📌 LA VICENDA
- Materia: Diritto delle locazioni – Contratti ad uso abitativo
- Oggetto: Risoluzione per morosità – Nullità contratti transitori precedenti – Validità nuovo contratto
- Normativa: art. 2 comma 3 L. 431/1998, art. 13 L. 431/1998, art. 1453 c.c., art. 1455 c.c., art. 5 L. 392/1978, art. 1591 c.c., D.M. 30 dicembre 2002, D.M. 16 gennaio 2017
- Giurisprudenza conforme: Cass. civ. n. 4075/2014; Cass. civ. n. 16191/2015; Cass. civ. n. 11603/2005
- Parole chiave: nuovo contratto locazione, superamento contratti precedenti, nullità contratti transitori, validità derivata, risoluzione per morosità
La stipulazione di un nuovo contratto di locazione ex art. 2 comma 3 L. 431/1998 supera e sostituisce validamente i precedenti contratti transitori eventualmente nulli, rendendo irrilevante la nullità dei contratti precedenti ai fini della risoluzione del nuovo rapporto per inadempimento. Il Tribunale di Padova, con sentenza del 2026, ha respinto l’eccezione di nullità derivata sollevata dal conduttore moroso, affermando che l’eventuale invalidità di sette contratti transitori annuali stipulati tra il 2016 e il 2023 non incide sulla validità del successivo contratto a canone concordato “3+2” stipulato nel giugno 2023. Una locatrice aveva intimato sfratto per morosità al conduttore di un immobile abitativo; il conduttore si opponeva eccependo la nullità del contratto azionato in quanto derivante da precedenti contratti transitori nulli per violazione della normativa sulla transitorietà. Il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento, ritenendo che il nuovo contratto costituisse una manifestazione di volontà autonoma e valida, non viziata dalle eventuali invalidità dei rapporti precedenti.
Massima
“I contratti transitori stipulati dalle parti nel periodo 2016-2023 sono stati validamente “superati” dalla concorde stipulazione di un nuovo contratto in data 15 giugno 2023 secondo lo schema tipo dell’art. 2, comma 3, della l. 431/98, non sussistendo alcun divieto per le parti di modificare consensualmente la regolamentazione del rapporto fra loro in essere prevedendo una nuova durata contrattuale (non l’art. 13 della l. 431/98, che sanziona con la nullità le pattuizioni volte a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato e quelle volte a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla medesima legge). Dunque, l’eventuale nullità dei contratti di locazione precedenti a quello azionato dalla ricorrente non assume concreto rilievo nel presente giudizio che ha ad oggetto un contratto nuovo e differente rispetto ai precedenti, stipulato nel rispetto dell’art. 2, comma 3, della l. 431/98, e dunque perfettamente valido ed efficace tra le parti. L’assenza di un concreto interesse ad agire del resistente per la nullità dei contratti di locazione transitori stipulati dal 2016 al 2023 può, inoltre, apprezzarsi sotto un diverso profilo. La mancanza dell’esigenza di transitorietà comporta la nullità parziale della clausola relativa alla durata del contratto, con conseguente riconduzione del rapporto allo schema ordinario della locazione quadriennale. In questo senso è la giurisprudenza di legittimità, secondo la quale «quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l’ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell’alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3» (cfr. Cass. n. 4075/2014 e n. 16191/2015). Rimane, invece, valida la pattuizione relativa all’ammontare del canone di locazione: infatti, le parti hanno stabilito del tutto validamente la misura del corrispettivo per la locazione nell’esercizio della loro autonomia negoziale e tale pattuizione non si pone in contrasto con la legge, trattandosi di contratto di locazione stipulato successivamente al venir meno del regime vincolistico (cfr. Cass. n. 16191/2015, in motivazione). La sanzione comminata dalla legge, in particolare, incide sulla sola durata del contratto, che viene ricondotto allo schema della locazione ordinaria quadriennale, mentre la pattuizione relativa al canone resta valida ed efficace.