La Corte d’Appello di Salerno (2025) ha affrontato un caso emblematico di simulazione nella vendita immobiliare in ambito familiare, confermando la sentenza di primo grado che aveva dichiarato la nullità dell’atto per simulazione assoluta. La controversia riguarda la cessione di una quota di comproprietà di un prestigioso complesso immobiliare utilizzato come struttura turistico-alberghiera. Il caso assume particolare rilevanza poiché la vendita è avvenuta nel contesto di una separazione consensuale tra coniugi, durante la quale il marito si era impegnato a costituire un significativo fondo vincolato a favore dei figli minori. La contestazione dell’autenticità della transazione è stata promossa dall’ex coniuge e dai figli, che hanno evidenziato come tale operazione fosse parte di una strategia volta a diminuire il patrimonio familiare. La Corte, nell’esaminare gli elementi probatori, ha individuato molteplici indici di simulazione: la manifesta sproporzione tra il prezzo pattuito e il valore effettivo del bene, l’assenza di prove concrete dell’avvenuto pagamento e diverse anomalie nella struttura dell’operazione. La decisione fornisce così rilevanti principi interpretativi per identificare la simulazione nelle transazioni immobiliari, con particolare attenzione alle vendite che si collocano in un contesto di crisi familiare, dove il rischio di operazioni elusive risulta più elevato.
➡️RICHIEDI UNA CONSULENZA⬅️ Per approfondimenti e consulenza legale, contatta l’Avv. Cosimo Montinaro – email: segreteria@studiomontinaro.it
ESPOSIZIONE DEI FATTI
Il caso trae origine da un accordo di separazione consensuale in cui il marito assumeva l’impegno di costituire un consistente fondo vincolato a favore dei figli minori. In questo contesto, emerge la vendita di una quota minoritaria di un importante complesso immobiliare, una villa storica di pregio adibita ad attività turistico-alberghiera. La proprietà oggetto della controversia rappresentava un bene di significativo valore, caratterizzata da un’articolata struttura su più livelli con annesse pertinenze di pregio, incluse aree ricreative e spazi verdi. La vendita era stata perfezionata per un corrispettivo che, come emerso successivamente, appariva significativamente inferiore al valore di mercato. Un elemento cruciale della vicenda è rappresentato dalla preesistente ipoteca volontaria accesa sull’immobile, il cui valore risultava notevolmente superiore al prezzo di vendita dichiarato. La complessa struttura dell’operazione prevedeva anche una condizione sospensiva legata al mancato esercizio del diritto di prelazione da parte delle autorità competenti per i beni culturali. Un ulteriore aspetto rilevante è costituito dall’esistenza di un precedente contratto preliminare che stabiliva condizioni e modalità di pagamento sostanzialmente diverse da quelle poi formalizzate nell’atto definitivo. Il quadro si è ulteriormente articolato con l’intervento dei figli nel procedimento, i quali, raggiunta la maggiore età, hanno supportato la posizione della madre nel contestare la validità della compravendita.
NORMATIVA E PRECEDENTI
La Corte ha fondato la propria decisione su un consolidato quadro normativo e giurisprudenziale in materia di simulazione contrattuale. Il riferimento principale è l’art. 1414 del codice civile che disciplina gli effetti della simulazione tra le parti, insieme agli artt. 1415 e 1417 che regolano gli effetti nei confronti dei terzi e le modalità di prova. Di particolare rilevanza è il principio secondo cui la prova della simulazione può essere fornita con ogni mezzo dai terzi, incluse le presunzioni. La Corte ha richiamato numerosi precedenti giurisprudenziali che hanno stabilito come, in tema di simulazione assoluta, sia possibile per il giudice fondare il proprio convincimento su elementi presuntivi, da valutare non solo analiticamente ma anche nella loro convergenza globale. Particolare attenzione è stata dedicata alla giurisprudenza di legittimità che ha identificato gli indici tipici della simulazione: l’inadeguatezza del prezzo, le anomalie nelle modalità di pagamento, i rapporti tra le parti e le circostanze temporali della vendita. La decisione si inserisce in un orientamento consolidato che riconosce particolare rilevanza alla tutela dei terzi creditori nei casi di simulazione, specialmente quando questa si inserisce in un contesto di crisi familiare.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
La Corte ha accolto la tesi della simulazione basando la propria decisione su una rigorosa analisi degli elementi probatori. In primo luogo, è stata rilevata la significativa sproporzione tra il prezzo dichiarato e il valore effettivo del bene, circostanza emersa da perizie che hanno stimato il valore dell’immobile in misura notevolmente superiore al prezzo di vendita.