Il Tribunale di Genova, con una recente sentenza del 2024, ha affrontato un caso riguardante il diritto alla provvigione di un agente immobiliare nell’ambito di una mediazione atipica. La controversia vedeva contrapposte una società di intermediazione immobiliare e una cliente che aveva acquistato un appartamento. Il Tribunale ha accolto la domanda dell’agente immobiliare, riconoscendo il suo diritto alla provvigione nonostante l’acquisto finale riguardasse un immobile diverso da quello inizialmente proposto. La decisione si basa su un’approfondita analisi della figura del mediatore atipico e del nesso causale tra l’attività di intermediazione e la conclusione dell’affare.
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Per una comprensione completa della vicenda giudiziaria, ti invitiamo a proseguire con la lettura del testo completo.
INDICE
- ESPOSIZIONE DEI FATTI
- NORMATIVA E PRECEDENTI
- DECISIONE DEL CASO E ANALISI
- ESTRATTO DELLA SENTENZA
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ESPOSIZIONE DEI FATTI
La vicenda trae origine dall’attività di intermediazione immobiliare svolta da una società per conto di Fincos Finanziaria Costruzioni S.p.A., proprietaria di un complesso residenziale in costruzione a Genova. Nel settembre 2020, la società di intermediazione venne contattata da una potenziale acquirente interessata a visionare alcuni immobili. L’agente immobiliare mostrò alla cliente diverse unità abitative all’interno del complesso “Belvedere” in via Francesco Nullo n. 4 a Genova.
Nei mesi successivi, l’agente continuò a interloquire con la cliente, che manifestò interesse per l’acquisto di uno degli appartamenti visionati. Nell’aprile 2021, venne predisposta una proposta di acquisto irrevocabile per un’unità immobiliare specifica. Tuttavia, nello stesso periodo, la società Fincos comunicò all’agente immobiliare il recesso dall’incarico di intermediazione, chiedendo un elenco dei clienti in fase di trattativa.
Successivamente, nell’ottobre 2021, l’agente immobiliare venne a conoscenza che la cliente aveva sottoscritto un contratto preliminare di vendita direttamente con Fincos, seguito da un contratto definitivo di compravendita nel febbraio 2022. L’acquisto riguardava però un’unità immobiliare diversa da quella inizialmente proposta, ma sempre facente parte del medesimo complesso residenziale.
Ritenendo di aver maturato il diritto alla provvigione per l’attività di intermediazione svolta, la società immobiliare diffidò la cliente al pagamento della somma di 27.900 euro più IVA. Di fronte al rifiuto della cliente, l’agente decise di adire le vie legali.
La convenuta si costituì in giudizio contestando la richiesta dell’attrice. Sostenne di aver concluso l’acquisto per un appartamento diverso da quelli inizialmente mostrati, e di averlo fatto tramite un’altra agenzia subentrata dopo la cessazione del rapporto tra Fincos e la società attrice. Negò quindi la sussistenza di un nesso causale tra l’attività dell’attrice e la conclusione dell’affare.
NORMATIVA E PRECEDENTI
Il Tribunale di Genova ha basato la sua decisione su un’attenta analisi della normativa in materia di mediazione e dei più recenti orientamenti giurisprudenziali. In particolare, il giudice ha richiamato l’art. 1754 del Codice Civile, che definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza“.
Accanto alla mediazione tipica, la giurisprudenza ha riconosciuto la figura della c.d. mediazione atipica. Come evidenziato dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 19161/2017), questa si configura quando “una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un’attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni“. In tali casi, l’attività di mediazione trae origine da un contratto di mandato.
Il Tribunale ha richiamato il principio, affermato dalla Cassazione, secondo cui la distinzione tra mandato e mediazione non esclude la possibile coesistenza dei due rapporti, l’uno interno e l’altro esterno (Cass. n. 19066/2006 e n. 24333/2008). Ciò che rileva è che il destinatario della richiesta di pagamento della provvigione sia messo in grado di conoscere il ruolo svolto dall’intermediario, che deve operare in modo palese (Cass. n. 28269/2019).
Quanto al diritto alla provvigione, la Corte di Cassazione ha chiarito che non è necessario un rapporto di causalità diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare. È sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, realizzando l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
Inoltre, non rileva se l’affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, purché vi sia un legame tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso (Cass. n. 8136/2001).
Il Tribunale ha anche ricordato che l’accertamento del nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato.
DECISIONE DEL CASO E ANALISI
Alla luce dei principi normativi e giurisprudenziali richiamati, il Tribunale di Genova ha ritenuto fondata la domanda della società di intermediazione immobiliare, riconoscendo il suo diritto alla provvigione.
In primo luogo, il giudice ha qualificato l’attività svolta dall’attrice come mediazione atipica. Pur avendo agito in forza di un mandato ricevuto da Fincos, la società ha svolto un’attività di intermediazione riconducibile alla figura del mediatore. Cruciale in tal senso è stata la consapevolezza, in capo alla cliente, del ruolo di mediazione svolto dall’attrice. Tale consapevolezza è emersa sia dalla documentazione prodotta in giudizio, sia dalle dichiarazioni rese dalla stessa convenuta in sede di interrogatorio formale.
Il Tribunale ha poi affrontato la questione centrale del nesso causale tra l’attività della società attrice e la conclusione dell’affare tra la cliente e Fincos. Nonostante l’acquisto finale abbia riguardato un appartamento diverso da quello inizialmente proposto, il giudice ha ritenuto sussistente tale nesso causale.