composto da quattro palazzine denominate Galatea ed altre tre, situato nella provincia di Pescara. L’ente di gestione aveva ottenuto in sede monitoria un provvedimento ingiuntivo per il recupero di quote condominiali arretrate pari a circa quattordicimila euro, comprensive sia di oneri ordinari per le parti comuni che di rate del fondo speciale costituito per lavori straordinari di rimozione dell’amianto dal tetto condominiale. La condomina opponente ha contestato radicalmente la legittimità dell’azione monitoria, sostenendo che il complesso immobiliare costituisse in realtà un supercondominio composto da quattro distinti sub-condomini, ciascuno dotato di propria autonomia giuridica, fiscale e amministrativa ai sensi della disciplina introdotta dalla riforma del 2012.
Secondo la tesi difensiva dell’opponente, la presenza di oltre sessanta partecipanti al complesso immobiliare avrebbe dovuto determinare automaticamente l’applicazione della normativa sui supercondomini prevista dall’articolo 1117 bis del codice civile e dall’articolo 67, commi terzo e quarto delle disposizioni di attuazione. Tale configurazione avrebbe richiesto la costituzione dell’assemblea dei rappresentanti dei singoli condomini, la nomina di amministratori distinti per ciascuna palazzina, l’apertura di conti correnti separati e la tenuta di contabilità autonome. La mancata attuazione di tale assetto organizzativo avrebbe determinato l’illegittimità delle delibere assembleari sottostanti il decreto ingiuntivo, con conseguente nullità o annullabilità delle stesse e inesigibilità delle somme richieste.
Il Condominio Le Nereidi ha invece contestato tale ricostruzione, evidenziando come il complesso immobiliare costituisse fin dall’origine un unico condominio, come risultante dal regolamento condominiale predisposto dal costruttore originario negli anni Settanta e come confermato da plurime delibere assembleari nelle quali i condomini avevano espressamente manifestato la volontà di non procedere allo scioglimento del condominio unico né alla costituzione di sub-condomini separati. L’ente ha richiamato la costante gestione unitaria del complesso, l’unicità delle convocazioni assembleari rivolte a tutti i partecipanti delle quattro palazzine e la legittimità dell’utilizzo di un solo conto corrente intestato al condominio unico.
La questione giuridica centrale del contenzioso attiene alla corretta qualificazione della natura dell’ente di gestione condominiale nel bilanciamento tra il principio della configurazione automatica del supercondominio quando ricorrono i presupposti di fatto previsti dalla legge e il principio dell’autonomia privata che consente ai condomini di scegliere liberamente l’assetto organizzativo più confacente alle esigenze gestionali del complesso. Tale questione assume rilevanza decisiva per l’applicazione della normativa in materia di trasparenza contabile, modalità di convocazione delle assemblee, poteri dell’amministratore e validità delle deliberazioni adottate.
La pronuncia del Tribunale pescarese si inserisce nel solco della giurisprudenza di legittimità che ha ripetutamente affermato la prevalenza della volontà privata sulla configurazione automatica del supercondominio, confermando orientamenti già espressi in precedenti gradi di giudizio proprio con riferimento al medesimo complesso immobiliare. L’interesse della decisione risiede nell’applicazione concreta dei principi giurisprudenziali consolidati ad una fattispecie complessa, caratterizzata da stratificazione di delibere assembleari, precedenti giudiziari e questioni tecniche relative alla costituzione di fondi speciali per lavori straordinari di bonifica dell’amianto.
PRINCIPI DI DIRITTO TRATTATI E RISOLTI
1. Supercondominio sorge ipso iure et facto salvo diversa volontà manifestata in titolo o delibere
Il Tribunale affronta la questione fondamentale relativa alle condizioni di configurabilità del supercondominio. Il principio affermato è che il supercondominio, al pari del condominio negli edifici regolato dagli articoli 1117 e seguenti del codice civile, viene in essere ipso iure et facto se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici costituiti in altrettanti condomini abbiano in comune talune cose, impianti e servizi.
Il Giudice afferma testualmente: “al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. c.c., anche il cd. Supercondominio viene in essere ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi”.
La soluzione adottata evidenzia come la configurabilità del supercondominio di fatto sia esclusa quando il titolo dispone altrimenti, attribuendo rilevanza determinante alla volontà dei condomini come espressa nel regolamento o nelle delibere assembleari. Tale principio consente di bilanciare l’automatismo della configurazione ex lege con l’autonomia organizzativa dei partecipanti al complesso immobiliare.
2. Articolo 61 disposizioni attuazione consente condominio unico su pluralità edifici autonomi
La pronuncia ribadisce il principio secondo cui l’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede la piena compatibilità con la figura del condominio della sua articolazione su un gruppo di edifici, prevedendo altresì il relativo scioglimento in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, scelta rimessa all’autonomia privata dei condomini.
Nella motivazione si legge: “stando all’art. 61 disp. att.c.c., è prevista la piena compatibilità con la figura del condominio la sua articolazione su un gruppo di edifici, così come è previsto il relativo scioglimento in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, scelta rimessa all’autonomia privata dei condomini”.
Tale principio determina la legittimità della costituzione ab origine di un condominio unico fra fabbricati autonomi, aventi in comune solo alcuni elementi, locali, servizi o impianti condominiali. Per i complessi immobiliari che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all’autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio oppure di distinti condomini per ogni fabbricato.
3. Volontà assembleare espressa in delibere esclude configurazione supercondominio
Il Tribunale afferma che la volontà del consesso assembleare di non procedere allo scioglimento dell’unico condominio, espressa in specifiche delibere, esclude la configurazione del supercondominio nonostante la pluralità di edifici. Nel caso di specie, le delibere dell’agosto 2017 e del marzo 2019 avevano espressamente manifestato la volontà di non costituire codici fiscali separati, conti correnti distinti né gestione contabile separata per ogni palazzina.
Il Collegio precisa: “l’assemblea all’unanimità dei presenti delibera di non voler costituire per ogni palazzina che comprende le unità immobiliari che costituiscono il condominio Le Nereidi né i codici fiscali, né i conti correnti, né la gestione contabile separata per palazzina, il tutto rimanendo allo stato attuale, dichiarando di non voler costituire condominii separati, né di voler sciogliere il condominio Le Nereidi”.
La soluzione adottata valorizza la volontà assembleare quale elemento determinante per escludere la costituzione di sub-condomini di fatto, ritenendo sufficiente la manifestazione esplicita della volontà di mantenere l’assetto unitario originario per precludere l’applicazione della disciplina del supercondominio.
4. Contabilità unitaria e conto corrente unico legittimi in condominio non suddiviso
La pronuncia stabilisce che se sussiste un unico condominio e non quattro condomini distinti, risulta del tutto legittima l’utilizzazione da parte dell’amministratore di un unico conto intestato al condominio ai fini del regolamento dei pagamenti relativi all’intero complesso, non essendo richiesta alcuna contabilità separata per le varie palazzine prive di autonomia giuridica.
La decisione evidenzia come “se sussiste un unico condominio e non quattro condomini distinti, non può trovare accoglimento la doglianza inerente la pretesa contabilità separata, essendo del tutto legittima ed in linea con quell’assetto organizzativo unitario, l’utilizzazione, da parte dell’amministratore, di un unico conto intestato al condominio”.
Il principio affermato esclude l’applicabilità dell’articolo 1129 del codice civile sulla necessaria apertura di conto corrente separato quando il complesso immobiliare non risulti suddiviso in distinti sub-condomini, ritenendo coerente con l’assetto unitario la gestione economica e finanziaria accentrata.
5. Inammissibilità impugnazione delibere senza preventiva mediazione obbligatoria e oltre termine articolo 1137
Il Tribunale affronta la questione dell’impugnazione delle delibere condominiali sollevata dall’opponente. Il principio stabilito è che i motivi di impugnazione delle delibere risultano inammissibili quando non siano stati oggetto di preventiva discussione in sede di mediazione obbligatoria e quando le delibere non siano state impugnate nei termini previsti dall’articolo 1137 del codice civile.
La pronuncia stabilisce che “gli ulteriori motivi di opposizione proposti appaiono inammissibili non essendo stato oggetto di discussione in sede di mediazione. Ma inoltre le delibere non sono state impugnate nei termini all’uopo previsti ex art. 1137 c.c.”.
La decisione richiama il principio consolidato secondo cui l’impugnazione di delibere condominiali in sede di opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali non esonera dal rispetto delle condizioni di procedibilità e dei termini decadenziali previsti dalla normativa specifica in materia condominiale.
6. Costituzione ex novo fondo speciale legittima dopo annullamento delibera precedente per vizi formali
La sentenza affronta la questione relativa alla legittimità della costituzione del fondo speciale per i lavori straordinari di rimozione dell’amianto. Il principio affermato è che la costituzione ex novo di un fondo speciale deliberata dall’assemblea condominiale risulta legittima quando intervenga dopo l’annullamento giurisdizionale di una precedente delibera per vizi formali, a condizione che vengano sanati i vizi che avevano determinato l’annullamento.
Il Giudice chiarisce che “tale fondo è stato costituito ex novo a seguito dell’annullamento da parte del Tribunale di Pescara di una precedente delibera (quella del 16/12/2019) per difetto di preventivo del costo dei lavori di risanamento del tetto”, precisando che l’assemblea del dicembre 2022 aveva proceduto alla costituzione del fondo “designando, dietro disamina di due preventivi pervenuti, la ditta per l’importo di euro [OMISSIS] oltre IVA, procedendo alla costituzione ex novo del fondo lavori straordinari”.
La soluzione adottata riconosce la possibilità per l’assemblea condominiale di deliberare nuovamente la costituzione di un fondo speciale dopo che una precedente delibera sul medesimo oggetto sia stata annullata, a condizione che vengano rispettati i requisiti formali e sostanziali richiesti dalla normativa, in particolare la preventiva presentazione di preventivi dettagliati dei lavori da eseguire.
Avv. Cosimo Montinaro – segreteria@studiomontinaro.it
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La controversia trae origine dall’ottenimento da parte del Condominio [OMISSIS], complesso immobiliare situato nella provincia di Pescara, di un decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale nell’ottobre del 2023 per il recupero di quote condominiali arretrate nei confronti di una condomina proprietaria di un’unità immobiliare nel complesso residenziale.